楼市新政40天｜南京：刚需和外地客群入场，改善客群偏观望

在此轮楼市调整中，南京的利好政策较多，除了“认房不认贷”之外，南京还放开了限购政策，落实首套房两成首付、二套房三成首付，大力实施买房补助及“卖旧换新”补助，甚至推出了贴心的“换新购”服务。政策组合拳下，随着买房门槛的降低，楼市出现了一个“小热潮”，不过，在政策出台一段时间后，市场又有所回落。

政策组合拳下，南京楼市出现了一个“小热潮”，但一段时间后市场又有所回落。图/IC photo

数据来源/中指研究院

二手房带看量增多，成交节奏加快

南京的李先生与家人一起居住在主城区一套60平方米左右的小两居内，由于比较拥挤，他考虑在同区域置换一套面积大一些的房子。6、7月份时，他看了不少房子，对一套180平方米大三居很是满意，但该房子总价490万，彼时名下已有两套房的他需要付4成首付，首付金额差了一些，所以一直没买下。政策出台后首付比例下调，李先生筹集首付款的压力变小，所以他决定先买房再卖房，在这个过程中，他的房子也很快卖出去了，最终他实现了置换目的。

这是南京链家瑞金路东店经纪人孙鹏鹏近期印象较深的一个购房案例。“南京新政后，二手房成交节奏加快，之前成交周期在1-2个月，政策发布后出现了一些2-3天就成交的客户。他们可能之前也在零零散散看房，但政策出来后很快就成交了。”孙鹏鹏如是说。

中指研究院高级分析师赵芊指出，整体来看，新政后南京二手房市场挂牌量上涨、带看量激增，但购房者心态普遍是“积极看房、犹豫买房、心存捡漏”，而除个别业主降价幅度较大外，卖方还是较谨慎，即使降价也处于相对合理的范围内，所以二手房成交量尚未有明显变化，这也和数据延迟有关，因此还需继续观察。

多个新盘售楼处到访量上涨明显

新政后入场的购房者，除了出手二手房，还有新房。新政后的第二天，王敏（化名）算了算，发现自己能承担首付了，就从安徽合肥赶至南京，前去实地看看龙湖天曜城。她表示，近期要将合肥房子的贷款还清，进而在南京购买一套新房，手头资金正好能凑足该项目的二成首付。这并非个案，“新政后的周末，很多楼盘迎来翻倍的认购量，尤其是大校场板块，反弹最为明显。此外，新政后周末两天，向我咨询买房的人数是之前约一个月的量。取消限购还是刺激了很多人，也有一些‘小白’准备进场。”南京房地产新媒体专委会副主任马乐乐如是说。

南京当地一房企人士也表示，本轮政策后，刚需客群的购房需求被激发，市场“由下至上”地作出反应。其中，一些远郊刚需盘成交量翻了3倍，但高端项目的反应并不明显。购房者方面，最明显的特征是，二成首付吸引了一些“极刚需”客户入场，也有约10%的“外地”客户重新入场。而改善客户的心理还是偏观望，成交节奏基本持平。

中指研究院统计显示，9月南京新房市场成交2954套，成交套数环比上升13.66%，同比下降41.35%；新房成交面积约35.54万平方米，环比上升14.67%，同比下降41.92%。

赵芊分析，新政出台后，市场反应较积极，多个项目售楼处的到访量上涨明显，但其中一部分来访属于中介带看。认购量上涨，由于购房者仍有较浓厚的观望情绪，来访量转为认购量比例较低，认购量并非陡增，而是相对温和；同时，各个项目的认购量也有差异，折扣大、佣金高的项目，成交量增长较快，反之则较慢。

此外，赵芊在调研走访中还了解到，部分项目接待了不少组苏北、安徽的购房者。得益于政策松绑，南京楼市再次吸引了一批外地购房者。总体来看，购房者在选择上仍比较关注核心板块、优质项目，外地客户的成交周期较南京本地客户短，购房者观望情绪仍较为浓厚，“报复性成交”尚未到来。

业内预计市场持续好转，复苏节奏相对温和

不过，南京楼市的复苏势头随后有所回落，基本上出现了“先扬后抑”的走势。南京一房企业内人士指出，多个楼盘近期来访量较新政开始时下降20%左右，主城改善盘降温明显。此外，二手房新增客源和带看量同比下降10%-20%，市场出现缓慢回落迹象，观望者仍然居多，但好于新政前。因此，政策效应的持续性仍有待观察。

马乐乐指出，“可能有很多认购还没来得及转为成交，总体来看，南京在这轮新政之前，其楼市政策在二线城市中就比较宽松，所以新政并没有引起太大波澜。”

在此背景下，展望接下来市场，孙鹏鹏指出，预计10月会回归平稳，交易量增幅变慢，但因为买房门槛降低，预计市场成交节奏会比7、8月要快一些，价格则维持在平稳状态。

赵芊认为，在中秋、国庆假期之后，“银十”登场，多个优质项目即将上市，预计未来市场会持续好转，复苏节奏上仍将保持相对温和的态势。

新京报2023年10月10日产经周刊《楼市新政40天》。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 制图 许英剑 校对 杨许丽