同一级别的选手，招商蛇口赚得却仅是中海和华润的零头

房企半年报基本都出炉了，一个词儿来形容，就是惨。

曾经躺着就能把钱赚了的行业，真就体验了一把过山车的刺激。据统计，今年上半年，大大小小的房企加起来，亏了几千亿元。

当然，无论行业环境多差，赚钱的房企还是有的。

尤其是央国企。

只不过，同样是央国企，同样是净利润为正，但有些房企的赚钱方式，也足够憋屈。

就比如说招商蛇口，跟一众民企相比，小日子过得那叫一个滋润。但真要是与中海地产、华润置地这些同级别选手相比，招商蛇口也就没眼看了。

归母净利润仅21.5亿元，还是沾了REIT的光

当下的房地产行业环境，为一众央国企，创造了最优渥的发展契机。

像是曾经连年高喊重返前三、却连行业前五都挤不进去的保利发展，如今摇身一变，居然成了名副其实的龙头房企。

而在百强房企前五的榜单中，有四家属于大央企，除了保利发展，还有中海地产、华润置地和招商蛇口。

这三家央企，从销售规模来看，基本上旗鼓相当，之间的差距在百亿元之内。

不过，要是从业绩来看，招商蛇口还另外两家的差距，可就大了。

最新财报显示，今年上半年，中海地产的营业收入为891.6亿元，华润置地的营业收入为729.7亿元，而招商蛇口的营业收入仅为514.4亿元。

而从盈利能力来看，招商蛇口与上述两家房企的差距，就更大了。

数据显示，今年上半年，中海地产实现归母净利润134.9亿元，华润置地实现归母净利润137.4亿元，两家房企旗鼓相当。

再来看招商蛇口，今年上半年其归母净利润仅为21.5亿元，不足中海地产和华润置地的零头。

同样是销售规模有1700亿元左右的房企，都还是实力和背景雄厚的大央企，赚钱的能力怎么就这么大呢！

值得一提的是，就这20亿元出头的归母净利润，还是靠着招商蛇口的非常规操作呢。

在财报中，招商蛇口写到，上半年其将持有深圳光明科技园的一些产业项目，出售给了旗下的REITs平台——博时招商蛇口产业园REIT。

由于是溢价转让，招商蛇口确认了超8亿元的出售收益。

也就是说，如果没有这笔交易，招商蛇口今年上半年的利润表，会更加难看：辛辛苦苦干了半年，就给公司股东们赚个十几亿元，这像话吗？

值得注意的是，招商蛇口的这种操作，早已屡见不鲜。

就在2021年上半年，招商蛇口公布业绩称，上半年招商蛇口实现归母净利润42.51亿元，同比暴涨了365.32%。

这一增长幅度，在当时绝对称得上是冠绝行业了。

但是，彼时招商蛇口“炸裂”的赚钱能力，另有隐情。

据悉，2021年上半年招商蛇口42.51亿元的净利润之中，有三分之一是其它收入的贡献。

根据财报显示，2021年上半年，招商蛇口以旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT成功上市，为其带来了税后收益 14.58亿元。

也就是说，在2021年上半年，招商蛇口沾了REIT的光，大火了一把。而实际上，彼时其主营业务带来的净利润，不过28亿元左右。

时至今日，招商蛇口如法炮制，只不过一顿操作下来，其归母净利润也仅仅是中海地产、华润置地的零头而已。

承受高价拿地的苦果，还得给少数股东分钱

同一级别的选手，为什么归母净利润的差距就这么大呢？

首先，是招商蛇口之前拿地的价高，影响了后期收益。

根据数据，今年上半年，中海地产和华润置地的毛利率，都在20%以上，而招商蛇口的毛利率仅为16.26%。

这样来看，招商蛇口的毛利率水平，就与上述两家房企有着十个点左右的差距了。

而毛利率的主要影响因素，还是地价。

这就不得不提招商蛇口“地王收割机”这一诨号了。

一个很有意思的故事，此前招商蛇口频繁在各地拿下地王项目，以至于公司公关团队都不得不出面息事宁人。一次，在招商蛇口拿下地王项目后，公司公关就在媒介群里提前打招呼，让诸位媒体老师不要或者少关注“地王”这一字眼。

然而，这好比是掩耳盗铃，媒体老师不关注，并不代表招商蛇口以极高、甚至超过150%的溢价率拿地这一事实不存在。

正所谓有因必有果，曾经高溢价拿的地，现如今就得面对资产减值这一现实。

数据显示，今年上半年，在全国各地，招商蛇口对名下的四十多个开发项目，计提了大约63亿元的减值。这还是因为拿地拿高了。

事实上，招商蛇口一直在承受着高溢价拿地的苦果。

我们知道，招商蛇口的营收贡献大户，在华东区域。而华东区域，尤其是上海，肯定是招商蛇口重仓、甚至高溢价拿地的主战场。

然而，招商蛇口在该区域的毛利率却不高，2021年至2023年上半年，华东区域的毛利率分别为11.54%、18.26%、17.2%，在此期间，招商蛇口开发业务的毛利率则为25.47%、21.06%、17.82%。

显而易见，招商蛇口华东区域的毛利率均低于开发业务的整体毛利率。

也就是说，招商蛇口拿着最贵的地，却不得不接受华东区域盈利能力较弱这一现实。

除了拿地价高这一因素之外，招商蛇口的所有者权益比例，也是一个影响其盈利能力的重要原因。

贵为实力和背景雄厚的大央企，一般情况而言，像是中海地产、华润置地和招商蛇口这样的房企，凭借自身的实力就能够拿地、开发、销售一条龙操作，不需要帮手。

就比如中海地产，根据财报，今年上半年，其归母所有者权益为3639亿元，而少数股东权益仅有198.9亿元。

在这种背景之下，中海地产所有的净利润，几乎都贡献给了公司股东，而少数股东损益一栏，也就有7亿元左右。

华润置地稍差一些，但其归母所有者权益也有2489亿元，占比也达到了七成。因此，其归母净利润分得大头，达到了137.4亿元，少数股东损益只不过23.22亿元。

而招商蛇口的情况就大为不同了。

财报显示，截至今年上半年，招商蛇口的归母所有者权益仅为1018.57亿元，其少数股东权益高达1849.45亿元。

也就是说，招商蛇口的归母所有者权益占比，仅为35%左右。

在这种所有者权益比例之下，招商蛇口就是再“明股实债”，也得给少数股东实行不少的净利润分成：今年上半年，招商蛇口的归母净利润为21.53亿元，少数股东权益为16.49亿元。

本来就赚得不多，还得分给少数股东不少，招商蛇口还怎么跟中海地产、华润置地作比较？