随着我国产业转型升级步伐的不断加快，产业地产作为发展实体经济的重要载体，发展前景被多家房企看好。作为“亚洲硅谷”新加坡纬壹科技城的开发企业，仁恒天然拥有优良的产业基因，进驻中国后打造了多个知名产城项目，凭借对新加坡产业高密度开发模式的深刻理解和耕耘中国市场多年积累的丰富经验，仁恒创造性地提出了“仁恒模式”这个全新的产业园区开发概念，并成功运用到其在深圳的首个产城项目——仁恒生态科技城上。本文也将借深圳仁恒生态科技城项目来深度剖析“仁恒模式”的独到之处。
01仁恒置地：中新产城理念融合的顶级操盘手地小物缺的新加坡，在短短几十年的时间从第三世界国家跃升为第一世界国家，其经济的腾飞与产业园区发展和产业规划密不可分。新加坡的产城一体化理念可以说是产业新城概念最早的来源之一。从早年的裕廊工业区到后来的纬壹科技城，以政府为主导，由市场进行运作的产城一体化园区，突破了传统产业园区的范畴，大力推动了新加坡产业升级和转型，加速二三产融合，直接性促进了新加坡知识密集型产业的发展。自2008年起，随着产业带动城市升级，新城联动产业发展的趋势演变，产城融合逐渐成为我国新一代园区发展的主要趋势。近年来我国各地的政府领导及专家学者们也多次赴新加坡对纬壹科技城进行考察访问。但很少有人知道，这个大名鼎鼎的“亚洲硅谷”纬壹科技城其实出自“豪宅建筑专家”仁恒置地的成员单位之手。
仁恒自1993年进驻中国市场后，在住宅领域大放光彩，以至于很多人忽略了仁恒在产业地产开发亦是一把好手。作为新加坡房企，刻在DNA里的产城一体化构建理念结合深耕中国市场多年积累的丰富经验，使得仁恒对中国的产业地产开发领域有着极其独特的优势。在先后打造了多个知名产城项目，如南京生态科技岛、力合未来科技谷后，仁恒结合新加坡产业高密度开发模式，创造性地提出了“仁恒模式”这个全新的产业园区开发概念，其近期在深圳推出的仁恒生态科技城项目便是“仁恒模式”在大湾区的首次实践。
02仁恒生态科技城：“仁恒模式”集大成之作对一线城市的土地来说，好地段基本不可能与大面积进行挂钩，但产融新城类园区却对土地面积有着不小的要求。特别是相较于北上广来说，深圳的占地面积在一线城市里堪称“迷你”。本身的土地资源便已经十分稀缺了，好地段更是不必说。这其中解题的关键便是提高土地利用率，而这一点恰恰是新加坡的优势。深圳土地面积约为新加坡的3倍，但土地开发率却仅有50%，远低于新加坡的70%。因此，对深圳来说，做好产融新城的关键在于如何进一步提高土地利用率，而这，恰恰是“仁恒模式”的核心内容。
相比较传统的产城一体化模式，“仁恒模式”的特殊之处便在于其超高的土地利用率，使得小地块也能拥有大功能。下面，本文将借深圳仁恒生态科技城这个项目来深度剖析“仁恒模式”的独到之处。
2.1从政府需求来看，随着东部地区战略地位的提升，加速产业链升级转移成为重中之重
随着深圳“十四五”规划落地，新发布的《广东省都市圈国土空间规划协调指引》就深圳都市圈的范围重新进行了界定。相较于旧规划，调整后的深圳都市圈规模缩小近3000平方公里，重点加强了深莞惠区域的协同发展，进一步明确了深圳东西并进的发展战略。
图：深圳新都市圈范围数据来源：广东省自然资源厅
但在过去几年深圳一路向西的发展方针影响下，东部地区的产业升级步伐一度放缓，新都市圈的出炉，奠定了东部地区，特别是龙岗区的战略地位的同时，也意味着东部地区产业升级速度需进一步加快。2021年，龙岗区确定了以龙岗中心城为核心的“一芯两核多支点”的新发展格局，并以深圳市“20+8”产业集群规划为纲领，重点布局以电子信息、生物医药、低碳为主的11个战略性新兴产业及2大未来产业。表：龙岗区“11+2”产业集群分布
