在上海买房很容易。
但在上海买房也很难。
我这不是在自相矛盾。
从上个世纪50年代的第一代工人新村算起，上海楼市已经走过了70余年。
房子的时间跨度可以有半个多世纪。
各式各样的户型产品极度丰富。
从内环到郊环，上海发展出了134个板块。
上海的存量住宅有800多万套。
只要有房票，有预算，买房绝不是难事。
但从这800万套里面，根据预算选到最适合自己的，确实不是件容易的事。
过去上海的房子闭着眼睛买，都能吃到城市发展的红利，买到就赚到，非常简单。
如今买房已开启困难模式。
在楼市不断分化的今天，买房的逻辑，也在发生巨大的颠覆性变化。
如果有人告诉你，空口无凭靠过去的经验就能教你买对房。
让他哪里凉快哪里呆着去。
毕竟，我们背后有一个强大的研究院团队，有着严谨的数据分析和周期判断，绝对不是靠过去的经验瞎比比。
都说，拿着旧地图找不到新大陆。
只拿过去的老经验也绝对会上当受骗。
根据我们很多成交案例分析的结果，以及市场更多的涨幅数据分析。
当下买房有5条铁律，请大家牢牢记住。
投资选浦东、自住选浦西。
黄浦江隔开的不仅仅是地域。
浦江两岸有着完全不同的买房逻辑。
浦西是老上海人的浦西。
这里有故事、有烟火气、有底蕴，还有小时候石库门的记忆。
这里有熟悉的人群、便利的生活。
早餐就是要吃楼下的油条糍饭团。
浦西核心地段是漫长历史积淀下的人文、商业价值。
因此浦西买房，要看自己和人民广场的距离、要看上只角。
环线在浦西就是一把尺子，多数跑不出这个圈。
浦东就是上海的深圳。
因此浦东这里的定价权掌握在新上海人手里。
这里从零开始，没有浦西那种传统的地段鄙视链。
一切由两点决定：
产业+学校
新上海人没有老上海的地段归属需求。
哪里有高薪工作、哪里有好的教育资源，哪里就是宇宙中心。
在浦东，产业带来的高收入人群的集聚非常重要，他代表这个区域的房价天花板和坚挺程度。
我们看到陆家嘴、张江、前滩、联洋、三林、御桥的房价都很高。
而且每周一轮周期中都能跑赢大市。
一定要说，浦东其实也有鄙视链，就是产业鄙视链。
金融&高科>传统>无产业。
在浦西要的是生活的便利，在浦东要的是规划的前景。
当下买房投资自住，选择哪个板块小区增值保值？
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不同年代小区的价格差异，实际是产品的代际变化。
需求影响产品，产品决定了价格。
上海的产品跟随者上海社会发展，已经经历了5代。
产品越新价格越高。
2代以前的小区尽量不要买，因为产品落伍了。
0代产品是老破小，如果没有顶级地段和优质学区加持，没有必要入手。
未来老破小的流通性还在，但是金融属性会越来越小。
1、2代小区都没什么小区概念，户型都是上世纪需求的产物。
那时候上海人民刚从老破小困境中走出来，只要大就行。
很多60-70平的1房，80-110平的2房，在当下看，功能性已经无法满足使用需求。
更关键的是，身在老城区，但车位却少得可怜。
这些小区已逐渐沦为老破大，流通性和金融属性都会慢慢消失。
真正好的房子还得看4代小区。
人车分流、产品品质高、物业服务好。
户型产品成熟，方正大气，功能性和舒适性兼顾。
举个栗子
陆家嘴北滨江这里。
老破小荣成小区、1代产品荣成大厦单价都在7-9万之间。
滨江茗园这种2代产品，价格在11-12万。
但是像九庐这样的4代产品，价格直接拉到22万。
房子代际的变化，和价格并不是纯线性关系。
意味着优质地段的房子，产品力越好，越稀缺的，金融属性也越强。
也能穿越周期，实现资产的保值增值。
不要觉得我们讲的很残酷，这已经是很委婉的说法了。
很多粉丝都知道，我们现在每周都有线下课，很多有购房需求的粉丝，都会来线下跟我沟通交流。
比如：为什么别人房子抗跌，我的房子要贱卖？为什么房子挂出去没人看？到底要选择地段还是房子？
