本来不想写这家企业，因为我觉得他还不算是卧龙地产、凤雏地产这些坏到骨子里的玩意。与皮带哥「肉身强渡天劫」的做法相比，孙老板就明显展现出了一个「我有罪，我认错，积极配合还钱」的态度。这么看来两者高效立判，并不是说乌鸦中飞出了金凤凰，而是两者成长环境带来的认知不同。
孙老板接受过「联想」的毒打，踩过缝纫机，见识过人心险恶，也交过大量学费，他懂得有些人是得罪不起的，他也懂对组织忠诚的重要性，所以这一次孙老板作为暴雷的地产企业已经从ICU出来了，他也知道再努努力他就又能回到岗位上为事业贡献能力了。
房企的癌症，高周转
2020年疫情前，我国房企四大天王，恒大、碧桂园、万科和融创。当年排行碧桂园第一，恒大第二，要不是恒大玩多元化，宇宙第一是不可能超越遍地插旗的恒大的。万科虽然排行第三但是前三的差距并不大，反而是第四的融创是通过2年多的快速发展来到了这个位置。
这四家都有一个共同特点叫做「高周转模式」。万科的王石最先提出「像造汽车一样建房子”」，于是提出「5986」模式，即拿地5个月内开工、9个月内首次开盘、普通住宅销售占比80%以上，开盘当月销量达到60%以上。通过高周转，万科销售规模从突破1000亿大洋到6000亿大洋仅用了7年时间。
碧桂园有样学样，在万科「5986模式」基础上升级提出「4568」法则。即拿地4个内月首次开盘，5个月内资金回笼，6个月内现金流回正，8个月再投资新项目。在“高周转”模式下，碧桂园销售规模从突破1000亿到6000亿用了4.5年时间，这速度甚至快过万科。
恒大也是高周转模式，但是他玩的更大。他的开发模式是拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发模式。他为了快手段层出不穷，甚至玩出了金控和各种违规操作，这也为后面的出事埋下了炸弹。
融创的孙老板最早是和中国教父「柳老」混联想的，一度曾到了「柳老」接班人的位置，可惜后面功高盖主，被「柳老」削了山头送去踩缝纫机了。通过谜一般的运作先后干过两家房地产公司顺驰和融创。早在2003年，顺驰就拿出百亿拿地，彼时，全年的销售仅有45亿，得益于高周转的激进策略，孙老板在高周转模式下，全年收入只比当时的行业龙头万科少18亿，最终虽然败给了「天时」。融创的成功也同样得益于高周转模式。从规模上看，从2010年到2013年，融创销售额从83亿元增长到了547亿元，到了2021年，融创销售额已经来到5973亿元。
然而，2020年后的房地产市场的大势在最强政策和在涨价去库存的大风结束后，陷入了相对沉寂的市场状态。这就强行的给高周转企业重重的踩下了一脚刹车，「三道杠」又给拉上了手刹，高周转变成了高负债，暴雷一个接一个的开始了。
融创的独有玩法
融创在圈子里是很有名的玩家。不是他的「壹号院」多么高端、惊艳。而是他总能在一线城市和新一线城市的核心板块拿到「地王」。这点对于普通人看总以为是「价高者得」，但我不告诉你的是拿一块地就如同分果果一样，是有先来后到亲疏远近的。这有点犯忌讳，我讲个故事你就明白了。
民国时的四大房地产家族，许家、杨家、王家和孙家掌控了全国80%的房地产市场。一开始是没有孙家的，这个大蛋糕谁都想吃，可是谁吃独食都会被其他人讨伐，于是在国民政府的强势干预下，选出了众多地产商中最有能力的许家、杨家和王家来分这个大蛋糕。所以每次土地拍卖前，三家都已经知道地块和价格，三家在大佬的会前会中已经安排了一起。上拍仅仅是为了显示政府的公平性，要做给其他人看。
我们知道民国时军阀混战，有人上来了就有人下去。新上来的实力派「华统领」也想吃蛋糕，可是蛋糕都已经分完了。「华统领」在背后势力与台面上的老牌势力进行了多次的磋商和利益交换下，同意增加「华统领」背后的「孙家」参与进来，从新换分地产版图。