数据来源：深圳市政府
从地理区位上来说，龙岗中心城地处深莞惠中心位置，是深圳东进当之无愧的桥头堡；从产业发展上来说，是加速龙岗产业从“制造”向“智造”的转型的关键点。在龙岗区加快科技创新擎动产业能级跃升的过程中，搭平台、强服务是深抓落实的必然路径。枝繁巢暖，方能引凤来栖。因此，在核心位置上打造一座能够有效推动东部地区产业升级的产融新城，进而推动建立以龙岗中心城为核心的产业集群，便是龙岗区产业升级所急需的一副“良药”。
2.2面对政府需求，“仁恒模式”强势解围但传统的产城一体化园区往往对土地面积有着不低的要求，可对于本就土地稀缺的深圳来说，在龙岗中心城这种优质地段拿出大块空置土地基本不太可能。没有大幅画卷，仅在“扇面”上便要绣出万里山河绝非易事。但这对仁恒来说却是抽丁拔楔：“善待土地”是刻在骨子里的信条，“高效开发”是源自基因的天赋——新加坡的土地利用规划可是堪称“教科书”级别。对新加坡产城高密度开发模式的深刻理解叠加中国市场多年深耕经验，使得仁恒成功打动了政府，取得了龙岗中心城地块，也使得加载了“仁恒模式”的生态科技城得以现世。对于产业链的健康运作来说，研发、生产、市场缺一不可。相比较西部地区，龙岗的地价物价都相对偏低，可有效节省企业成本。科研方面，近年来，龙岗区一直在加快构建“基础研究+技术攻关+成果转化+科技金融+人才支撑”的全过程创新生态链，奋力提升龙岗的科技创新水平，为产业链升级转型提供科技基础。因此，“IT+BT+低碳”产业可以说是龙岗经济发展中的“三驾马车”，充当着“火车头”的作用。生产方面，龙岗本身便有着极为雄厚的工业基础，近莞、惠的地理位置也使得龙岗有着可便利链接的上游产业资源。对此，仁恒借助新加坡母公司力量，大力推动深新合作，重点发力市场层面，补足区域产业升级的最后一块短板。仁恒生态科技城以“ICT示范基地”为核心定位，招引龙头企业润和集团入驻，为园区营造良好产业氛围的同时，助力企业参与深新合作，在科技人才上“引进来”、在市场销售上“走出去”。这座“产商住一体化”的新式产融新城，在小小的地块里汇聚了居住、商业、产业、科研、教育、休闲等多项功能，小小的身体蕴含着无尽的能量。
2.3“仁恒模式”三大力量如何成就仁恒生态科技城
1) 超强产品力，为土地高效利用和精品园区打造奠定根基
仁恒生态科技城分二期开发，由仁恒独立完成的一期+二期总占地不超过100亩，总建面不超过50万方，却包含了产研、居住、商业三大模块。全部投入运营后区域可承载常住人口达60万人，可入驻企业超1000家。其中产业模块仁恒梦创广场分为A、B塔，2022年11月已全面入市。
图：仁恒生态科技城效果图
图：仁恒生态科技城愉龙路平视效果图
在品质层面，仁恒以甲级标准进行园区打造，携手Lead 8、CCDI、SWA、本间贵史大师等世界顶级团队，融合新加坡国际特色生态园区，在有限的空间里还植入了2.3万平米无边界森林，既是产业新城，亦是优质生活区。
图：深圳仁恒生态科技城合作团队
在产业模块里，内部设施一概按照甲级产业研发标准打造，承重达500kg/㎡，标准精装的同时还提供定制精装方案，全方位满足不同需求的企业。居住模块则充分考虑到企业需求，其中商务公寓设计为28-68㎡的1-2房，配套宿舍则只设置1房，全方位匹配不同类型的居住需求。值得一提的是，所有居住产品均为LOFT公寓，小面积但高利用率。商业模块设计为体验互动型区域商业中心，主体为4层集中商业，搭配休闲街区，主要服务以仁恒生态科技城为中心的区域居住人口。
