“秘不发丧”的南宁融创·金弈时代

最近，地产界有一个热词叫“秘不发丧”，说的是即使现在房地产行情很差，你也不能说差；即使这家房企已经退市、查封，老板已经成为“老赖”，你也不能说他死球了。

比如曾经的网红房企融创，那是真正诠释了“不作死，就不会死”这句话，是完全不值得人同情的房企。融创在国家已经出台房企融资“三道红线”的情况下，还当“三道红线”不存在，依然在大肆扩张，凶猛杠杆。

▲融创是自己在“作死”的路上蒙眼狂奔。

孙宏斌是经历过几轮地产周期的人，经验想必相当丰富了，并不是愣头青，可依然判断错这轮行情。因此，融创如今爆雷，完全咎由自取。

融创在前几年扩张中，大量使用合作杠杆，如今融创也把这些合作方给拉下水了，合作开发的项目一地鸡毛。

今天明哥就来说下融创在广西南宁经开区与南宁经开区国企平台公司雅力富地产合作开发的商业项目融创·金弈时代。

▲融创在南宁开发的一个纯商业项目。

依据合同上的交房时间，金弈时代的交房时间已经延期快一年了，可现场却仍是一片工地，外架和绿网都没拆除，肉眼可见的最多只完成了主体施工，距离交房还远着呢。

▲南宁融创·金弈时代现状。

这个与国企合作开发的项目，竟然连一期都没能交付出来，真令人不可思议！

合作开发带国企入坑

按照惯例，我们先说一下这个项目的前世今生。2019年9月，融创与雅力富共同成立的合作公司南宁富鼎房地产公司以底价3.63亿元，楼面价2799元/㎡，获取了经开区那洪大道旁，恒大城对面的纯商业用地。

▲融创与雅力富联合拿地。

根据项目公司股权结构和成立时间可知，富鼎公司成立于2019年，是为了拿这宗地而单独成立的项目公司。融创占股高达65%，雅力富占股仅35%。

▲融创为金弈时代的大股东，国企雅力富只是小股东。

看到这个股权比例，明哥推测雅力富地产和融创地产合作的逻辑是根据《公司法》规定：股权占比34%以上，50%以下的小股东，不参与公司经营管理，但是拥有重大事项一票否决权。

我们再来分析，假如融创和雅力富是常规的合作开发，双方的股权占比应该是51%和49%才比较合理，而绝不是65%对35%这个比例，这意味着雅力富地产放弃了项目经营管理，完全让融创来经营。

▲如果国企参与管理，是不可能放任项目烂尾不管的。

我们再来看项目的保证金是7266万，总地价3.63亿的20%，雅力富的35%股权正好可以覆盖这笔资金。这就可以解释为何雅力富的股权占比是35%了，为了出保证金的同时控制风险。

这实际上就是明股实债的操作，当年拍地的保证金由雅力富来垫付，等到金弈时代现金流回正后，融创回购雅力富的股权，并支付一定的股权溢价（即利息），雅力富就退出项目了。

这才能合理解释，为何金弈时代有国企作为合作股东，项目仍然会停工摆烂。因为国企根本就没想着开发项目，想着的只是放贷收取利息。只是没想到融创真敢烂尾，这烂摊子雅力富也难以承担。

▲这才会出现一条未公开的合作开发纠纷信息。

“商改住”增加了项目价值

这项目在明哥看来是一个较为“鸡肋”的项目，在南宁的经开区做商业公寓，这是在想啥呢。附近既没有高校，也没有景区，拿来做酒店没人住，拿来作其他经营用途，又没有商业氛围。

▲金弈时代位于金凯工业园范围内。

用于自住就更加离谱了，公寓的价值是经营，公寓拿来自住是亏本的。对于刚需来说，实在没钱上车买住宅，宁可不买也不要去买公寓。自住的公寓没有任何附加值，交易方面还要被扣除高昂的税费，即使房价上涨都会亏，何况现在房价还不涨。