孙家家主可是个狠人，有胆识和能力在，而且眼界不俗。在「高周转」的加持下很快就追上了当时的老大王家。孙家主找到了「华统领」说，未来一定是一线城市的，虽然他们走的是多点开花，我们后来者想居上一定要走大城市路线。于是，孙家强势拿走了一线城市的核心地块这种奶油最厚的「地王」。民国政府拿到了更多的财政收入；孙家与其他家比体量小，但紧着做核心地块反而是最优选择；「华统领」通过孙家的生意，扩大了自己的经营版图不说，也通过资金周转获利颇丰。
贾会计的高昂学费
2015年的中国楼市是疯狂的，北上广深均价超过6万，北京出现了20万一平方的豪宅，上海一豪宅项目成交均价高达269178元/平方米，广州毛坯房单价18万+的豪宅也横空出世。不仅如此，二线城市也不甘落后房价涨幅超过70%，三四线城市也跟风上扬，全国房价全线上涨。
融创就是这波楼市红利的受益者，他的销售额也从2015年的700多亿元涨到了2017年的3600多亿元。企业规模膨胀了5倍之多，让融创直接成为全国第四的房地产企业，孙老板个人也赚了600多个亿。
有钱了的孙老板略微有点飘，直接投了150亿元给了刚认识36天的贾会计。当然，那个时候的乐视还没有暴雷，贾会计依然是那个商业模式超前的商业奇才，也不是现在的PPT王者，嘴遁天才。
贾会计「毫无保留」的将账簿展现在孙老板面前，当看完账之后，觉得贾会计真是个天才，竟然用这么点钱就撑起了这么大的商业帝国。并且脑补出，「乐视模式很好，贾会计缺的仅仅是扩大的资金」。于是直接打过去了150亿元。
孙老板的150亿元刚到账，贾会计就悄悄的抛售乐视的股票，套现了100亿元后，买了张票就去了大洋彼岸，后面的我们都很熟了的「下周回国」。这件事让完了一辈子鹰的孙老板被啄瞎了双眼，孙老板也成了「冤种」代言人。
这件事让孙老板摆正了心态，不敢乱投资了，专心经营自己的主营业务。相比之下就是阔气的皮带哥玩新能源汽车花了2000亿元，再加上矿泉水、足球、养老和粮油等项目的投资，前前后后花了快1万亿元。对比下来，孙老板花了150亿元就买到了皮带哥1玩意才买到教训，只能说这个学费虽然贵，但是值。
孙老板的债务处理
孙老板的母公司是「离岸代理人」公司治理，同样是通过离岸隔绝了经营风险。虽然公司在香港上市在大陆经营，但是他妥妥的是一个外国公司。孙老板也把个人资产装进了家族信托，隔绝了家庭风险。这就让孙老板和皮带哥一样，面临了一个「不败」的局面。
接下来的选择就不一样了，皮带哥选择「肉身渡劫」，既不还债，还转移资产，简直的一个滚刀肉。而孙老板经历过柳传志，也体会过踩缝纫机的痛苦，他甚至「有些人是惹不起的，只要配合到位，组织会保护你」的重要性，所以他决定从卧龙和凤雏手里接过房地产暴雷代表人的大旗，通过以身作则的方式帮助国家排除这个雷，从而换取组织的信任。
孙老板对组织的认错态度良好，虽然他也在离岸所在地申请了破产保护。我们前面说过，孙老板身后站着很多大院的孩子，只要融传还在他就能上岸。那么，孙老板必然平安无事，这才是在这片土地上做生意的至高诀窍。于是思路就是，保住境外不崩盘，境内就不会有问题。
有了思路，操作也就明确了：不惜一切代价抱住境外。于是，孙老板愿意用个人资产无限责任担保债务，通过借新还旧的方式与债权人从新签订契约，用更高利息的债务平掉现在的问题。不愿意接受这种方式的可以选择债转股。总之就是境外的事情妥善解决了。
接下来，融创只要做两件事就会重新活过来，其一，继续筹措资金完成交房；其二，等风来。融创的资产还是不错的，有很多一线、新一线核心资产，只要政策到位，融创就一定能逆袭，毕竟对组织始终忠诚的人的价值远远大于那些愿意肉身成佛的，你说呢。
