作 者丨陈嘉玲
编 辑丨曾芳
图 源丨图虫
即便房地产信托有抵押地块，也不能最终保证信托计划无虞。
近日，一位投资者告诉21世纪经济报道记者，2020年10月投资的中建投信托·安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划（下称“安泉560号”），项目抵押地块“莫名其妙”调整为安置房并已全部交付回迁户安置入住，“抵押物已经落空了”。
原中国银保监会浙江监管局于7月25日向该投资人回复的一份《银行保险违法行为举报调查意见书》（下称“《调查意见书》”）显示，浙江监管局于2023年4月27日受理投资人的举报事项并已调查结束。经调查，浙江监管局认为，中建投信托在“安泉560号”项目上对抵押物龙泉俊园·中天北城A1地块的贷后管理存在不到位的情况。同时表示，本次调查所发现问题，我局将依据实际情况依法采取相应监管措施。
本报记者经多方采访了解，确认上述《调查意见书》属实。
关于对《调查意见书》有何回应、公司在项目存续期间是否存在失职以及信托项目最新兑付情况等问题，中建投信托7月31日回应称：“根据信托法律法规和信托合同规定，公司作为受托人，对信托计划相关信息负有保密义务，仅能向该项目的投资人介绍和提供信托产品相关的信息。信托计划的相关情况，公司将根据信托业务信息披露的相关监管要求，及时进行信息披露。”
存续期内抵押物变成安置房被交付
上述监管认为贷后管理不到位的抵押物中天北城A1地块，在信托存续期间就已变成安置房进行分配及交付了。
2021年6月4日，“俊发龙泉俊园”的微信公众号发布消息称，中天北城（A1地块）作为回迁房于6月1日-3日进行了盛大交付。根据该公众号披露，2021年4月26-27日，龙泉俊园·中天北城A1地块在五华区红云街道、右营社区以及村组领导的支持下开展回迁房选房工作，回迁共计两幢住宅建筑，1031套房源，安置房总面积104847.09㎡。
彼时，距离“安泉560号”的成立时间刚过去半年。“安泉560号”成立于2020年10月23日，信托规模为2.733亿元，原定存续期为18个月，受托人中建投信托以信托计划全部资金向借款人云南瑞玖房地产开发有限公司（下称“瑞玖地产”）发放信托贷款，用于俊发昆明林泉雅苑项目的开发建设。
推介资料和信托合同等材料还显示，作为风控措施，俊发集团有限公司作为保证人、多家集团子公司作为项目共同还款人，同时还有三块土地对应的房地产项目作为抵押物。
具体而言，分别是编号为“云（2020）安宁市不动产权第0006449号”的土地使用权对应项目安宁俊发城·观雅苑（项目案名）（下称“安宁抵押物一”）；编号为“云（2021）安宁市不动产权第0002323号”的土地使用权对应项目安宁俊发城·观熙苑（项目案名）（下称“安宁抵押物二”）；以及编号为“云（2019）五华区不动产权第0170371号”的土地使用权对应项目，即云南俊泰持有的中天北城A1地块土地使用权（下称“五华抵押物”）。
该地块位于昆明市五华区红云街道，红园路南侧、龙泉路东侧，登记用途为城镇住宅用地；占地面积15,063.60平方米，计容积率建筑面积110,650.02平方米。根据国有使用权土地出让合同及补充条款，项目共同还款人云南俊泰需承担回迁房建筑总面积38,544.3平方米。
也就是说，上述被“盛大交付”的安置房，其总面积远超出推介材料和信托合同所约定的面积。而中建投信托在五华抵押物进行“盛大交付”的节点及之前，未曾披露过任何信息。
对于“受托人是否存在项目管理期间管理失职问题”，中建投信托2023年3月22日在项目现场沟通会上回复投资人称，“交易对手的公众号不属于交易文件约定的各方履行通知义务的渠道，也不是金融行业常规的贷后管理渠道，因此未及时通过公众号发现上述信息并不构成受托人的管理失职。”
信托项目仍有1.5亿未兑付
对于房地产信托而言，抵押项目的销售回款显得格外重要。
