本文来源：时代财经 作者：刘新歌
楼市不复前几年红火，但一线城市具有稀缺价值的豪宅还是分外抢手。
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近日，深圳南山区半岛城邦两套千万级海景豪宅被司法拍卖。经过一天多、100多轮次的激烈竞价后，两套房产于7月21日中午顺利拍出，溢价率分别高达80.83%、75.74%，成交总价约1.24亿元，超出总起拍价5425万元。
这是近来深圳楼市少有的火花。今年上半年，深圳房价出现下滑态势，市场回暖程度不及预期，多宗被摆上拍卖台的豪宅也频频流拍。美联物业华南战略董事总经理江少杰对时代财经称，整体来看，虽然较普通商品房的价格更稳，但深圳大部分豪宅的价格已经有所下跌。半岛城邦上述房产溢价拍卖只是个例，其地段、户型、朝向等比较稀缺。
半岛城邦曾是深圳豪宅风向标，在深圳颇有存在感。但面对深陷债务问题的开发商、迟迟没有动静的项目五期建设，这个颇有故事的网红神盘也有它挥之不去的烦恼。
千万级海景豪宅被拍卖抵债
半岛城邦位于深圳市南山区蛇口片区，南侧与深圳湾相连。它既是蛇口的老牌豪宅，又是新兴豪宅代表之一，每有动静都会在深圳楼市掀起涟漪。
被拍卖的两套房产均位于半岛城邦花园三期。一套是位于3号楼的高层海景大平层，面积为345.13平方米，11人报名参拍，竞价128轮，最终以7928.7万元成交，溢价率75.74%，折合单价约22.97万元/平方米。
另一套在1号楼，是一套面积为196.16平方米的海景大平层，吸引了16人参拍。竞价轮次达180次，历时近28小时，最终以4492万元成交，溢价率高达80.83%，折合单价约22.90万元/平方米。
即便是在深圳，这样的激烈场景近来也少见。世联行数据显示，今年上半年，深圳一手房交易同比量价齐跌，其中成交均价为6.25万元/平方米，同比下降12.68%；乐有家研究中心数据显示，上半年深圳二手房成交均价在6.5万元/平方米左右，同比下降7%。
被摆上拍卖台的豪宅也频频遭遇流拍。深圳湾壹号广场一套商务公寓在7月17日的拍卖中流拍，该标的含家具家电，建筑面积313.47平方米，起拍价高达6470.33万元。而恒裕滨城花园二期一套起拍价1.07亿元的豪宅遭遇两次流拍，最终以7598万元总价成交，较首次法拍的起拍价降了3000万元。
半岛城邦的热拍与其地理位置不无关系。半岛城邦花园三期容积率高达4.37，严格来说与豪宅所追求的低密度、舒适度并不匹配，但它几乎私享滨海长廊与无边海景，且户型方正、基本为南北通透，户数少，因而价格一直远超半岛城邦花园二期。
此外，地段甚至还抵消了土地权限的瑕疵。阿里法拍信息显示，两套房产的土地使用年限为1996年1月1日至2065年12月31日，目前年限已过去近28年。江少杰称，半岛城邦是较受市场认可的顶级豪宅之一，数量非常有限，且从地段、户型、面积、海景资源等方面说，未来亦不可复制。
“这场拍卖虽然很激烈，但最终单价还不算太高，该楼盘单价最高达30万元/平方米以上。市场恢复后，相信它的价值会不断攀升。如果买来自住或做长线出租，都是非常值得持有的资产。” 江少杰续指。
房产成功拍出后，对深圳市金赢信小额贷款有限公司而言或许也是圆满的结局。它是半岛城邦项目公司深圳半岛城邦置业有限公司（下称“半岛城邦置业”）的债权人，2020年11月19日与半岛城邦置业及其控股股东深圳半岛城邦房地产开发有限公司（下称“半岛城邦房开”）签署了两份《借款协议》，借款总额6000万元，借款期限为12个月。因债务到期未还，半岛城邦花园(三期)的四套房产被深圳南山区人民法院查封，拍卖、变卖所得用于抵偿所欠债务，此次拍卖的是其中两套。
