瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案

瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋

征收补偿方案

为了规范瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定，结合本工程实际，特制定如下征收补偿方案。

一、房屋征收补偿一般规定

（一）西门河头团块危旧房改造工程征收范围以瑞安市人民政府确定的该工程房屋征收范围红线图为准。在上述范围内国有土地上实施房屋征收，并需要对被征收人补偿的，适用本方案。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

（二）本方案所称的房屋征收部门是指瑞安市住房和城乡规划建设局；房屋征收实施单位是指瑞安市玉海街道办事处；被征收人是指本项目征收范围内被征收房屋的所有权人。

（三）被征收房屋合法面积的认定。

1.被征收房屋的建筑面积以不动产权证、房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积为准。

2.未登记产权的房屋，由市人民政府确定的组织按有关规定进行调查认定和处理，认定结果在征收范围内公布。

3.对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

（四）被征收房屋用途的认定。

本方案规定的被征收房屋用途按不动产权证、房屋所有权证或其他合法的房产凭证记载的用途为准，包括：住宅用房和非住宅用房，其中非住宅用房包括商业、办公、工业、交通、仓储等用房。

1.房屋所有权证、不动产权证或其他合法的房产凭证记载的功能同时包括商业和住宅或其他功能，但未明确其中商业建筑面积的，按临街底层长度6米以上的按6米计算、不足6米长度按实计算、宽度按实计算，确定商业用房建筑面积。被征收人也可以自愿选择全部按住宅功能征收补偿。

2.上一款所指的临街底层房屋为平房或其他楼层与底层分属不同产权人的，其底层用房进深长度超过6米以外的建筑面积不足10 平方米的，一并按商业用房补偿安置，超过6米以外的建筑面积大于10 平方米的，超出6米以外的建筑面积按住宅用房补偿安置。

3.产权整体登记为商业，但实际已改变为住宅使用的，产权人可以自愿整体选择“商改住”，被征收房屋的整体面积按住宅征收并补偿。

（五）征收补偿方式：被征收人可自主选择房屋产权调换或货币补偿，但只能选择其中一种方式。

二、房屋征收补偿办法

（一）房屋产权调换。

1.住宅用房产权调换。

（1）安置系数：水平式套房安置系数为1.4。落地式按房屋总层数（以实际房屋层数构成为准）分别确定系数，其中：总层数为一层的落地式房屋安置系数为2.5，总层数为二层的落地式房屋安置系数为1.8，总层数为三层的落地式房屋安置系数为1.55，总层数为四层的落地式房屋安置系数为1.38，总层数为五层及以上的落地式房屋安置系数为1.3。

（2）安置房套型：A套型50-55平方米，B套型60-65 平方米，C套型70-75平方米，D套型80-85平方米，E套型90-95 平方米，F套型100-105平方米，G套型110-115 平方米，H套型120-125平方米，I套型130-135 平方米。

（3）系数安置建筑面积和安置房套型对应表：

（上表注明的系数安置建筑面积是指被征收房屋建筑面积和安置系数之积；安置房套型建筑面积是指安置房套型面积之和；安置房套型有多套的，在安置房套型建筑面积范围内由被征收人选择组合）

房屋征收部门与被征收人应当结算被征收房屋价值和安置用房价值的差价。

被征收房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。系数安置建筑面积超出被征收房屋建筑面积部分按房地产市场评估价下浮45%结算，其中系数安置建筑面积不足45平方米的以45平方米计算。安置套型建筑面积超出系数安置建筑面积按房地产市场评估价下浮20%结算。

（4）系数安置建筑面积的回购规定。

可回购的几种类型：系数安置建筑面积整体回购和部分回购。其中部分回购包括：超出最大安置套型外的系数安置建筑面积回购；可安置多套的以整套对应的系数安置建筑面积回购；以被征收住宅建筑面积所在套型安置的多余系数安置建筑面积回购。

整体回购的，一次性支付6个月的临时安置补助费、搬迁费及其他补偿费。

被征收人选择部分回购的，则用于产权调换的系数安置建筑面积以对应表第二列区间的最高值计算。分别按回购部分和剩余部分相对于被征收房屋的建筑面积计算补偿款项，但不得重复计算。部分回购后，产权调换补偿款以剩余系数安置建筑面积与安置系数之比还原被征收房屋建筑面积，并以还原后的被征收房屋建筑面积为基数按本方案规定计算被征收房屋的补偿金额和安置房价款结算。

