小心！二手房的问题开始暴露了！

82%。

上海正成为全国二手房挂牌规模增幅最大的城市。

上海易居研究院监测的全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初攀上199万套，相比今年初的159万套，增幅达到25%。

数据一出，又是一片倒吸冷气。

于是乎，大家的悲观情绪又涌现了，天量挂牌量出现了，是不是意味着房价下跌，楼市不行了？

嗯，我这个坚定看多派又想出来说几嘴了。

当前二手房最大的问题，是挂牌量激增吗？是房价下跌吗？

我要告诉你，通通不是。

而是有没有成交。

二手房量多降价不可怕，那是供需影响价格的结果。

关键在于，降价后能否成交，有没有成交量。

所以盯着二手房流动性就对了。

看看个别城市的上半年二手房成交情况吧。

先说清楚，我说的是个别城市，不是所有城市。

为什么有些城市降价都卖不出去，那我能给的建议就是先看看你城市的价值、产业、人口流入等等。

有些城市只是阵痛，有些城市可能就被一棍子打趴下了。

看回个别城市的二手房成交情况。

深圳：

上半年深圳二手房成交量16236套，从量上看并没有我们想象的差。

至少比去年上半年和下半年的成交要好。

再看广州：

2023年上半年，广州二手房成交共54864套。

这个成交量，放在近五年来说，并不算低，甚至排到了前二。

广州楼市也并不如大家想象中的冷，不管是2-3月需求的集中释放，还是后面的降价吸引刚需入场。

总之，卖房的多，买房的也不少。

杭州：

根据杭州贝壳研究院数据显示，2023年上半年杭州二手房共成交41917套，环比去年下半年（32393套）上涨29.4%，同比去年上半年（27750套）上涨51.1%。

杭州属于过去2年讨论度最高的城市之一，过去有多火现在就有多冷。

之前基本逢新盘就摇号打新，但现在多数属于顺销状态。

过去溢价非常高的二手房也开始降价。

比如萧山乐虹湾，一套140㎡的合院产品，从去年挂牌开始，降了250万。

知名学区房——耀江文鼎苑，2021年小区小户型成交单价高达10.9万，今年5月，同类高楼层、同为小户型，成交单价仅5.9万+。

这样的案例不少。

很多人会说杭州撑不住了。

但我觉得只是算合理现象，之前虚高的房价挤挤泡沫很正常。

而且并不是所有的房源降价都没有成交。

所以，越是这个时候，越能看出浪潮退去，谁在裸泳。

过去杭州堆积了大批投资客，现在就考验谁能撑得住现金流（时间）的考验了。

是倒在黎明前的黑夜，还是等待曙光？

全取决于投资客一开始加的杠杆和后续的现金流。

苏州：

今年上半年，苏州二手房共成交37406套，相较于2022年的22109套，同比上涨69.19%。

为什么我说要关注二手房的成交，那是因为二手房成交更能反应市场的冷暖。

从数据来看，苏州应该算得上楼市活跃度排名前列的城市之一。

前2年我去了几趟苏州，21年仍然低迷，但22年开始回暖，园区地块土拍火热，好房子又是排队打新。

随着首付降低+利率降低的刺激，苏州的购买力又被重新激活了。

所以挂牌量虽然在涨，但成交量也在涨，这样的城市，不需要过于担心。

最该担心的，是挂牌量在涨，成交量却在跌的城市。

成都：

今年上半年成都二手房共成交11.9万套，套均面积93㎡。

6月初，贝壳APP上成都二手房挂牌超过20万套。

虽然成都的二手挂牌量很大，但成交量也非常大。

2022年，成都二手房成交量历史性超过新房，达到15.13万套。

按照上半年二手房成交的趋势，今年成都的二手房成交量会好于去年。

这说明什么呢？

成都是个良性循环的市场，有人卖房，有人卖房，有人改善有人进场。

这取决于成都的内生动力和虹吸效应。

还有更多的城市，我不想一一展开了。

大家可以带着标准去自检自己所在的城市，挂牌量是多少，上半年成交多少，这个趋势是增长的还是下降的。

再结合人口流入，基本能避坑了。

注意啊，我说的是避坑，不是大赚。

理解了二手房流动性，也只是帮你做好了避坑的第一步。

现在极度细分化的时代，每一个细节都有可能影响到后期的流动和升值潜力。

楼市叠加经济周期上涨时，有很多人的钱是莫名其妙赚到的。

但在楼市下行期，才是真正考验本事的时候。

最近市场关于免费送房子的事情不少，不要首付只要还月供就好了，发生这样的案例无非是因为：

1、高位接盘，买错了时机，现在下跌hold不住了。

2、城市、楼盘全部选错了

3、卖房时机也不对。

记住，房价下跌还不是最可怕的。

最可怕的是跌了，还卖不出去。

二手房彻底丧失流动性，这才是最大的问题。

其余的，基本可以判断是短期震荡期的表现。

就目前来看，多数大城市并不存在流动性枯竭的情况。

更多还是业主和买家的博弈，一边不想割肉卖，一边想降降再买。

经济学里曾有个说法，高利润、低风险、好流通三者，最多只能同时出现两个，但房地产，在过去的二三十年里，却3个皆占。

坦白说，这也挺奇怪的。

但未来这3个还能同时出现的概率越来越低，而且难度越来越高。

我建议大家要重点关注：低风险、好流通。

高利润这东西往往伴随着高门槛和高风险同时存在，适合现金流更充裕的高阶玩家。

多数普通人能做的是把控好风险的阈值。

如何判断低风险+好流通，我给大家几个判断的维度：

1、在房子这块，便宜的东西风险都不小。

便宜没好货的道理在房子身上表现得淋漓尽致，为什么同板块这个小区更便宜，同个小区为什么这个户型更便宜，一定有原因的。

降价很狠的房子，不敢说100%有问题，至少90%有原因。

你以为是捡笋，实际上是卖家在找韭菜。

2、拉楼盘最近一年的成交量数据

不用担心挂牌量大，只要一年内有可观的成交数据，挂牌量大也没关系。

普通人保底的是万一要用钱，这房子能卖出去，可以快速变现。

楼市下行期，我看过太多有价无市的房子和降价都卖不出去的房子了。

如果是大盘挂牌数量比较多，也同样看成交量。

一般来说，大社区虽然不好涨，但如果基本面不错，起码下行期是好卖的。

3、往大城市去挑

大城市的房子，基本满足以上2种要求。

房价不低，流通性不差。

越好的城市，越好的板块，房价越高，这是明牌。

太便宜的房子，比如鹤岗房子、乳山海景房、西双版纳旅居房，再便宜也没用，卖的时候很难有人接盘。

所以盲选大城市，不能保证你大赚，但至少帮你排除一大部分的坑。

4、商场+地铁+学校，刚需3件套必须齐全。

商场2-3公里范围内。

幼儿园、小学、初中1公里范围内，先有再优，越优流通性越好。

地铁800米以内，300-500米左右的最佳。

这3件套齐全，至少保证你的房子不会不好卖。

最后你的房子，都得刚需客来接盘，他们最看重的无非就是这3个。

这3个必须得有，其次才优。

越是大城市，地铁越重要，越要放在优先考虑。

按照以上标准来筛选，其实大坑基本踩不到了。

总结一下吧：

首先，保证你选到的房子哪怕在楼市下行期都能好卖，保障安全兜底。

大白话就是：虽然不涨，但至少要用钱的时候能卖掉变现。

其次才是在自己预算内追求高利润。