低不成高不就，南京南部新城有点懵！

南部新城作为南京钦定的四大市级中心，可谓众星捧月，受到了极高的关注度，但开发数年，南部新城似乎陷入低不成高不就的怪圈当中，如此高的规格下，南部新城这是怎么了？

01 定位不清晰

任何板块的定位都是非常重要的，南部新城的定位是什么，大多数人是有些模糊的，反观河西定位很清楚，主打金融，长江对面的江北核心区虽然不像河西那么明确，但凭借江北唯一的滨江市级中心地位也足以让人对其有明确的概念。

但是南部新城很模糊，按照秦淮区对其最新的定位，其是南部新都市圈总部集聚区，关键词是总部。但截止目前为止，南部新城在这方面并没有特别大的建树，明确落地的项目基本还是以文化属性为主，包括中国第二历史档案馆新馆、中芬合作交流中心、金陵中心商业体以及譬如南外等一批名校。

另外南部新城规划的地铁资源极其丰富，虽然大多数还都处于在建当中，但作为一个新城区而言其轨道交通的密度明显优于同类型的对手，关键落地的速度很快，可见南京对于南部新城的偏爱。

虽然定位总部集聚区，但实际上南京新城的纯商办用地并不算多，不管与河西对比还是与江北核心区对比，其所谓的商办规模都远远小于另外两个中心。相反不大的区域内，住宅的供应却比较多，除了纯住宅用地，还有大量的商住混合用地，也就是下面带商铺的住宅区或下商业上公寓类型的产品。

所以南部新城到底是一个什么样的板块，个人觉得不要被规划定位干扰，实际上坦率一点，所谓南部新城就是南部富人区，更因为地缘因素，其客源很大一部分都是来自周边老城区有改善需求的富裕家庭。

02 富人的心理

但作为一个富人区，南部新城的吸引力个人觉得是有所欠缺的，富人要什么？南部新城没有想明白。

任何群体都有特定的社交欲望，改善的目的一方面是居住环境的改善，另一方面也有追求独一无二性的社交或体验需求。而南部新城在这一方面并不突出，不仅没有江景，也没有超大型的公园，住宅产品更不具备特殊性，所谓科技住宅并非核心卖点，相反部分项目出于成本考虑密度偏高，南部新城没能撞向富人的心坎上。

个人觉得南部新城的规划是值得推敲的，首先南部新城不应该配建如此之多的住宅，都是豪宅，就都不是豪宅。其次不是地价贵就是豪宅，是不是豪宅取决于外部环境是否具有高附加值，以及产品本身是否具备特殊性。

从这个角度出发，如果南京把南部新城整体当做主城区最大的中央公园打造，配以适量的商办楼，再将图书馆、文体中心、航空博物馆、超大型乐园放置于其中，不仅填补老主城相关功能的不足，让更多人在城区就能体验到郊游的乐趣，也让南京在南部这个节点拥有一个全新的城市展示窗口，并且风格上与河西区分开，南京完全可以有这样的一处留白的空间。

同时超大型敞开空间类型的外部环境才是豪宅真正的土壤，闹中取静是富人追求的宜居状态。

在这个基础上辅以少量的住宅，并以所谓第四代住宅模式打造，什么空中别墅，什么森林住宅，别说南京的富人，全国的富人都将屈指可数。

南部新城的位置非常好，因此地价低不了，目标客群自然很清晰就是富人，那么对应的就要拿出相匹配的产品，而现实情况南部新城是富人的地价，中产的产品，导致中产够不到，富人看不上，也就导致了这低不成高不就的尴尬局面。