整体回购价为以下五项之和：①被征收房屋市场评估价值；②奖励金额；③（系数安置建筑面积-被征收房屋建筑面积）×安置房屋评估平均单价×45%；④6个月临时安置费、搬迁费及其他补偿费；⑤前述①②③④之和的5%奖励。

部分回购价为：回购部分的系数安置建筑面积÷系数安置建筑面积×整体回购价。

（5）安置地点：本项目征收范围内新建的住宅用房。

2.商业用房的产权调换。

（1）安置标准：按不少于被征收商业用房建筑面积1:1安置，具体以实测建筑面积为准。

（2）安置地点：被征收商业用房在本项目范围内新建的期房商业用房安置，定位办法由市人民政府另行规定。

房屋征收部门应当与被征收人结算被征收商业用房货币补偿价格和安置商业用房价格的差价。

被征收房屋的价值和安置用房价值按类似房地产的市场价格，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。其中安置商业用房建筑面积超出被征收商业用房建筑面积的部分，安置用房价格按房地产市场评估价格下浮20%计算。

（3）商业用房被征收人，如在该幢房屋底层或第二层及以上有住宅的，可按照自愿原则，将底层商业用房的产权调换商业安置房建筑面积按被征收房屋面积及其所在房屋总层数的安置系数转换为住宅安置房建筑面积，并连同住宅产权调换安置房一并安置。被征收底层商业用房的补偿金额按商业计算，转换后的住宅安置房按住宅安置房结算价款。

3.工业、交通、仓储用房产权调换。

工业、交通、仓储用房被征收人选择产权调换的，可自主选择土地置换安置或标准厂房安置或功能置换写字楼安置，但被征收人只能选择其中一种方式。

（1）被征收人选择土地置换安置的，其安置地点在瑞安市人民政府指定的工业园区工业用地，但进区企业必须符合产业政策和环保要求，安置用地的规划设计条件以住建部门的规定为准。

安置比例：按被征收工业、交通、仓储用房的土地使用权面积与安置用地出让面积1︰2比例确定。

房屋征收部门与被征收人应当结算被征收房屋价值和安置用地的差价。

被征收房屋和安置用地的价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收人实际定位的安置用地面积与协议或补偿决定确定的安置用地面积有差额的，差额面积价格根据该安置用地的市场评估价格补差。

（2）被征收人选择标准厂房安置的，其安置地点为瑞安市人民政府指定的工业园区标准厂房，但进区企业必须符合产业政策和环保要求。

安置比例：按被征收工业、交通、仓储用房的土地使用权面积与标准厂房建筑面积1︰2比例确定。

房屋征收部门与被征收人应当结算被征收房屋价值和安置标准厂房的差价。

被征收房屋和安置用房的价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收人实际定位的安置房建筑面积与协议或补偿决定确定的安置房建筑面积有差额的，差额建筑面积价格根据该安置房的市场评估价格补差。

（3）被征收人选择功能置换写字楼安置的，安置地点为本项目征收范围内新建的办公用房。

安置比例：按被征收工业、交通、仓储用房的土地使用权面积与办公用房安置建筑面积1︰1比例确定。

房屋征收部门应当与被征收人结算被征收房屋价值和安置用房的差价。

被征收房屋和安置用房的价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收人实际定位的安置房建筑面积与协议或补偿决定确定的安置房建筑面积有差额的，差额建筑面积价格根据该安置房的市场评估价格补差。

4.办公用房的被征收人选择产权调换的，安置地点为本项目征收范围内新建办公用房。

安置比例:按被征收办公用房建筑面积与新建安置办公用房的建筑面积1︰1.1比例确定。

房屋征收部门应当与被征收人结算被征收房屋价值和安置用房的差价。

被征收房屋和安置用房的价值由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定。被征收人实际定位的安置房建筑面积与协议或补偿决定确定的安置房建筑面积有差额的，差额建筑面积价格根据该安置房的市场评估价格补差。

（二）货币补偿。

被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门给予被征收人一次性货币补偿，不再提供安置用房。

被征收房屋价值，由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋征收评估办法评估确定，并按本方案规定结算货币补偿金额。