图：仁恒梦创广场A塔政企服务中心效果图
图：仁恒梦创广场A塔阶梯休闲区效果图
在土地利用上，仁恒做了极其精妙的设计：对内采用了巧妙的分层交叠，从空中借空间，大幅度提高土地利用效率的同时却并不显杂乱，还能有效打破空间界限，将各模块紧密联系在一起，使得园区各模块之间全部实现了室内灵活互通。对外，在政府的大力支持下，生态科技城将回龙埔地铁站C口与商业模块的地下空间进行了直连，产住模块则可通过商业模块便利通达至地铁站。园区内居民的衣、食、住、行、游、产多项需求都能在园区内得到满足。
图：深圳仁恒生态科技城规划效果图
各功能区之间联系紧密，通达性极强。对入驻企业来说，不管是员工的通勤还是日常生活，“产商住一体化”的园区设计都能够最大限度的降本提效。从城市全局视野进行开发与运营，在前期规划上下足功夫，在中期打造时精准控制成本，降成本但不降品质，最终造就了仁恒生态科技城超强的产品力，也为整个园区的精品化打造奠定了坚实的基础。
2) 精细化运营，为三区融合强势赋能
或许是源自新加坡的产城理念内核影响，仁恒做产业园开发一直都坚持一件事，那就是“做真正的产业地产”。比起一时的得失，仁恒更希望打造一个百年老店，使产品精品化，更要使运营精细化，以最高的颗粒度去进行产业运营，带动园区企业正向发展，使得园区能够形成真正的优质产业发展闭环。在仁恒生态科技城项目中，为提高运营质量，仁恒保持产研模块全支持，并在原有的运营思路上进一步升级。以金钥匙物业服务、多维园区配套、产业综合服务以及增值服务为矩阵，搭配数字化园区管理平台，为入驻企业提供全生长周期的多方位优质服务。其中产业综合服务主要以仁恒的自身资源为链接，为企业全方位解决生产经营中的各项问题：搭建产学研平台，吸引人才聚集，从根源解决企业创新研发难的问题；引入第三方服务机构为企业经营提供专业服务；导入战略合作银行为企业解决融资问题；搭建市场资源对接平台帮助企业拓展外部市场渠道，并协助拓展新加坡市场，切实解决企业销售问题，协同推进深新合作，助力区域产业“走出去”。“仁恒模式”在生态科技城项目上展现出的产城运营思路，为企业全方面降本提效、开拓市场；从而带动园区良性发展；并有效推动龙岗区产业发展，实现“三区”共同发展，协同并进，可以说为深圳的产城融合开辟了一条全新的道路。
图：仁恒生态科技城产业综合服务解析
3) 巧妙借力，小扇面绘就万里山河
对一座产融新城来说，想要称之为“城”，只有产住商三项功能是远远不够的。而“仁恒模式”的第三力便是“借力”：充分借用地块的区位条件，为“产城”二字补足最后的拼图。首先，位于龙岗中心城的生态科技城则可以说手握区域内最黄金的产学研生态带。龙岗“一芯两核多支点”规划中的一芯被定位为“湾东智芯”，由龙岗中心城与大运深港国际教科城（在建中）联合组成，其中大运深港国际教科城便是承担了以产学研深度融合为核心、深港合作为特色科研创新功能，汇聚了包括香港中文大学在内的5所高校、3个诺贝尔奖实验室、23个重点创新平台。比邻而居的地理位置叠加仁恒强大的资源链接能力，可以有效的为入驻企业与科教城内的科研院所搭建合作平台。
图：龙岗区湾东智芯空间布局图
其次，在政府大力扶持之下，生态科技城坐拥丰厚的产业和人才补助。落户企业按类型不同，从市级到区级均有相应的补贴，如企业落户奖励、特定产业扶持资金、研发费用激励等，其中市级补贴最高可达3000万元，而区级补贴更是可达2亿元。人才补贴则分为科研、高层次和技能人才三类，奖励金额最高可达100万元。针对专精特新类企业，还有专属的20万到200万不等的一次性奖励。对符合条件的入驻企业，仁恒生态科技园都可协助进行申请，全方位解决企业后顾之忧。