据了解，尽管没发现五华抵押物被调整为安置房，但是，在该抵押物的第一个销售考核节点为2021年7月30日之前，受托人中建投信托已关注到抵押物的销售不及预期的情况。彼时，中建投信托曾采取了相应的措施，如2021年10月11日，交易对手方提前还款3000万元，于2022年4月追加了俊发空港城的三块土地抵押，追加另一家集团子公司承担共同还款责任，并向交易对手发函要求全部贷款均提前至2022年4月23日到期。
据投资人介绍，在这之前，还曾提出过项目延期。2022年4月21日，因交易对手方面临阶段性流动性压力，中建投信托召开“安泉560号”第一次受益人大会，提请审议信托计划延期12个月，但被信托投资人投票否决。根据信托计划合同约定，因交易对手或担保人未能按时足额履行债务或其他原因，信托计划自2022年4月23日起进入延长期，至2022年10月23日止。
2022年11月2日，中建投信托向投资人发布信托项目清算事项，表示在信托计划终止日，“安泉560号”信托计划信托专户余额预留必要的费用后，暂无资金可向受益人进行分配。
截至目前，该信托项目已逾期超一年，仍有1.51亿元未兑付。
据《2023年二季度信托资金管理报告》（下称《管理报告》）显示，截至今年二季度末，“安泉560号”信托计划仍有1.51亿元未能兑付；2023年二季度，信托计划向受益人分配信托本金580.94万元。2023年1-5月，借款人瑞玖地产净利润亏损449.17万元；2023年1-6月，三名共同还款人的净利润也悉数告负。
对于项目逾期的原因及后续应对措施，中建投信托回复称，受宏观经济形势及市场变化等原因影响，部分房地产项目交易对手出现流动性问题。公司结合每个项目的实际情况，积极采取协商展期、诉讼催收、债务重组、盘活底层资产等措施，推动风险资产处置化解，维护受益人最大合法利益。
安置房事件陷入“罗生门”
值得注意的是，中建投信托彼时发布的“安泉560号”项目延期方案材料仍显示，抵押物中天北城A1地块土地价值25,672万元，货值7.65亿，扣除后续支出后的盈余资金测算为5亿元-5.4亿元。
直至安置房“盛大交付”一年多以后，2022年9月6日，中建投信托称收到云南俊泰来函，表示A1地块“地上建设的住宅已按政府要求作为安置房进行分配及交付，已无可售住宅作为信托计划的还款来源”。随后于2022年11月24日，中建投信托正式发布公告通知投资者A1地块已被当作安置房全部进行交付并入住。
而安置房事件似乎也陷入“罗生门”。譬如最为关键的问题——抵押物究竟何时被调整为安置房的，各方说法不一。
其中一种说法是在抵押之前该地块就调整为回迁安置房。据了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地块所在地红云街道办事处曾对中建投信托通过信访渠道提出的上访诉求进行了书面答复，称“云南俊泰将 A1 地块全部调整为回迁安置房是基于地块交易条件和配建协议的约定，且地块交易条件和配建协议产生于 A1地块抵押给受托人之前”。
不过，在前述现场沟通会上，中建投信托对投资者回复表示，截至回复日，中建投信托尚未取得抵押物何时被调整为安置房的证据材料，无法确定该事件发生的时点是在信托计划设立之前。目前，受托人正通过申请政府信息公开、行政诉讼等方式要求抵押物所在地行政主管部门提供抵押物调整为安置房的相关证据材料。
中建投信托还认为，无论最终核实安置房事件在信托计划成立前是否已发生，在交易对手故意隐瞒且无公开信息可供查询的情况下，受托人对土地出让合同补充协议关于抵押物需承担不超过3.8万平方的安置房而非目前实际的10万多平方的约定拥有合理的信赖基础，且受托人也已根据合法程序办理抵押登记取得他项权证，因此受托人在尽职调查环节并不存在管理失职。
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本期编辑 刘雪莹 实习生 赵凤铃
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