香港太古城地价升值，赶超贴近中环的鰂鱼涌，比肩北角也不遑多让

文︱周显

不知是谁写过，某位姓“锺”的地产发展商曾说：太古城的真正价值，是把它拆光移平了，其地皮的基本价值，意即现时太古城的楼价已低于地价了。

太古城的价格比起更接近中环的鰂鱼涌高得多，和北角相比，也不遑多让。(资料图片)

我想我应知这位地产发展商是谁吧，我应和他同枱食饭过好几次，但不算认识，我也同他的女儿锄过大弟，也不算认识。

一个物业的价值，来自它的土地，加上建筑。土地的所有权还有“地皮”和“地骨”，后者指的是深入的地底，例如矿藏，又或者是在地下建造地铁的权力，这通常属于政府所有，是买地起楼不包括在内的。

就算是地皮，也往往只是租用，香港也有不同租用年期的土地，最长是999年期，但在欧洲，则不乏永远拥有的土地，皆因这是封建制度的遗留。

至于建筑，有时甚至可与地皮分开，例如说，我家在澳门的祖屋便另有地主，是个老年葡国女人，每年到街上，逐户收地租。不过我没见到她几年，更已没来了，想来应是逝世了吧。

楼价低于地价，意即其建筑物的价值已是负数，正因有这种状况，旧楼重建才有市场价值。不过，旧楼重建往往是依附在整个旧区重建之内，而政府也往往在批准旧区重建时也一并让其加建地积比率，在这情况下，并非旧楼的建筑不值钱，而是政府的法律/政策让其土地价值增加而已。

如果论到香港的地价，传统智慧，是根据它们距离中环的远近而定：愈近中环，地价愈高，愈远中环，地价愈低。

太古城在初建时，以港岛区计，属于距离中环比较远的土地。大家只要对比，其旁边的太安楼，也是太古地产的杰作，建筑时间只相差几年，但其价格：与太古城差上一大截，就可知道。

话实话，太安楼是港岛区呎价最便宜的屋苑之一，但太古城的价格比起更接近中环的鰂鱼涌高得多，和北角相比，也不遑多让。这究竟是为什么呢？

照我看，如果把在鰂鱼涌弄出一块同样大小的土地，把它拆光移平，重新发展，则其地价必然会高过太古城，因为它更接近中环。

简而言之，太古城是因规划和管理优良，因而令到地价升值，如此而已。

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