本篇共1988字
推荐阅读时间6分钟
01
宏观经济：
房地产开发经营触底，经济低位运行
2023一季度，中央对房地产表态整体延续积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求，但行业面融资仍未有全面回暖。房地产开发投资额仍同比下降，降幅收窄，房地产信托资金环比降幅有所收窄。全国规模以上工业企业利润下降，一季度宏观经济运行环境未彻底走出疫情冲击，宏观经济低位运行。
表1：重点指标情况
02
宏观政策：
股权资金注入房地产，缓解存量项目资金压力
- 一季度中央、地方大力支持房地产行业平稳健康发展，刺激房地产回暖，从资金端、市场端进行较大刺激政策。
- 资金端：为存量房地产引入不动产私募基金。
《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》：今年3月重启已停止6年的房地产基金备案，《指引》目的促进房地产行业信用修复、稳定市场预期。截至2022年末，基金业协会存续私募基金146345只，存续基金规模20.23万亿元；基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，不动产基金市场仍蕴含着较大发展空间。
《指引》意图为存量房地产的库存消化和盘活运营提供新路径。《指引》明确了不动产私募投资基金投资的底层资产是特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目三大类；基金管理人需满足实缴资本不低于2000万元、在管投资本金不低于50亿等要求，按照《指引》要求，有能力发布动产私募的基金管理人相对有限，仅有头部玩家有入场券。承担救市任务的国央企类大型私募机构尚未发力，《指引》落地效果还有待观察验证。
- 市场端：调控政策由试探性放松到应放尽放，政府在全力刺激购房需求，稳定房地产市场平稳。
苏州今年2月发布落户新政，户籍准入政策不再实施大市统一积分落户，县级市落户政策放开，苏州市区落户积分由500下调至400，相关积分要求降低，门槛大大降低。
徐州3月房地产市场新举措，放宽限售和公积金贷款条件，在淮海经济区十城互认互贷基础上，户籍地为徐州的省内其他城市缴存职工在徐州市购买自住住房的，可申请公积金和商业银行组合贷款。
人口增量是稳定房地产市场的一剂强心剂，23年预计各城都将开展人口争夺战。
表二：3月重点城市政策变动
03
房地产运行数据：
成交修复，二手房暴增
- 同比去年一季度新房成交量，除南京、苏州、无锡、盐城均上涨，其中南京自今年1月起，成交量稳步爬升，3月成交较2月环比增长24%，总量虽不如去年一季度，但市场有所回暖，带看量及成交量屡屡突破半年内新高。
- 一季度成交活跃城市为南京、苏州、无锡、徐州，占比13城71%成交量。城市分化加剧，一、二线成交总量维持较大规模。
- 成交量自2022年11月起，稳步增长，至今年二月达峰值，3月市场未能延续开年后火爆态势，仍需观察4月成交数据以监测市场回暖情况。
- 3月二手房挂牌辖内总量为75万套，环比增长9%，挂牌数各城市明显增加。
- 3月二手房成交重点城市热度极高，南京、苏州、无锡、常州3月成交大涨66%、96%、53%、44%，苏州更是创下了6年内二手房成交峰值。二手房成交激增反映市场在进行修复，但值得注意的是二手房带看量在3月下旬进行下降，预计4月二手房成交将轻踩一脚刹车。
表三：辖内各市商品住宅成交面积明细(万㎡)
表四：辖内各市二手房挂牌明细(万套)
表五：南京、常州二手房成交明细(套)
04
土地市场：土地出让更为理性，
供地质量大幅提升，成交分化严重
- 辖内8市一季度土地市场土地出让金合计为454亿元，除苏州外，其余12市土地出让金一季度同比均有所下降，全辖同比下降34%。
- 2023年一季度供应、成交面积及土地出让金大幅下降：土地供应引入供地清单制，挂牌前政府对房企参与意向地块进行摸排，进而决定挂牌宗数。由此流拍情况大幅降低，供应节奏随市场回暖情况进行调整，预测前半年供应量较去年同期有所下降。
- 分化趋势进一步加深：城市间分化、板块间分化加剧。核心城市的核心板块关注度高，热度较高，其余土地市场冷清。一季度，南京、苏州、无锡出让面积占辖内13市的33%，土地出让金占13市的75%；同比去年同期南京、苏州、无锡出让面积占13市50%，土地出让金占辖内13市的44%，同比数据可观测到城市间分化进一步扩大，目前投资重点向一二线城市倾斜，三四线城市明显降温。23年土地市场将延续分化情况，核心城市的核心资产仍值得关注。
- 出让土地质量提升，参与房企数上升，成交利润率上升：23年土地供应以市区及成熟区为主，土地熟度高。由于22年整年城投托底为主旋律，各城财政亟需增量资金，将优质资产放出吸引房企参与竞买现象将在上半年继续。
表6：一季度辖内土地供应、成交情况
05
人口：常住人口增量放缓，
人口从三、四线向一、二线城市迁移
- 2022年末，长三角地区三省一市（上海、江苏、浙江、安徽）合计常住人口为23695.9万人，与2021年末常住人口23647.7万人相比，增加48.2万人，增幅0.6%，在全国人口较上年减少85万的情况下，2022年长三角地区的常住人口仍呈现小幅增长。
- 江苏合计常住人口为8516万人，占长三角三省人口的35%，增加9.6万人，增速为0.11%，低于长三角人口平均增速。
- 人口作为房地产支撑基本面，人口的增长模式影响着房地产市场的规模和房价的走势。根据人口数据可观测到，城镇化低率低向城镇化率高迁移，由苏北向苏南苏中迁移。
- 人口流动情况以城镇化率低城市向城镇化率高城市迁移，城镇化率指标与人口流入正相关性进一步提升。苏州、南京、南通、无锡等城市城镇化率高于70%，人口均表现流入，按照城镇化率低城市向高城市转移。
- 从人口增量来看，苏州、南京、无锡、常州合计人口增量15.8，人口向一线及强二线城市转移情况严重。
表7：2022年辖内人口数据
