楼市观察
近日，国家统计局数据显示，4月份二手住宅销售价格出现止涨转跌，与新房市场销售价格“五连涨”出现背离。与此同时，新房市场内部分化的迹象也更加明显：进入5月份，占据核心地段的主城楼盘和主打低价的刚需盘备受欢迎；住宅品类和户型设计在内的供求结构持续分化，“大平层”受到改善一族的青睐。
二手房销售价格转跌
1－4月份，“小阳春”一词成为整个地产行业最大的期盼，3月市场数据似乎给了不少人信心，在很多人开始重拾“金三银四”信心时，市场似乎又重新归于平静。
4月，青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0．2％，同比上涨2．2％；二手住宅销售价环比下降0．3％，同比下降2．8％……5月17日，国家统计局发布2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。其中，4月青岛新建商品住宅销售价格环比实现“五连涨”，而二手住宅销售价格则出现止涨转跌。
相较于3月，4月青岛二手住宅销售价格环比由上涨0．2％转为下降0．3％。从户型来看，4月岛城二手住宅90平方米以下、90－144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格环比分别下降0．7％、持平、下降0．3％；从同比来看，分别下降2．8％、2．9％、2．2％。
二手房价格为什么会转跌？就二手房挂牌来看，青岛二手房市场上，每月新增挂牌量都是以1．5万套的数量在增加。贝壳平台数据显示，4月份青岛二手房挂牌量新增14767套，而这已经连续第三个月维持在1．5万套左右。“从卖方来看，选择卖房的群体大多属于改善型购房群体，也就是需要卖掉旧房买新房。我们挂牌的二手房大约有60％以上都是卖旧买新，这部分群体为了让房子快速出手，往往会采取降价，房价会比正常的市场价低5万元左右。”青岛链家商圈经理赵加强介绍，如此一来非但没让购买二手房的客户采取行动，反而加重了他们的观望情绪。
对于观望的原因，赵家强认为，二手房的购买群体主要是刚需客户，这部分购房者对于价格非常敏感，价格下跌，他们往往会以“再等等”的态度作为回复。“除非着急用房，否则很难在这样的行情下让刚需购房者迅速出手。”
“从价格和成交量来看，二三四这几个月买二手房往往是价格较高点。”赵加强告诉记者，很多二手房有教育资源的属性，所以这也成为很多人选择二手房最重要的原因。但若想赶在入学前完成各种手续，就必须在四月份之前完成过户，由此直接导致了2－4月成为二手房成交高峰期。一旦到了5月份，价格和成交量都有明显的下降，但挂牌量依然坚挺，对于自住需求来说，目前是个不错的看房时机。
五月新房加推主打改善级
5月是楼市传统的蓄客季，首开新建楼盘往往瞅准时机选择在这个节点入市。今年的楼市“小阳春”起势不错但后劲稍显乏力，呈现出高开低走的态势。进入5月，新建楼盘首开或加推的“传统节目”虽然得以保留，但名单却没有往年长，只有20余个楼盘选择开盘或加推。改善级以上的楼盘目前仍是市场主推和成交的主力，这使得品牌房企在拿地时也更加关注核心地段的优质地块，户型设计上也逐渐向大户型倾斜。
主城区是首开加推的主力。市北区青铁封华地推出84套房源，户型包括89平方米、100平方米和118平方米，均价25000元／平方米。李沧区华新园君望公馆近期推出162套户型面积105－137平方米房源，一梯一户带装修准现房，均价21000元／平方米。同样位于李沧区的云谷金茂府，将加推7号楼的26层高层产品，面积段包括117平方米三居室和128平方米的四居室，均价30000元／平方米左右。位于李沧北的青岛印象滟目前主推小高层产品，主力户型在96平方米左右，均价18000元／平方米左右，是主城区为数不多的适合刚需入手的项目。
再来看看长期位于单月新房成交量前列的西海岸新区和城阳区，这两个区域高层产品的均价较少超过15000元／平方米，刚需可选择的余地更大。西海岸隐珠片区的云玺天颂推出120套房源，户型为108平方米和121平方米的高层，均价12600元／平方米；131平方米的小高层，均价13300元／平方米；143平方米的洋房，均价16300元／平方米。和达海映山拿到21套房源的预售，在售伴山联排别墅户型面积为166－190平方米，均价15000元／平方米。康大玺樾府推出54套房源，目前在售的洋房建面约147－189平方米，均价26000元／平方米。城阳区的顺城万科海潮云起推出108套房源，目前在售的小高层建面约92平方米，均价13500元／平方米；洋房建面约118平方米，均价15000元／平方米。和达智慧生态城推出16号地块58套房源，目前主推115－143平方米的洋房，均价13500元／平方米。
本报楼市观察员李鹏飞认为，目前不少改善置业者总体积极性较高，他们多数会选择主城区的浮山后、东李以及城阳部分核心区如白云山、青春体育馆等片区，而且相较于一些刚需人群，他们选房定房的周期反而相对较短。相形之下，一些刚需购房者则更多关注楼市政策，更看重“钱袋子”，对价格也更为敏感，因为这关系到购房成本和后期的还贷能力。
“大平层”备受换房族青睐
追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分人换房的主要驱动因素。在改善性升温的市场环境下，新建住宅户型表现出了明显的变化。与此同时，市场结构分化日益明显。以往所说的分化多聚焦在城市分化、区域分化，而住宅品类和户型设计在内的供求结构分化，其实也一直在进行当中，很明显的一点就是“大平层”受到改善一族的青睐。
梳理5月首开或加推的新盘，其中不难发现“大平层”的身影。大平层通常指面积在150平方米以上，拥有完善功能空间的平层住宅。比如：主卧、书房、衣帽间、主人卫浴间的四位一体化设计，客厅、阳台、露台的整合设计等，实现了大面宽、全景观的空间布局，真正实现了高层住宅别墅化享受的体验。相对于同样是主打大面积的独栋和叠拼，大平层居住功能实现扁平化，免去了老人爬楼梯、孩子上下楼这些需要担心的细节。大平层既有充足的空间，又减少了视线的盲点。坐在客厅或者沙发上，就能与父母聊聊天，与子女亲情互动，让“家的感觉”更浓厚。
贝壳研究院数据显示，虽然大平层受到青睐，但对于现在的青岛房地产市场来说，110—125平方米的三居室仍然是绝对的主流。面积连续增加，背后同样是更好的居住体验要求，例如110—125平方米的面积完全可以做到三居两卫，方便父母帮年轻人照看子女时，起居更方便。而且随着二孩三孩家庭的增多，更大的居住面积同样是刚需。
李鹏飞认为，大平层的强劲表现，多少能够抵销很大一部分观望情绪。但从市场的客观规律来看，如果一旦出现同类产品过度扎堆，结果很可能引发未来在“大平层”这一细分市场领域形成“供应过剩”，从而造成市场交易不稳定的现象。“相对于周边区域的大库存，主城区基本还处于资源相对稀缺的状态，特别是兼具教育资源、商业资源、交通资源的浮山后和崂山两大区域，吸引很多急于想改善居住环境的周边区域购房者。由于当年很多刚需购房者如今逐渐进入换房周期，所以主城改善盘的潜在客户基数还是比较大。
吕蕾