三、结算方式

（一）产权调换安置的结算方式。

1.住宅用房、商业用房产权调换及工业、交通、仓储、办公等非住宅用房被征收人选择办公用房安置的，其补偿金额（除搬迁费、临时安置补助费、回购款及非住宅停产停业损失补偿、工业用房的不可移动生产设施设备补偿外）作为新建安置房屋的第一期购房款使用，待安置房屋建至三层时缴纳第二期购房款（总差价款的30%），安置房屋预验收后缴纳第三期购房款（总差价款的65%），余款待安置房屋认购定位时结清，具体交款时间以交款通知或公告为准。

2.工业、交通、仓储用房被征收人选择土地置换安置的，其补偿款金额（除搬迁费、临时安置补助费及停产停业损失补偿外）作为安置用地的第一期土地出让金使用，办理安置用地供地审批手续之前结清全部土地出让金。安置用地除土地出让金之外的其他规费，由被征收人按规定自行缴纳。

3.工业、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房安置的，其补偿款金额（除搬迁费、临时安置补助费及停产停业损失补偿外）作为标准厂房的购房款使用，待标准厂房交付时结清差价。

4.按本方案规定选择整体回购的，不再提供安置房。整体回购价款及部分回购的回购价款在被征收人已腾空经验收合格，且在签订征收补偿协议书并生效后10日（内）结算支付。

（二）货币补偿安置的结算方式。

被征收人选择货币补偿的，应当在签订征收补偿协议书后按征收补偿协议约定的期限内一次性支付被征收房屋货币补偿款。

四、搬迁费、临时安置费及其他补偿规定

（一）搬迁费。

1.征收住宅用房、商业用房、办公用房和交通、仓储用房的，搬迁费按被征收房屋建筑面积20元/平方米的标准计算。征收工业用房的，搬迁费由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2.住宅、商业、办公用房的被征收人选择产权调换为期房安置的，以及工业、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房或工业用地安置的，房屋征收部门应按上述标准支付回迁费。

（二）临时安置费。

过渡期间周转用房由被征收人选择自行解决的，房屋征收部门应当支付给被征收人临时安置费。

1.住宅用房临时安置费。

（1）住宅用房临时安置费，按被征收房屋的建筑面积以每月每平方米20元标准计算。房屋征收部门应当自搬迁腾空验收合格之月起按月支付给被征收人。

（2）被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当支付其从搬迁之月起至安置用房交付后6个月的临时安置费。超过36个月未予以安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

（3）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

2.商业用房临时安置费。

（1）商业用房临时安置费。被征收商业用房按每月每平米40元标准计算。房屋征收部门应当按协议约定按期支付给被征收人。

（2）被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当支付其从搬迁之月起至安置用房交付后6个月的临时安置费。超过36个月未对本征收人安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

（3）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

3.办公用房和工业、交通、仓储用房临时安置费。

（1）办公用房和工业、交通、仓储用房临时安置费，按被征收房屋的建筑面积每月每平方米20元标准计算。房屋征收部门应当按协议约定按期支付给被征收人。

（2）工业、交通、仓储用房被征收人选择工业用地安置的，过渡期限包括供地期和建设期两个阶段。

供地期为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之月起12个月。未按期供地的，自逾期之月起临时安置费按最新标准的两倍计算。被征收人未及时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。

置换土地上的新工业用房由被征收人按规定申请报批，安置用地的规划设计条件以规划部门的规定为准。建设期按12个月计算。被征收工业用房合法及认定为合法建筑面积达到5000平方米的，建设期临时安置费按18个月计算。

（3）工业、交通、仓储用房被征收人选择标准厂房安置的，房屋征收部门应当支付其从搬迁之月起至安置用房交付后6个月的临时安置费。超过24个月未予以安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

（4）办公用房被征收人和工业、交通、仓储用房被征收人选择办公用房安置的，房屋征收部门应当支付其从搬迁之月起至安置用房交付后6个月的临时安置费。超过36个月未予以安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。

（5）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

（三）停产停业损失补偿。

对因征收非住宅造成停产停业损失的补偿，补偿标准按被征收房屋评估价值5%计算。其中对因征收工业用房造成停产停业损失的补偿，补偿标准按被征收房屋及生产设施设备评估价值的5%计算。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。停产停业的损失应由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（四）其他补偿。

