01
三四线扎堆救市
在北上广深全面救市的背景下，三四线城市也开始纷纷采取补贴措施来刺激房地产市场。最近两天，几乎每天都有十多个城市发布了救市政策。
其中，江西九江市引入了一项新颖的措施，他们推出了买房抽奖活动，与开发商的小型砸金蛋不同，这是一场大型抽奖活动，最高奖金可达50万元。
据九江市发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》中提到，自2023年10月1日至2024年12月31日期间，
每完成1000套新建商品住房网签，将组织一期抽奖活动，每期设有特等奖1名（奖励50%购房款同等现金，最高为50万元）、一等奖2名（奖现金20万元）、二等奖3名（奖现金10万元）、三等奖20名（奖现金5万元），具体抽奖活动以具体文件为准。
除了九江，许多三四线城市也在想尽办法刺激楼市。比如贵州六盘水、江西上栗、四川资阳、江西龙南、贵州黔南、广西崇左、河南商丘、广西宾阳、安徽宿州、江西九江、青海西宁、四川长宁、辽宁海城、湖南郴州、湖北孝感、安徽利辛等等城市。
这些城市的招数大致相同，要么给购房补贴，要么给购房折扣，要么加大商品房折扣力度，要么补偿契税等。无论如何，这些三四线城市都在为了楼市竭尽全力。
02
肃杀的三四线城市
因果报应，终将显现。
在上一轮牛市中，一二线城市的引领下，去库存的口号下，货币超发的影响下，特别是货币棚改的推动下，三四线城市的房价疯狂上涨，即使人口流失严重，没有上涨动力的城市也开启了快速上升的模式。
这是许多人不解的地方：为何自己的城市没有产业，没有经济，没有人口，但房价却能奇迹般上涨？
货币棚改其实很简单：央行印出专项钱给政策性银行（国开行），国开行用这笔钱贷款给地方政府，地方政府用这笔钱收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民用这些钱购买新房。
棚改一方面减少了供应，另一方面增加了需求，双重作用之下，房价水涨船高。
然而，2018年国家发改委的一声令下，这个支撑三四线城市房价的基石开始剧烈晃动。
2018年底，国开行明确表态：
棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。
态度的转变下，山西2019年的棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。"
最近几年，全国楼市深受疫情影响，进入了调整周期。尤其是三四线城市，房价更是大幅下跌。
据最新数据显示，2021年下半年，中国商品房市场成交量呈现跳水趋势。其中，包括北上广深在内的一线城市，成交量也相较之前大不如前。
房价方面也是如此，去年下半年开始，全国城市房价跌幅面积不断扩大，全国有90个城市的房价都在下跌。由于房价持续下跌，从去年开始，数十个城市就出台了限跌令，不少城市尽管没有公布明文限跌政策，但实际上却在严格执行限跌政策。
尽管在去年12月至今年3月期间，房价跌幅有所收窄，但是4月份后房价又一路下跌。
据国家统计局最新8月份数据显示，全国70个大中城市中52个环比下跌，即72%的城市新房在调整。
同比46个城市在下跌，也即一半以上的城市新房价格至少低于一年前。此外，70个大中城市中66个二手房价格环比和同比均下跌，也就是说有94%的城市二手房价格在不断下跌，且94%的城市房价至少低于一年前。
在这些城市中，三四线城市的情况尤为严重，几乎全部进入了调整周期。
我们都了解到，目前许多城市都过于依赖房地产经济，一旦房地产行业出现波动，很多城市都会受到冲击。
因此从去年开始，一些三四线城市纷纷采取了各种手段来挽救市场，比如农产品抵房、买房送猪，甚至鼓励领导和农民购房等等。
曾经有媒体报道说，广西玉林为了推动农民买房，把卖房任务交给了公务员，并将其纳入政绩考核。有公务员甚至上门推销房子，挨家挨户进行宣传。
然而，这些招数在大趋势面前并没有太多的作用，就像扔进湖泊的小石子，连涟漪都很难看到。
03
难回头的三四线城市
三四线城市房地产调整：货币棚改现象仅是导火索，关键原因在于经济、产业以及人口的不支持，加上过多的库存。
首先，产业和经济薄弱。 中国的城市发展主要依赖政策，过去十几二十年里，好的政策更多地倾向于中心城市。
另外，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省份纷纷采取强省会模式。这导致好的产业和资源集中在省会城市，而三四线城市很难分享到这些资源。
以四川省为例，省会成都的GDP超过两万亿，占四川省GDP的三分之一以上，比第二大城市绵阳高出5.7倍。可以说，在四川的21个城市中，成都几乎独占鳌头。
湖北省稍微好一些，武汉的1.89万亿GDP之下还有襄阳、宜昌等超过5500亿的城市。
房地产的繁荣只有在经济兴盛的基础上才有意义，反过来，房地产繁荣无法真正带动经济增长，只是虚假的繁荣。 换句话说，没有产业和经济支撑的楼市注定是昙花一现的，迟早会醒来。
其次，人口不断流失。 除了经济和产业之外，人口流失也是三四线城市调整难以扭转的主要原因。
根据最新公布的2022年人口数据，286个城市中，只有128个城市人口增长，两个城市人口持平，而有156个城市人口在减少。其中绝大多数人口减少的城市都是三四线城市。
第三，天量库存。
最近几十年，房地产行业飞速发展，各个城市迅速涌现出大量住宅楼房。据黄奇帆透露，中国的房屋过剩严重，已经没有必要继续建造，因为没有需求了。实际上，仅有20%的人口却建造了全球50%的房屋。
今年3月，住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑物。尽管这些建筑物包括住宅、工厂、写字楼和机关单位等各类建筑，但一般来说，城市的住宅（包括商品房、住宅、小产权房和工业宿舍）的比例都超过一半，农村地区的建筑物中也有绝大部分是住宅。
据估算，仅居住性质的房屋就有大约4亿栋，换算成套数就是一个令人震惊的数字。而这些多余的房子主要集中在广大的三四线城市。
这些城市面临的现状是，产业和经济日渐衰弱，人口不断减少，导致库存无法消化。那么，如何解决这个问题呢？
因此，我们一直强调的观点是：越来越多的三四线城市的房价将会呈现“鹤岗化”，这是不可避免的趋势。
