2023年已经过半，今天我们一起从调控、土拍、新房、二手房等多个角度，回顾一下2023年上半年的楼市。
一：调控
先来看看调控，限购方面主要是4月4号的新规，一是在庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇购买住房不限购。限购资格查询时，上述非限购区域住房不计入家庭住房套数。
二是刚需资格认定中“登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明”调整为“登记购房之日前3年内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明（追溯补缴不予认可）”，刚需购房人其他资格认定条件保持不变。
三是有60岁及以上成员的本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第3套住房。有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭（以居民户口簿载明信息为准），可购买第3套住房。
最后是对持有安徽省居住证（或电子居住证、安徽省居住证确认单）且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭，可在合肥市限购区域购买1套住房。
如此一来，在瑶海区、新站区、经开区的新桥产业园区、庐阳区的大杨镇和三十岗乡、包河区的淝河镇和大圩镇、蜀山区的小庙镇这几个片区内的新房、二手房小区也不再受限购影响，外地户口可以随意购买，套数也没有限制了。
限贷方面也做了调整，非限购区的首付比例最低两成即可，而对于已结清、未结清的首付比例也做了相应的下调，贷款利率目前最新部分银行可以做到4.0和4.8。
另外公积金贷款政策也做了多项调整，如异地贷款、提升多子女家庭可贷额度、提取公积金支付首付款、冲还贷等。
二、二手房市场
今年的二手房市场变化，以贝系成交数据为例，1月成交了1163套，2月是3402套，3月是2855套，4月2023套，5月是1961套，6月是1743套。（1-5月是普通住宅的成交数据，6月包含了商业、车位，因为数据延迟15天，6月的普通住宅成交数据班长在15号以后统计发布。）
从销量上看，1月因为春节假期叠加前期居家双重影响，销量较低，在集中释放前期积压的购房需求后，也冲高了2月-3月的销量，之后4-6月一直是下降的趋势，成交价也同样如此。
不过从7月的数据上看，贝系1-7日成交了448套，相较于6月1-7日的411套，环比是上涨的状态。当然，这也是“以价换量”的结果，说触底反弹还为时尚早。
三：新房
今年的新房市场同样是高开低走，从“合富研究院发布”的数据上看，1月因为假期和居家影响，成交套数是最低的，2-3月持续上涨，3-5月相差不大，6月下滑比较明显。
从个人感受、市场反馈来看，各个楼盘的到访量在5月中旬开始大幅下降，因为网签数据有滞后性，反馈到6月的数据上，两者也是吻合的。
而从“新安大数据研究院”发布的推盘情况也可以清晰的看到市场的变化，2023年6月合肥市区累计3835套房源入市，不过平均去化率仅有36.35%，环比5月的51.75%下跌了15个百分点。
所以我们看时间在迈入7月以后，截止9号仅有两个项目3栋楼领证，2个楼盘126套房源登记，基本都在消化前期房源，7月的新房市场、成交数据同样不容乐观。
但与二手房市场的“以价下跌换取成交量”不同，新房市场的“以价换量”是价格上涨、销量下跌，尤其今年新一轮土拍供应地块取消限价、加装修，较上一轮新盘价格均有一定涨幅。
如已经备案的滨湖区青云阙上涨约5000元/平，放风的淝河板块朗拾森屿、滨湖的望雲等盘也均有不低的涨幅。
不过合肥因为近年土地供应量比较低，所以新房库存长期处于低位，市区去化周期仅有4.4个月。
其实，关于库存这个问题，供应量低是一方面，地块面积小、容积率低也是主因，市场常见一个楼盘仅有几栋楼、三五百套甚至更少的房子，着实双低。
四：土拍
今年1-6月合肥经营性用地供求量同比显著下跌，而且和楼市一样分化明显。以最近的6月土拍为例，8宗居住用地中包河区地块30家房企报名，而庐阳、新站、瑶海的5宗地块流拍。
三县当中，长丰是最低迷的，至今尚无居住用地成交，肥东成交了3宗，肥西表现最好，一共有9宗居住用地成功出让。
我们来看看明细，2023年上半年合肥9区在3月成交6宗居住用地、4月10宗（含1宗租赁住房）、5月4宗、6月4宗（含1宗安置房），合计24宗居住用地，去掉租赁住房和安置房，有22宗（其中包含包河区的3宗城市更新地块、高新区的一宗80%房源定向地块）。
肥东的3宗居住用地分别在大费板块和和睦湖板块，肥西9宗地块分布在肥西经开区、上派、滨湖西和紫云湖板块，具体可以看下图，目前已经公布案名的楼盘均已经做了标注。（今年供应地块已开盘仅有龙湖青云阙，其他均尚未首开）
五：买房意愿
根据中国人民银行6月29日公布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16.2%的居民打算购房，这一比例大幅低于今年一季度的17.5%。
没有看到过合肥相关的数据统计，但是直观感受来看，买房人明显的缺乏消费信心，增量客户很少，主要是存量客户，市场缺乏活力。随着消费降级，降杠杆、去杠杆依然是主流。
以上就是今年上半年合肥楼市的基本情况，如前文所说，新房市场和二手房市场都是“以价换量”，只不过二手房以价跌换量涨，新房价涨量跌，背道而驰。
而调控方面，可能主要的问题还是没有效果，从4月新规的市场反馈可见一斑，可能效果最好的还是“大幅”下调房贷利率，尤其是存量房利率，至于土地市场，恐怕还是得拿出来一些优质地块了。
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