最近最火爆的两件事：东城逸家开始对外销售、恒大负债2.4万亿！
对于恒大我们暂且不谈，还是对东城逸家这个问题讨论一下：
第一、为什么东城逸家会选择在这个时间点开始对外销售
第二、这百亿资产，四千套住宅带来了一个什么样的影响？
一、房源出现的原因，我想大概是因为城投公司负债率的问题，大家可能不知道，青岛的城投公司负债率1000%，济南500%！而省内其他地方的情况更不乐观，2022年山东多地城投定融违约，比如高密、青州、昌邑、潍坊滨海经济开发区、博山区、聊城经开区、东昌府区等等。在土拍兜底、烂尾楼接盘，我们总是能在房地产危难的时刻看到城投的身影，可是，再无畏的白衣骑士，盔甲之下也有鲜为人知的伤痕累累。一次次的买单与接盘，逐渐消耗着城投的“精力”，使其囊中渐显羞涩，城投债危机开始浮现。
而今年的三月份，山东省财政厅厅长又发文强调：围绕防范化解风险，开展政府融资平台调查核查，强化平台债务风险预警，避免涉众金融风险发生。
除了山东之外，江苏、湖南、辽宁、四川、浙江等多十多个省份都已密集开展地方融资平台审计和风险排查，并对涉及城投的腐败案件进行查处通报。
所以降低负债率就成了城投目前最主要的任务，虽然中国大型国有银行也在向城投公司输血，但是求人不如求己，所以城投选择向内寻求力量，于是搜搜刮刮，趁着改善市场热度高，供应量小，把这百亿资产趁热销售。
二、我七月初的时候得到消息，东城逸家要对外销售，因为碰巧也是跟朋友在一块吃饭，他要去东城逸家当置业顾问，就这么聊起来了。目前是大概四千套住宅，房龄大概8年左右，小高层、高层均有，户型面积95、135、155、175、180不等，首次推向市场的是95、135平高层房源，价格25000左右，后面的小高层、大户型可能会更贵一点。分布在十六个地块上面，而且听说有些地块是一套都没卖?
这个是地块的分布图和户型分布，还有占总体房源的占比，就不一一介绍了。目前首推的就是小户型95平和三居室135平的户型。四居室小高层要到后期再开，目前还没有加推。
东城逸家的房子，之前带看二手房的时候了解过，在当年是一个普通住宅，没有太亮眼的地方，如果拿到现在来讲，连雪山的绿城都比不上，但毕竟是十年前的产品，这一点倒是可以理解。95和135的户型两梯四户、两梯三户的高层产品、后期的四居室看户型图应该是一个两梯两户，但不是电梯入户的。其实东城逸家的四居室，很合适，以俯瞰的视角去看整体市场，高新区缺少的是140-170平、房龄新一些、产品中等也行、学校中上层的四居室房源。东城逸家整体仅有10%的四居室，舜奥华府的四居室户型挂牌量极低、面积大、总价高。奥龙观邸的户型195、245大高层、户型还可以，但是总体面积偏大。其他几个小区的挂牌量也很低，即使是大汉峪、高新万达附近来看，整体挂牌量都不高。
需要注意的一点是：普通塑钢窗，双层玻璃，暖气片，非地暖。
朋友跟我讲：这个房子因为已经现房7-8年，按理已经出了保修期，所以购房者买房之后是不保修的，每套房子便宜2万元，算是维修费用，后期房屋的任何问题，与开发商无关，自行维修。
对于这个小区来讲，东城逸家卖的显然不是品质。最大的卖点一个是学校、一个是位置，拥有着济南绝对一线的位置，拥有着济南中考前三十的学校，这绝对是城投做的一件好事。
东城逸家的初中，有中海奥龙观邸、浪潮玺园、晨曦嘉园、东荷苑、济高舜奥华府再加上东城逸家所有的组团。所以从片区、学区角度，这些小区是在同水平线上的，差距就是容积率不同、产品不同、物业不同导致二手房价格不同，东城逸家的出现，给了购房者更多的选择，同时把其他小区的价格打下来！
蛋糕就这么大，谁吃的多了，另外的就吃得少。
东城逸家这批房源的入市，砸的汉峪业主脑袋蒙蒙的，这也是城投为数不多的利好购房者，利空房东和开发商。
如果你想在这个片区购房，并不需要着急，很有可能这个片区部分2-3室二手房房主为了早点脱手，房价还有下探空间，淘一淘，机会一定是有的。
（不要觉得二手房的手续费贵，相比较而言，有时候二手房更合适。一手房有维修基金，二手房没有。二手房就比一手房多个税和增值税，个税基本和维修基金差不多很多，契税新房二手房都得交。所以除了有高税的房子，新房二手房税费差不多。二手房有中介费，但同地段的二手房往往比新房便宜了不少。）
其实最没想到的是济南的救市大招，没有救开发商，也没有救楼市，救的是自己，今年还有六个月的时间，如果三个月之内实验不出来的话，那剩下的三个月就得强力刺激。那就是无底线的强刺激了。结局如何，拭目以待
如果你是想从高新区其它区域购房，那就要具体需求具体分析了，毕竟买房这个事情来讲，一千个人就有一千个需求。买房应该看长期供需趋势来买，再结合短期供应、价格走势来确定买房节点。
