济南高楼林立。（视觉中国/图）
2023年9月22日，在山东省济南市齐鲁国际大厦，济南城市发展集团资产运营管理有限公司（下称济南城发）对外开标一个项目——招房屋营销代理。
项目要销售的是1341套商品房，面积总计约16.6万平方米，涉及4个楼盘，开发商包括绿地、龙湖、保利等。以9月挂牌均价估算，这些房产总价值超过28亿元。
值得注意的是，这批房子都是现房，且为一手住宅。项目招标人济南城发并非开发商，而是一家从事房地产开发经营的城投公司，由济南市国资委100%持股。
不只济南，2023年9月21日，北京产权交易所竞价转让154套房产，转让方为北京市朝阳区住建委，资产来源为“行政事业单位实物资产”。
地方城投和政府部门的房源从哪来？它们又为何出售？
“竞配建”的产物
林刚在一家全国性房企的山东分公司工作了七八年，这次济南城发出售的4个楼盘中就有他所在公司的项目。
他告诉南方周末记者，该项目中被拿来出售的数百套房源，是房企土拍时配建的安置房，建好后划转给济南城发。
前几年房地产市场火爆时，房企在全国攻城略地，为了控制地价，地方往往会限制土拍最高价格。土拍达到最高限价后，如果还没分出胜负，就会“竞自持”“竞配建”。
所谓“竞配建”，是指开发商的土地报价触发最高限价后，转为竞争配建保障性住房的建筑面积，配建面积最大者为竞得人。配建的住房则归地方政府所有。
林刚回忆，上述地块是在2018年左右拍下。为了成功竞拍，公司在两三千户的小区中配建了两栋楼作为安置房，成本算下来增加了六千多万元。但房子上市后，市场价格下跌，整个项目亏了钱。
当时济南刚开始实施“竞配建”，这种做法在全国尚属少数。不少城市在土地价格触发最高限价后，通常采用摇号的办法确定竞得人。
林刚表示，济南“竞配建”一直持续到现在。除了他所在公司开发的项目，这次济南城发出售的其它房源同样是“竞配建”的产物。
“竞配建”房源原本用作地方保障性住房，尤其是2021年国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，各地都在加快筹集保障性租赁住房房源。2022年8月，济南城发曾公开收购3000套商品房作为租赁储备。
不过，林刚坦言，其公司在小区里配建的安置房租赁效果并不好。上述被济南城发拿来出售的项目于2020年竣工，2022年时听说有两栋楼要被政府用作租赁，已经入住的业主表示反对，担心租户鱼龙混杂，影响小区环境。
“还有业主出了个招，想让小区里建堵墙，把两栋配建的楼单独隔开。”林刚说，业主的意见反馈到济南城发那里，对方没有同意。
因为小区附近没有什么公司，上班族租住在这里通勤并不算方便，两栋安置房的出租率一直不高。对济南城发来说，意味着租金收入有限。
受房地产市场下行影响，济南以卖地为主要来源的政府性基金收入几近腰斩。济南市财政局数据显示，2022年全市政府性基金收入从上一年的1016亿元跌至547亿元。
“这四五年济南拍地都非常少。”林刚介绍，在房地产调控、新冠疫情等影响下，各大房企都在收缩，济南土拍市场持续遇冷。为了维系团队，他所在的公司近两年才在济南拿了两块地。
在对2023年财政收支形势的预判上，济南市政府指出，财政运行依然处于紧平衡状态，增收节支防风险的压力非常大。
为了缓解财政收支矛盾，济南市政府在2023年预算报告中提出，将市属国有企业利润上缴比例提高到20%，市本级国有资本经营预算调入一般公共预算的比例提高至35%。
对于手握房源的济南城发来说，卖房的收入显然比租赁更可观。以其销售的绿地华彤苑小区房源为例，安居客显示，140平方米左右的三居室月租金为5000元，每平方米租金约合38元/月。如果出售，新房售价22000元/平方米。
南方周末记者多次致电济南城发，工作人员均以负责人不在为由婉拒采访。
盘活闲置房源
实际上，这不是济南国资第一次出售商品房。2023年7月，济南市城市建设投资有限公司（下称济南城建）开发的东城逸家小区对外销售，该公司旗下另一楼盘西江华府也宣布将于2023年下半年开售。
股权穿透后，济南城建由济南国资委持股90%，山东财政厅持股10%。
这两个小区在济南被称为“公务员小区”。南方周末记者以购房者名义咨询，济南城建一负责销售的工作人员表示，两个小区加起来一共有约1.2万套房源，先后于2016年、2019年竣工交付。之前面向公务员群体销售了一半，剩下的一半一直空置，2023年才拿出来对外销售。
其中，东城逸家小区这次销售的房源有四千多套，西江华府有一千多套，预计在十一假期后正式开售。“两个楼盘最早是期房，2013年前后在公务员内部销售，售价和当时的市场价相当。”
当时，林刚还在济南一家报社做房地产记者。“我知道这个小区的时候，人家已经选完房子了。”
2009年，济南承办第十一届全运会，在城东新建了奥林匹克体育中心作为主场馆。全运会结束后，济南市政府也开始东迁，搬进和奥体中心相距一百多米的龙奥大厦。
济南市直单位的公务员随之迁往龙奥大厦办公，不少公务员没有房或住得远，为了解决住房需求，东城逸家、西江华府两个小区由此建成。从地图软件上显示的距离来看，两个小区距离龙奥大厦均在3公里范围以内。
2022年10月，财政部发布《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》，要求落实政府过紧日子要求，加快对房屋、土地、车辆等各类国有资产盘活利用。
如今，东城逸家、西江华府两个小区五千多套现房集中入市，济南楼市为之一震。“这可厉害了，济南一年新房网签总量也就四五万套。”林刚感叹。
上述济南城建工作人员表示，目前东城逸家95平方米的小户型售价约25000元/平方米，175平方米的大户型售价约29000元/平方米。链家网的数据显示，这一价格比同区域的二手房还低。
“因为这两个小区都是毛坯房。”她表示，东城逸家开售至今两个月，共卖了四百多套房。
林刚介绍，这两个小区建造时间较早，户型设计上并不出众，一定程度上也拉低了价格。但胜在位置优越，并配有优质学区，上市后依然受到欢迎，对周边二手房形成一定冲击。
北京市朝阳区住建委对外转让的154套房产和济南类似。这批房产位于中国铁建国际城小区，挂牌价同样低于同小区二手房价格。
据《经济观察报》报道，中国铁建国际城建成后，部分房源被朝阳区住建委等单位回购，计划用于解决职工住房问题。后来未完全按计划执行，部分房源空置至今。
朝阳区住建委的工作人员向南方周末记者提供了负责人的电话，但对方一直无人接听。
（应受访者要求，林刚为化名）
南方周末记者 卫琳聪
责编 冯叶