我们都会拿出研究院最专业的大数据分析，给每个人做判断。
毕竟，买房这种事情，每个家庭的预算和需求完全不同，都需要个性化诊断。
当然，如果你在近期买房或者置换的时候有困扰，也可以在文章结尾扫码预约周末的课程。
参加完我们的线下课，你就知道，什么是专业。
我们虽然有很多实操经验，但绝不完全靠经验，绝对的是事实数据做依据。
教育的公平化，打不掉优质学校的稀缺性。
过去几年全国范围的教育政策调整，对于学区的质疑声音越来越多。
还有出生人口的减少，有人就会觉得名校唾手可得。
升学政策的调整，不代表你的小孩去任何学校都是能轻松考前十。
最稳妥的办法，依然是去好学校，买学区房。
没有哪个国家可以完全抛弃学区房，因为清华、北大不是按需分配。
牛津、剑桥更不可能说上就上。
年薪百万也不可能人人都有。
想争取就需要从基础教育开始。
越是按压，优质教育资源在未来，就越成为稀缺品，不管你愿不愿意承认，这就是现实。
去年之前，著名学区房高兴花园跌惨了。
今年再来看，买房的客户依然络绎不绝。
而且不仅是高兴花园，海防村、金桥酒店公寓、梅园三街坊、仁恒河滨城等成交量都明显上升。
价格的下跌只是学区过热的泡沫去掉了。
优质学校的教育水平、升学表现这些可一直没有水分。
上海真正优质的学校数量有限，就算出生的娃少了，还是要靠抢。
学区房依然是上海流动性最好，稳定性和确定性最强的产品之一。
对于有孩子的家庭，学区房仍然是需要放在首位去考量的因素。
对教育方面有困扰的，也可以预约我们的线下课（文章尾部海报预约），沟通一个定制的方案。
不要相信洼地，便宜没好货。
所谓洼地一般都需要5-10年的周期。
万一等你换房子，发现卖房周期比别人长，涨幅还比别人少。
这时候，你不仅要补面积差，还要为涨幅差买单。
前期买房节省的成本，在第二次置换的时候全贴补回去了。
上海主城8区，为什么普陀房价最低。
这些年的发展速度不够，城市界面老旧，GDP也是垫底的存在。
发展不如别人，房价自然跑输，买房涨的也就少。
为什么普陀甘泉宜川板块在内环边上却只要6万。
邻居大宁10万，你这里却要打6折。
都是老破小、没有学区、没有规划利好、还挨着铁路。
是真真实实的洼地。
浦东外环外天坑组团：宣桥、惠南、合庆、都不能买。
典型的三无板块。
无政策支持、无规划指引、无投资价值。
好地段的房子贵有贵的道理。
想要买到能跑赢大盘的房子，请：
选对板块，找对小区，买对产品。
不要总是贪小便宜，吃大亏。
不知道怎么买的，来我线下课，我来告诉你。
不要盲目相信NB的开发商一定能为区域带来什么。
中国最早的烂尾在海南，九十年代海南倒下了多少开发商。
只是很多人不知道这段历史而已。
开发商最终的目的还是赚钱。
能像曾经的绿城老板宋卫平这样，仅仅因为外立面石材有色差，就砸了重来的，已经快绝迹了。
上海楼市是吃过这样的亏的。
真如就是最好的例子，李嘉诚在真如的地屯了十几年，这可是上海楼市黄金发展的十几年。
本来是能和徐家汇对抗的地方，现在也只能勉强混个副中心。
不玩画饼那一套的，看看陆家嘴、张江、古北、漕河泾，就知道谁更靠谱。
曾经仁恒在上海的楼盘是传奇一样的存在。
但是这两年的质量一言难尽。
浦东的锦绣世纪、珊瑚世纪纷纷登上维权新闻。
就连海上源高端项目也同样遭遇质量维权。
卖房时宣传吹的牛，就真是吹牛了。
买房就大涨的时代，很多事情都被忽略。
但是现在的上海楼市是分化的行情，是二八行情。
是需要更强的辨别能力。
对于很多人来说，当预算范围内，一手倒挂消失，二手说不定是更好的选择。
你可以就在品质好的小区里选房。
而不用担心交房时还要搞维权工作。
很多时候你可能体会不到我说的这些。
只有等你真正要卖房置换的时候才明白，买房时踩了多少坑。
买房最重要的是规划。
如何让手中仅有的资金发挥最大的价值。
谁的钱都不是大风刮来的。
买房除了自住，更是家庭财富的升级。
在上海不存在该不该买的问题，而是应该怎么买。
