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9月28日，郑东新区管委会发布的《郑东新区科创文旅交流中心项目建筑方案征求意见表》的一张效果图里赫然标注着“银泰城”和它的Logo。
让人不由得浮想联翩，难道是银泰继金融岛项目之后，再次加码郑州商业，银泰城将作为郑东新区科创文旅交流中心的配套商业落地白沙？
但是查找了一圈儿信息，除了效果图上的标注，银泰和郑州官方都没有对外释放相关的其他信息。
想必是因为项目才开工不久还没有最终呈现，双方目前只是形成了初步的合作意向，并没有敲定最终的合作细节。但是为了把这一利好白沙区域的消息分享给更多人，就以这种不具备100%确定性的“意见表”的形式向外界释放信息。
虽然没有百分之百明示，但从这种有所指的暗示可以看出，如果不出意外，银泰大概率要在白沙区域以轻资产运营的方式为郑州增添一座银泰城。而且从效果图来看，商业部分的规模并不小。
早在8月26日，河南日报就发布了一篇《新地标！郑东新区科创文旅交流中心项目开工》的文章，根据文中描述，这个项目位于郑州市郑东新区白沙南部片区，是河南省重点工程。
当时文章中并没有提到商业部分由银泰运营，但坊间却已有郑州首座银泰城将要落地白沙的传闻。从郑东新区管委会发布的信息来看，有关白沙银泰城的传闻相当于被证实了。
因为是国企郑汴城投负责建设，项目进展如火如荼，虽然从开工至今才半月时间，但工程进度肉眼可见的迅速。
根据郑东新区科创文旅交流中心项目建筑方案显示，这是一个包含购物中心、酒店、商业街、开放式广场和公寓的城市综合体项目，总建筑面积约27万平方米，项目工期为730日历天。位于绿博大道与凤栖街东南位置，位置在白沙片区相当优越，与地铁8号线龙王庙站可以说是无缝衔接。
如果白沙银泰城得以顺利落地，这将是银泰继金融岛项目后在郑州运营的第二个轻资产项目，轻资产运营，就已经说明了银泰对这个区域的态度，对银泰的吸引力并不如金水东路与东风南路地块。
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项目所在的白沙片区，是郑州所有热点新区中，争议最大的一个区域，看多的人把他形容为“宇宙中心”，不看好的人觉得它的区域价值配不上它的房价。
白沙和绿博虽然已经发展多年，而商业一直是整个区域的短板。因为商业需要浓厚的居住氛围。人气不足，前期的投入就很难获得回报。
发展至今白沙除了丹尼斯、上东里商业街、白沙镇的白沙购物中心几个不成规模的小型商业外，依旧没有一个像样的大型商业综合体。新田360本来将成为入驻白沙的第一个大型商业，无奈项目中途停工，让当初翘首以待的白沙居民希望落空。
而银泰将接力新田成为白沙商业的拓荒者。在一个人气不旺、商业氛围不足的区域经营商业其实相当有难度的，很考验商业运营方的招商和运营能力。但因为是银泰，未来的银泰城还是很值得期待的。银泰在郑州运营北龙湖金融岛的能力外界有目共睹。
今年年初北龙湖金融岛刚开岛时，周边冷清的户外街区与长高的湖边芦苇让人感慨，毫无氛围的商业荒地如何聚集人气运营商业？
然而，历经郑州银泰团队近一年来的运营，一场又一场的暖场活动吸引了青年白领不断登岛打卡，周末更有组团登岛的年轻学生，金融岛的高流量、高人气已经成为独具特色的新亮点，北龙湖金融岛已蝶变为仅次于二七商圈的潮流打卡地。
在品牌上，银泰北龙湖金融岛商业虽然没有如大家预想的一样，引入多个国际大牌，但一系列潮牌河南首店相继入驻，给银泰金融岛项目贴上了国潮聚集地的时尚标签，吸引了不少热衷于时尚潮流的年轻人。