除此之外，入驻企业还可利用“i深圳”平台的“龙岗区创新地图”项目，快速匹配相关载体和上下游产业链、优惠政策及招商落户等信息。除此之外，仁恒生态科技城的优质区位，使得园区拥有“城市级”的完备配套。交通方面，园区坐拥TOD级别的多维立体交通，5条地铁、5条高铁线路、14条公交线路及1城市候机楼环绕四周。配套方面，园区5公里范围内拥有深圳最大儿童公园、五大政务机构、9+6全龄学校及龙岗科技馆、国际赛事中心等文化设施。除了园区自身的产、商、住功能外，从教育、文化艺术、政务服务、娱乐等方面全面补齐。
在仁恒生态科技城这个项目上，“仁恒模式”三力齐发，以深圳本土情况为基准，将新加坡产城一体化理念巧妙融入，不用大地块，不单纯依赖好地段的自然辐射，依旧做到了将地产开发、产业发展、城市功能有机结合，相互促进，由点及面影响区域产业升级转型。
03全面手的产城融合之路：既能单产聚焦，也能区域协同不积跬步无以至千里，“仁恒模式”的造就与仁恒过去十几年的积累脱不开关系。在仁恒生态科技城项目之前，仁恒其实已在中国产城领域耕耘了十余年，拥有丰富的产业项目打造经验，其南京的生态科技岛（在建中）和苏州的未来科技谷（在建中）都是当地极具影响力的产业新城项目。
3.1南京生态科技岛：全面发展型——产住融合新城典范项目
南京生态科技岛是仁恒置地协同新加坡淡马锡与南京国资联合打造的跨国合作典范项目。项目位于南京市建邺区江心洲，占地超两万亩，政府扶持叠加大面积加持，是个典型的常规类产城融合项目。项目所在的江心洲在地理空间上与南京其他区域具有一定割裂性，但仁恒反其道而行之，利用独立小岛的特性进行整体统筹开发，除公建配套外，岛内45%为住宅区，45%为产业区，同时引入新加坡景观打造经验，整个小岛堪称一座“迷你花园城市”。目前，江心洲生态科技岛已成功吸引了包括腾讯、科大讯飞、ACE在内的多家龙头企业及研发中心入驻，并在2015年被写入中新两国《联合声明》，是南京市城乡统筹发展、产城融合并进的典范项目。
图：仁恒南京生态科技岛效果图
3.2力合未来科技谷：单点聚焦型——成功打造产学研完美闭环
力合未来科技谷位于沪苏同城化的基点：太仓市，由仁恒置地与力合科创联手打造，占地260亩，是集创新研究院、孵化器、创新基地、国际技术转移、产业配套于一体的的省级重点项目。项目占地面积不大，因此采用了常规的单核园区模式打造，主要以智能网联汽车产业为核心。未来科技谷整合国内外整车企业，以整车企业技术研发需求作为合作抓手，通过加速营为龙头企业寻找前沿技术，为中小企业提供各类辅导、市场机会和融资机会。同时，科技谷采用“应用研发型”的加速创新模式，由上下游企业将行业技术需求“引上来”，再由专业科研院所将创新成果“落下去”，再联合同济大学汽车学院等汽车领域知名院校，形成完美的产学研闭环链条。
图：力合未来科技谷效果图
04
结尾
深耕中国近三十载，仁恒始终坚信，人民日益增长的对美好生活的需求是行业发展的根本动力，我国新一轮的产业升级将为产业地产发展带来蓬勃生机。善待土地，从城市全局视野进行产城融合开发，是仁恒一直坚持的理念，也是仁恒在产业开发和运营中取得骄人战绩的制胜法宝。加载了最新“科技”仁恒模式的仁恒生态科技城未来将如何带动龙岗产业升级转型，我们将怀着最热烈的期待，静待花开。
