黄金周观察
自8月底起，广州对“房贷、首付、购房资格、二手房交易”等多个环节做出大幅优化。经过一段时间的消化和发酵，政策利好接连出台的影响，在十一楼市开始集中体现。十一黄金周假期前两日，记者走访多个项目发现，市场人气很足，人们改善置业意愿更加强烈。但从成交状态来看，市场分化和购房者观望心态仍在持续，让利促销仍是多数楼盘的选择。业内人士表示，十一黄金周可能会迎来一波成交行情，但后续市场走势仍然受多方因素影响，是个持续博弈的状态。
文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐
现场走访
改善型楼盘人气明显回暖
“出去玩怕人多，我们不想去景点挤，正好楼盘有活动，就过来看看。”黄金周假期第一天正是中秋节，选择出来看楼的市民却不少。在荔湾全新开放的新盘武汉城建·保利·花语和岸，杨先生告诉记者，因为目前住着70多平方米的房子，也比较旧了，一直想置换一下，看到附近有新盘开放的消息，就过来了解一下，想换套一百多平方米的大房子。
十一黄金周假期前两日，记者走访市区多个项目发现，除了全新亮相的项目人气足外，改善型楼盘人气回暖更加明显。长假第一日，上午10时许，记者来到位于番禺大学城二期的高端改善项目越秀·大学城·和樾府。虽然时间很早，但营销中心已陆续有访客到来，项目人气不错。据现场的置业顾问介绍，自“认房不认贷”政策落地以来，项目已经售出了30余套，是开盘以来销售行情最好的一个月。
而在开盘时认筹比例达4∶1的华润长隆悦府，项目停车场停满了车，洽谈区基本坐满。“现在人没有开盘时那么多了，之前都要等位的。”置业顾问告诉记者，对于该项目，广州调整优化限购政策带来的利好明显，相当比例的客户来自外地或是购置第三套房产，可见核心片区的优质产品认可度较高。
同样是被视作此次限购优化重点惠及的区域，黄埔区多个项目的人气也有明显提升。在老黄埔片区的万科双盘城市之光与黄埔新城，项目内均有营销活动举行，人气较旺。不过，据项目的销售负责人介绍，当前外地置业者占比极低，主要还是以在珠金琶（珠江新城、琶洲、金融城）工作的客户为主。“‘认房不认贷’的效果较为明显，来访量比新政出台之前提升了30%~40%。”
天河、海珠、白云等多个区域的项目都表示，到访客户比平时明显增多。新世界云耀的相关负责人对记者表示，假期来访客户数量明显增加，增值税免征年限“5改2”的政策刺激了一些原本不具备购房或置换条件的客户前来看房，到访客户以住在白云区的为主，也有部分住在花都或北部偏远区域，想往核心区方向置业的。
价格走势
中心区保持稳定 让利促销仍是主流
“我觉得市场没有那么快进入上升趋势，虽然想置换一下，但还是多看多了解一下。”付先生目前住在90多平方米的房子里，想换一套大点的房子。对目前的楼市，他认为价格还有继续下调的可能，但广州是一线城市，楼市值得看好，下调幅度也有限，因此要一直关注市场的动态，在合适的时机出手。
付先生的看法也代表了市场上不少观望客户的心态。黄埔新城的产品定位是刚需及刚改群体，项目相关人士表示，虽然来访客人增多，但客户下单的热情未见明显提高。“黄金周期间和平时周末的热度差不多，从整体上看看，刚需群体的观望情绪还是较浓。”
十一广州市场推售的项目里，选择让利促销的仍是主流。节前，多个新项目抢跑开售，都取得了不错的销售业绩，开出比预期更低的价格是重要的原因之一。而假期期间，多个市中心项目推出了一口价或特惠单位，置业礼包的选择也非常丰富。
业内人士表示，9月成交量快速反弹的黄埔、番禺以及市中心核心区域，如天河、海珠、荔湾等，项目的热销均需“营销加力”以及“一定程度优惠价格”的带动。
合富研究院统计数据显示，目前，中心区楼盘在售价格和区位价值基本匹配，各盘保持稳价为主。第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南表示，十一黄金周可能会迎来一波行情，但之后并没有太多支撑让楼市迎来销售高峰。房企也是在观望、在博弈，通过一点一滴的成交来调整销售的策略或定价的策略。
后市供应
10月推新项目不断 户型设计性价比高
从这个黄金周推售的新品来看，户型功能设计和使用率明显大幅提升。新上市项目通常具有餐客厨一体、长阳台、270度飘窗、对流主卧、时尚幕墙外立面等设计。之前四房单位的面积往往在120平方米以上，现在八九十平方米就可以满足，以使用面积折算下来的房价也变得更低，使用率的提高也相当于变相提升性价比。
数据显示，进入10月后，市场供应更加丰富。据中地行不完全统计，10月广州预计有5个项目开盘，13个项目加推，8个项目开放销售中心、样板间。从市况来看，很明显，市场置换型买家愿意出来看楼的更多了。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“认房不认贷”和调整限购的架构下，产生了一个新现象——资产腾挪，预计将有更多业主会利用这次腾挪的机会，把资产置换到更能保值或增值的区域。