银泰能把“荒岛般”的金融岛环岛商业运营得有模有样，白沙的银泰城未来又会如何？
首先了解一下银泰，银泰系商场目前被分为“三大门派”——阿里巴巴旗下银泰商业(集团)有限公司、云泰商业管理有限公司以及沈国军的中国银泰投资集团。
外界最为熟悉的一般是银泰百货，但是银泰百货自2017年初时就已经不再属于银泰集团了。阿里巴巴以74%的持股比例，成为了银泰百货有限公司的最大股东，拥有绝对控股权，银泰百货也就变成了现在的阿里银泰。
至于云泰商业的发展，则绕不开云南城投的名字。
2017年，云南城投以总价25.88亿元收购了银泰8个商业项目。2018年，云南城投、银泰置地以及天津云泰热忱企业管理咨询合伙企业又共同成立了云泰商业管理有限公司，持股比例分别为43%、32%、25%。
温州·苍南银泰城、杭州·海威银泰国际、温州·平阳银泰城、杭州·临平理想银泰城、宁波·奉化银泰城、成都·银泰中心&泰悦豪庭、宁波·北仑银泰城等项目就属于此系。
第三个系列属于坐拥银泰城与银泰in系列的银泰商业管理。失去对银泰百货的绝对控股后，2020年，沈国军的中国银泰投资集团又重新组建了银泰商业管理有限公司，旗下分为银泰城、银泰in系列两个商业产品线。
包含杭州湖滨银泰in77、北京王府井银泰in88、北京银泰中心in01、成都银泰中心in99等项目，以及杭州城西银泰城为代表的“银泰城”系列，这次白沙的银泰城极有可能就属于这一派系。
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遗憾的是，已经发展十年有余的白沙，目前尚没有一个大规模的商业综合体。显然，银泰城的使命就是补上区域的商业短板，银泰能光荣完成使命吗？
每个新区在发展初期都会遇到配套不足、生活不便的问题，而且新区的商业必然要经历底商、家庭型生活业态、大型商业中心的发展路径。商业荒凉属于新区的正常现象，白沙和绿博新区也在经历这个过程。
商业中心的能级取决于区域消费人群的购买力，而整个白沙区域交付的小区并不少，建业花园里、永威森林花语、星联湾、融创象湖壹号等多个小区，虽然入住率目前普遍不高，但是地铁8号线开通后对提升区域人气应该能起到不小作用。
而8号线的预计开通时间是在2025年，这对正处于地铁口位置的银泰城来说又构成了加分项。
有住宅有产业的新区其实比较容易发展商业，不像纯住宅区或者商务区都极容易形成潮汐人群，不利于商业发展。在白沙的规划图上，产业用地占去了三分之一，白沙科学谷的鲲鹏软件小镇被誉为“河南规模最大数字产业平台”。
白沙这种商住结合的模式，其实和高新区非常相像，因为有完整的生活工作圈，自成一体，不出区域就可以实现生活、工作的闭环，人口导入量大而且稳定。
鲲鹏软件小镇实拍图
整体上来看，随着越来越多的小区交付、产业的持续导入，银泰城的辐射能力如果足够强，绿博、中牟新城及郑东新区三方合力撑起一个区域型商业体并不难。
此外，还有一个关键因素就是银泰的招商运营能力，这是决定一个大型商业体前期能否盘活，后期能不能保持商业活力的关键所在。
有极强招商和运营能力的商业中心可以摆脱位置、人群等客观因素，比如中牟的杉杉奥特莱斯，远离郑州市区，依然能辐射郑州全城。
而经验不足，招商运营能力差的商业中心，即使占据核心位置、在区域内进场早也成不了气候。银泰显然不属于此类。
未来银泰城能否被打造成白沙的商业标杆，补上区域商业短板，那就让我们拭目以待吧。
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撰文/编辑：时秦