1.房屋搬迁腾空时，被征收人应缴清水费、电费，被征收房屋的水表、电表统一由市自来水公司和市供电局拆除、注销，被征收人原电费、水费在领取临时安置费时一次性缴清。

2.被征收房屋的数字电视、电话及宽带，按以下标准补偿：

（1）数字电视：给予一次性补偿80元/户。

（2）电话：给予一次性补偿108元/台。

（3）宽带连同电话：给予一次性补偿300元/台(电话移机不再作补偿)。

3.空调及其他设施不予补偿。

4.被征收工业用房的不可移动生产设施设备的重置、拆卸（包括设备调试等费用）补偿：由依法选定的具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

五、奖励措施

住宅用房、商业用房、办公用房和工业、交通、仓储用房的征收奖励措施：

（一）选择产权调换的。

选择产权调换的住宅被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起 2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，根据被征收房屋建筑面积给予3000元/平方米奖励。其中被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内搬迁腾空完毕并经验收合格的，另给予每户2000元及10元/平方米奖励。

选择产权调换的商业用房被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起 2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，根据被征收房屋建筑面积给予800元/平方米奖励。其中被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内搬迁腾空完毕并经验收合格的，另给予每户2000元及10元/平方米奖励。

选择产权调换的工业用房被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，给予被征收房屋及生产设施设备评估价值20%的奖励。

选择产权调换的办公用房和交通、仓储用房被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，给予被征收房屋评估价值20%的奖励。

被征收人超出规定期限且无特殊原因不签订征收补偿协议或搬迁的，不能享受奖励政策。

（二）选择货币补偿的。

选择货币补偿的住宅被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起 2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，根据被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米奖励且按被征收房屋市场评估价值20%给予奖励。其中被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内搬迁腾空完毕并经验收合格的，另给予每户2000元及10元/平方米奖励。

选择货币补偿的商业用房被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起 2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，按被征收房屋市场评估价值20%给予奖励。其中被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内搬迁腾空完毕并经验收合格的，另给予每户2000元及10元/平方米奖励。

选择货币补偿的工业用房被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，给予被征收房屋及生产设施设备评估价值20%的奖励。

选择货币补偿的办公用房和交通、仓储用房被征收人在市人民政府房屋征收公告之日起2个月内与房屋征收部门签订征收补偿协议，并在协议生效后于协议约定的期限内搬迁腾空的，给予被征收房屋评估价值20%的奖励。

被征收人超出规定期限且无特殊原因不签订征收补偿协议或搬迁的，不能享受奖励政策。

六、房票安置和增购

（一）选择货币补偿、住宅产权调换或系数安置房建筑面积回购的被征收人，可向征收实施单位申请房票，用于在规定的期限和指定的房源内购房。房票金额按如下方式确定：

1.选择货币补偿的异地房票金额：在本方案计算全部货币补偿金额的基础上加10%。

2.选择住宅产权调换的就地房票金额：在本方案规定的整体回购价构成中的①、②、③之和加上安置套型建筑面积超出系数安置建筑面积下浮的金额、临时安置费、搬迁费、回迁费和其他补偿费。

3.住宅产权调换并系数安置房建筑面积整体回购的异地房票金额：在本方案规定的整体回购价构成中的①、②、③、④、⑤之和的基础上再加按①、②、③、④之和的5%。

4.住宅产权调换就地房票及系数安置房建筑面积部分回购的异地房票金额：

住宅产权调换就地房票金额，依照本方案规定还原被征收房屋建筑面积后按以上第2点的方式计算确定；

系数安置建筑面积部分回购的异地房票金额，以回购系数安置建筑面积占全部系数安置建筑的比例与上述第3点金额之积确定。

房票申请待被征收人签订的《房屋征收补偿协议书》生效后，根据市人民政府规定的期限、房源和申请规则另行实施。

（二）增购。本项目住宅安置房用于安置后如有剩余的，剩余安置房可用于住宅被征收人增购。被征收人可向征收实施单位申请增购不超过三档安置房套型面积，如被征收人有多套安置房的，只能申请其中一套增购。

1.价格结算。增购一档的按住宅安置房市场评估价结算；增购超过一档以上部分按14500元/平方米结算。

2.用于增购的安置房房源、申请规则等事项，待被征收人签订的《房屋征收补偿协议书》生效后，由市人民政