本报记者 吴静 卢志坤 天津报道
9月1日，天津市发布了取消限购、降低首付比等一系列楼市新政，新房、二手房热度迅速攀升。
如今，新政满月之际，《中国经营报》记者了解到，新盘案场热度已有所消退，整个9月份，天津新房认购量接近今年“小阳春”末期水平。
与此同时，与多数城市类似，天津二手房在新政之后挂牌量短期内激增，尤其是环城区域，不少业主纷纷调降预期，以期尽快出手。
新盘热度有所提升
9月底的一个周末下午，记者在天津市西青区万科翡翠大道售楼处看到，尽管当天下有小雨，但前来看房的人群络绎不绝。
案场置业顾问表示，天津放开环城四区限购后，西青作为紧邻主城区的一个区域，吸引了不少来自武清等远郊区域的客户。记者看到，由于项目紧邻天津南站，当天到访的客户中，有不少来自北京的客户。
同样地，在市区新盘路劲太阳城售楼处，到访客户中多来自环京地区，但也不乏本地改善型需求客户。带看经纪人表示：“这个项目的小户型总价低，是市区的上车盘，近期流量不错。”
据了解，今年9月1日，天津市住建委等部门发布了天津“楼市新政”，主要包括：非市内六区住房不再限购；非市区降低首套房首付比例，首套降至两成，二套三成；贷款年限从最高25年调整为30年；二套房贷利率下调40个基点；放宽外地大学生购房条件、发放购房补贴等。
而早在去年，天津市便针对商业贷款出台了“认房不认贷”政策，今年5月起公积金贷款执行“认房不认贷”。
受新政影响，天津楼市热度在9月初迅速攀升，据贝壳天津站数据，其9月3日一天的新房认购量达154套，环比前一日增长71%；二手房签约292套，环比前一日增长47%。
不过，多位天津经纪人告诉记者，从9月中旬开始，其所带看的案场到访量已逐渐趋于平稳。
在西青区保利和光尘樾售楼处，置业顾问表示，月初项目到访量明显增加，叠加项目准现房优势和央企品牌效应，很多客户买房决策迅速，目前小户型所剩不多。9月下旬时，到访量已有所减少。
9月18日晚，天津市又出台了进一步优化“认房不认贷”政策，提出满足“认房不认贷”的购房人不再需要“结清购房贷款”，即可执行首套信贷政策。
克而瑞天津分析师蔡庆欣告诉记者，其所在的机构每周都会对天津市约300个楼盘案场的到访和认购情况进行采集。通过数据对比可以看到，新政后，每周的案场到访量相较之前环比提升了三成左右，认购量提升五至六成。
分区域来看，据他介绍，市内六区的楼盘在新政之后周度到访量提升了三至五成，认购量提升1至1.5倍；远郊五区和滨海新区楼盘周度到访量提升两成左右，认购提升三成左右。
分时间段来看，根据克而瑞的监测，从9月11日起，天津全市案场平均到访量、认购量、转化率开始下滑。
与多数二线城市情况类似，天津新房市场在今年2月份迎来“小阳春”前置，成交量一度高升。一位天津市场经纪人告诉记者，2～3月份时，甚至有不少楼盘价格出现小幅上涨仍不愁去化的情况。
据了解，至3月份时，天津新房成交量依旧保持高位。但据蔡庆欣介绍，此时已有下降趋势。整体上看，从4月份开始，天津新房市场热度一路下滑，7～8月份处于低位筑底阶段。
他表示，新政发布后，9月份的认购数据与今年4月前后的水平相近，明显好于2022年同期，但距2021年同期还有三至四成的差距。
在价格方面，天津新房市场在上半年价格略有上浮，但自下半年以来价格就已相对稳定。据蔡庆欣介绍，9月至今，其监测到的数据显示，价格一直处于平稳状态。
据了解，今年天津土拍出让地块后期产品类型多为豪宅或高端改善类产品。据蔡庆欣介绍，9月新政发布之后，天津入市新盘增多，去化表现相对良好，国庆期间不少房企会加大推盘力度。目前市区核心位置的高端改善盘已经在紧锣密鼓地进行蓄客了。“因为很多房企都会选择在这个节点加推项目，今年中秋和国庆加起来假期时间长，比较难得。”
二手房挂牌激增
据蔡庆欣介绍，二手房方面，新政发布之后近一个月内，天津二手房挂牌量和成交量均较新政之前有五成左右的提升。“新政前，工作日成交量约为七八十套，周末140~150套；新政后，工作日可达140~150套，周末可达240~250套。”
据了解，今年年初时，天津市场的“小阳春”中，学区房的热度尤为突出，河西区、南开区的学区房量价齐升，学区配套优越、户型好的二手房被纷纷争抢。但随后，市场成交即趋于平淡。
与多数城市类似，天津二手房挂牌量在新政后迎来激增，其中环城区域挂牌量增加尤为明显，其中多数挂牌房源为降价房源。
诸葛找房数据显示，今年9月2日，天津市对非市内六区放开限购的次日，当日挂牌的降价房源达5858套，而前一日的降价房源数量还只有2783套。
上述天津市场经纪人告诉记者，这些区域的很多次新房业主大多是前几年入手的，彼时正值天津房价高点。随后，与全国多数城市类似，天津市场整体热度不断下降，这些业主如果想换房的话只能降价出售，但其中多数业主给出的价格，与近一两年区域内新房价格相比，仍然是偏高的。
此外，据上述经纪人介绍，新房产品迭代较快。“现在我们接触到的很多客户都喜欢大宽厅、落地窗，而前几年的项目户型已稍显落后。”
从新政后的成交热度来看，依然集中在市区内的核心片区，学区因素依旧是很多看房客户考虑的重点。
天津市场人士表示，目前天津市场的客户类型主要分为两大类：一类是环京客户，比如北京、河北、山东、山西等地的客户；一类是天津本地的改善型需求客户。无论新房还是二手房，后续成交情况仍需观察这两类客群的购房意愿。
（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）
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