此外，非住宅类项目属于经营性质，跟“保民生”的政策都不太搭边，即使出现项目烂尾的情况，也较难得到政府的第一时间救援维稳（先救住宅）。

好在金弈时代正好撞上了一波好运，该项目正好碰上了2020年南宁市出台“商改住”政策的红利，有一部分商业可以变更成住宅，变成一个商住盘。

▲2020年南宁市出台“商改住”政策。

金弈时代正好是在2020年1月1日前拿下的土地，并签订了出让合同，不在主要商圈范围内（所以你买这干啥？），也不在五象新区。如果不是明哥看到了融创·金弈时代的设计效果图，明哥甚至认为：

融创和雅力富甚至早就知道南宁市即将出台“商改住”政策，雅力富作为股东方就是负责帮助金弈时代操作商改住的。

▲融创·金弈时代设计效果图。

可如果融创提前知道地块要进行“商改住”，同时开工建设3栋公寓楼，就显得多此一举。如果开发商提前知道，只用建设1栋公寓楼，剩下的地块慢慢拖着等“商改住”政策落地就好。

因此，如今“商改住”部分成为了项目的救命稻草，只要出售住宅部分的土地就能获得项目建设的资金，把楼交付给业主。

这是当前金弈时代项目的最佳解题思路，尤其是股东方雅力富地产，甚至可以收购该项目的住宅部分权益，然后自己开发也能保证交楼（接下来我们就知道他不愿意这么做）。

接盘项目的难点

根据业主所说，融创方面反馈，项目目前已经被招商银行、信达资管等金融公司看过了，对方也有意向投资。

但明哥想说的是，金融公司说的“意向”就真是仅仅“意向”而已，能不能落地不好说，但大概率落不了地。

目前项目存在三大难点，导致没有金融公司愿意实质性出手。

其一，融创公司到底把金弈时代的资金腾挪去哪了？资金互相拆借腾挪，很容易被穿透引发连带查封。现在无论招商银行也好，信达也罢，最怕融创被资金穿透，一旦把钱注入金弈时代的富鼎公司，立刻就被人查封。

所以，融创不给出一个详细的资金流向和尽调报告，不会有哪家金融机构敢给金弈时代注资输血的。

其二，住宅部分需要补缴土地出让金，同时还需要完成手续才能变更成住宅地，并不是现成的住宅地。可金融机构并没有专业的团队去办理这些手续，有可能的方式是金融机构+另一家房企共同进驻金弈时代，把融创踢出局，换另一家房企开发住宅，融创能不能接受这种条件？

其三，目前南宁市的地价跌了很多，该地块2019年纯商业的楼面价都要2800元/㎡，现在还要补缴住宅出让金，楼面价得往3000元/㎡以上，再加上续建金弈时代公寓部分的建设成本。这个价格，再加上如今南宁江南的房价萎靡，能不能算得过账。

如果算账是亏本的，也不会有金融机构愿意去当“活雷锋”，去趟这个浑水，项目大概率还将烂一阵子。

不过话又说回来，假设项目真的很笋，很有价值，明哥相信雅力富公司会直接收购融创股份，自己接盘该项目开发了。反观雅力富公司至今仍只想把自己摘出置身事外，足以说明雅力富公司自己也没信心和能力操盘该项目并取得盈利。

要想解决这些问题，融创作为“挖坑”的始作俑者，必须做出牺牲，宁可自己亏本，贱卖自己手上的资产。只有这样，才能引进金融方（包括维稳基金）盘活该项目。如果融创一直嘴硬不松口，不认亏，项目只能一直烂在那。

写在最后

这又是一个快周转房企坑业主、坑国企、坑政府的典型项目。

开发商就这么割完韭菜就跑，留下一地鸡毛给后来人收拾，都这么做，人们哪来的信心买房？