时代财经以市民身份致电了阿里拍卖网拍小组，相关人士对时代财经称，其他两套房产或不再被法拍。“拍卖金额满足本案执行标金额的话，不会再上拍。”
麻烦缠身的网红盘
为了给开发商抵债，半岛城邦花园资产已多次被强制拍卖。
今年5月15日，因与景宁嘉强荟萃管理咨询合伙企业（有限合伙）7亿元借款纠纷，半岛城邦花园四期83套商业、超市、餐饮用途的房产被打包拍卖，起拍价高达8.09亿元，最终因无人报名而流拍。
今年6月27日，半岛城邦花园三期1号楼一套面积为196.16平方米的房产被强制拍卖，申请执行人为江西赣江新区爱施德网络小额贷款有限公司，其与半岛城邦房开、半岛城邦置业有一宗金额约3052万元的金融借款合同纠纷。该房产最终以4524万元拍出。
天眼查信息显示，半岛城邦房开目前有18宗被执行案件，被执行总金额达17.68亿元。
半岛城邦开发商的债务问题，早在去年发出全员待岗通告时就为外界所知。据多家媒体报道，2022年5月，半岛城邦房开、半岛城邦置业通告称，由于“已深陷财务危机、没有持续经营能力”，全体员工需立即待岗6个月。原计划2021年竣工的半岛城邦五期就此彻底陷入停摆。
2022年8月，积极参与风险房企纾困的深圳本地国企招商蛇口向半岛城邦房开伸出援手，双方签署了战略合作协议，约定共同保证半岛城邦第五期的顺利推进，方式包括但不限于债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等。
不过，携手近一年，半岛城邦五期并未有太大进展，招商蛇口相关人士也对时代财经确认，项目目前无新消息。半岛城邦方面的电话则一直处于无人接听状态。另据项目附近中介表示，项目目前还未动工。
拿地近30年、开发近20年的半岛城邦花园，可谓一路红盘一路争议。
它曾多次刷新深圳市场单盘销售金额、成交率新纪录，项目三期更是取得2016年全国“10万+楼宇”单盘销售金额冠军。此外，楼盘房价在十余年内上涨多倍，且由于拿地早、慢开发，坐享深圳楼市发展红利，被业内人士称为“最赚钱的顶级豪宅”。争议之处在于，作为千万级豪宅，项目维权事件不断，包括停车位混停、精装延期交付、建筑质量问题等等。
时代财经了解到，半岛城邦项目地块原由深圳本土开发商益田集团拿下，后于1999年以4100万港元售予香港传媒大亨于品海。
于品海擅长连环收购，目前为港股上市平台南海控股（00680.HK）董事会主席。该公司主要从事信息技术及媒体业务，旗下有企业IT应用服务、房地产开发、文化与传播、新媒体等四大分部，其中文化与传播分部主要从事大地影院的经营、电影发行及其他电影相关业务，房地产项目则包括深圳半岛城邦花园和广州的自由人花园等项目。
房地产不仅是南海控股最赚钱的业务，还曾为其债务提供抵押。财报数据显示，2016年至2018年，靠着半岛城邦等项目结算，南海控股公司拥有人应占溢利净额分别为约13.6亿港元、17.08亿港元、11.41亿港元，而从2019年开始亏损，2019年亏损约6.414亿港元，2020年亏损扩大至约25.30亿港元。
半岛城邦花园的开发迟滞、影视业务的急速下滑是造成南海控股亏损的主要原因。其2020年年报透露，受疫情影响，年内影院终端及影院媒体广告的经营收入较2019年同期大幅减少，影院业务含税票房收入约为9.58亿元，同比下降约70.8%。
南海控股财报还显示，其信贷融资以租赁土地权益、楼宇、待发展及已落成待售物业、投资性物业等作为抵押。这也是使半岛城邦置业陷入法律纠纷和被执行对象的原因之一。
而自2022年4 月1 日在港交所暂停买卖后，南海控股尚未恢复股票交易，股价停留在0.035港元/股，2021年年报、2022年中期报告及2022年年报至今未刊发。半岛城邦花园五期的开发，或难以避免受到母公司财务状况的影响。
