优质土地集中供应，待上市项目扎堆
8月28日，南京土地市场网挂牌17块涉住用地，其中江北核心区挂牌6块，分别为NO.新区2023G05、06、07、08、10以及11地块，地块整体素质均较佳。
NO.新区2023G05、06、07地块位于江核CBD片区，地块紧邻扬子江生态公园，滨江景观资源优质。地块周边引入多所名校，可提供优质的教育配套。此外，商业配套方面在建有新金融一期、中交综合体、华润万象城等，未来将形成核心区的商业中心。新区G06、新区G07地块容积率为1.0<far≤1.6，是核心区内目前首次推出的低密度住宅用地，同时项目景观资源优异，具备大户型产品打造条件。
NO.新区2023G08地块位于青奥片区，紧邻金地未来学校、青奥体育公园、城南河和大悦城综合体（在建），在建有地铁11号线康盛路站，公共配套资源优越。
NO.新区2023G010、11两幅地块位于国际健康城片区，拥有已建成的鼓楼医院江北国际医院和正在建设中的国际化名医中心等多所医疗机构。地块东侧为引入琅琊路小学优质教育资源的浦滨路小学，整体配套优质。
截至23年8月底，江核未上市土地/项目已达12宗，加上本次待出让的6宗，总量为18宗，待上市项目/地块扎堆。
市场低迷，板块热度持续下滑，新政落地后有望缓慢回升
新政落地前南京新房市场持续低迷，根据克而瑞数据显示，年初2-3月疫情需求积压释放+政策利好信号影响，市场短暂回暖，成交量冲高，后持续下滑，且未见触底态势，市场信心严重不足。受客户观望情绪加重，各热点板块有效客户来访持续下滑，流速放缓。
9月7日新政出台，本轮政策刺激非常有力，切实降低了购房者的购房门槛和购房成本，短期内将刺激一波前期观望客户的需求释放，市场情绪正逐步修复。
江北核心区板块市场表现与全市市场同频，来访来看，根据克而瑞监测：江核板块整体来访量自第11周（3月下旬）开始呈现断崖式下跌，后持续波动下滑，市场热度走低，第25周-第35周板块整体来访维持在600-700组，客户量严重不足。
新政落地之后，板块来访量骤增，第36周客户到访量高达1110组，部分客户开始告别观望情绪，开始看房、买房，板块市场活力提升。
供求来看，江北核心区3月供求双高，在置业需求集中释放后，板块成交量骤降，并持续收缩，各盘流速放缓，房企推盘意愿降低。成交价格层面，虽各家房企针对市场下滑执行应对的促销动作，但是成效甚微，整体呈现量价齐跌的市场走势。根据案场反馈，在新政落地后，叠加部分项目优惠力度的提升，案场认购量有明显起色，客户成交周期缩短。
板块前期依托高站位规划和发展前景跻身于全市新兴板块一流梯队，但目前受市场大环境影响，叠加相关规划落地延后，客户对于板块信心严重不足，板块热度大幅下滑。新政落地后，板块关注度逐步提升，伴随来访、认购量的回温，板块热度有望缓慢回升。
后期竞争格局重塑，产品力为突围关键
截至23年8月底，江北核心区主力在售项目10个，库存40.07万方。项目产品同质化严重，造成客群高度重叠，分流现象明显。
目前板块内主力在售项目主要集中在青奥及江核CBD片区，根据在售项目、待入市地块以及待拍地块盘点，预计板块后期主力项目将集中在江核CBD片区以及国际健康城片区，且形成集聚效应，各项目之间贴身竞争。
根据相关盘点，待上市地块中新区投资G12、颐居G03、07以及金基G42地块或将打造大户型产品，同时待拍地块NO.新区2023G05、06、07地块滨江资源优异，亦具备打造大户型瞰江产品素质。上市项目户型面积的提升必将带来产品力层面的迭代，后续江北核心区上市产品将更加多元化。
在产品内卷的当下，房企需顺应市场变化，积极拥抱客户，根据客户需求和痛点不断打磨产品。同板块、同地段的贴身竞品，唯有产品力才是突围关键。
