山雨欲来风满楼。
10月初，建业集团旗下上市公司建业地产“宣告破产”、“近万亿银行贷款到期”、“裁员仅剩下数百人”的传闻四起。舆论愈演愈烈中，10月9日，建业集团董事长胡葆森，出现在了新东方创始人俞敏洪的直播间。
针对烂尾楼问题，他正面回应道，“能提前会提前，能按时会按时，即使拖延也会赔偿，这是做人的底线。”这一次露脸的胡葆森，跟以前不一样：面容愈发消瘦了，头发也全白了。
六十花甲子，七十古来稀。1955年出生的胡葆森，今年已经68岁。近两年来，这个早已实现财富自由的地产大佬，在本应该退休的年龄四处奔走。只因为，他一手打下的江山——建业地产，自2021年起就出现流动性危机，并在2023年6月正式官宣爆雷。
这两年里，为了活下去，胡葆森和建业集团做了不少事情：他们向河南政府发了请求帮扶信希望尽快偿还50亿欠款；建业地产也开启了自救措施，如变卖资产、人员优化、组织架构调整、引国资纾困等。
建业地产乃至整个建业集团命运的起伏，牵动着千千万万个河南人的心。“建业地产从快速发展到跌入低谷，挺令人遗憾和失落的。”邓野向「市界」感叹道。他是地地道道的河南人，也是十多年来的老地产人。
邓野并不希望家乡的龙头房企出事，建业地产的一举一动，他始终关注。然而，一桩桩的“险事”接踵而至，令邓野的情绪也起伏不定。一直到2022年7月，建业地产成功引入河南省国资企业河南省铁路建设投资集团有限公司（下称河南铁建投），邓野提着的心才算是放了下来。
心放不下来的，是河南老乡们。过去几十年，建业地产将房子盖遍河南大小乡镇，胡葆森也被河南老乡们称之为“河南地产王”。
然而，建业地产出险之后，一切又不一样了。成千上万的河南老乡，被卷入建业危机当中。
“又一次延期交房”
被卷入这场危机中的河南老乡，日子过得并不如意。
宋涛是在2020年买下了郑州建业·云境这个楼盘的，合同交房日期是2022年12月31日之前。在刚付完款的那一年，宋涛经常收到置业顾问的邀请。这个楼盘经常举办一些业主活动。逢节日时，他还收到置业顾问寄来的礼品。但到2021年，这种活动几乎就没有了。
2022年12月26日，也就是原定交房日前五天，宋涛收到了开发商的延期交付通知函。在宋涛看来，因为大环境，各行各业都受到不同程度的影响，他不是不能理解。然而，延迟交房总要有个日期。但时间已是疫情结束过去许久的2023年4月，“建业·云境楼盘每天施工工人也还是寥寥无几。”
四处奔走一番后，宋涛们得到的结果是“又一次延期交房。”一直到10月10日，建业云境也还是没能交房。这令宋涛很气愤，“当初买建业的房子，就是因为胡葆森的那句口号‘让河南人民都住上房子’，现在的建业还记得初心吗？”宋涛急切想得到一个答案。
同样愤怒的是任枫。他在两年前花100万元，购买了建业地产关联公司中原信托发行的信托产品。中间展期一次拿到十万元利息后，任枫再也没见到过一毛钱了。今年5月，这款信托产品又一次到期时，任枫还是没能拿回自己的本金。“怎么反映也没有用，就是拿不到一点钱。”10月13日，任枫无奈地告诉「市界」。
另一边，建业的一些员工也有怨言。自2022年年初，建业集团架构从五级变成三级后，“上到公司下到项目上的人，都如履薄冰。”多名建业集团员工在社交平台表示，由于房子不好卖，建业实行了全员营销制度。要求所有岗位上的员工都去拉访客、凑任务，而且明确工资与业绩挂钩。“工作强度变得大多了。”
建业集团的商业承兑也逾期了不少。票据交易所披露的信息显示，截至2023年6月30日，建业集团商业承兑累计逾期发生额约25.34亿元，其中逾期余额约16.2亿元。
当年的河南地产王，而今落到如此地步，这一切还得从建业地产的省域化战略说起。
2002年，在好友万科创始人王石的建议下，胡葆森带领建业地产开始“省域化”扩张，跑去濮阳、周口、驻马店等省内城市开拓市场，并在2011年全力推进“省域发展”战略，不再走出河南。那些年，“县城的商品房市场都是空白的，没见过这么好的房子。以至于建业每到一个县城，即便销售价格是最高，大家也还是愿意买单。”邓野告诉「市界」。
建业在河南创造了多个历史纪录：第一个推出高档住宅小区；第一个进行地产的品牌化运作；第一个挥师进入郑东新区。“最多的时候，全河南每卖8套房子，就有一套是建业地产造的。”胡葆森在一次演讲中还提到。
也正因为此，在河南省内，建业成为当之无愧的地产之王。而胡葆森，不仅被人奉为“带头大哥”、“中原地产王”，他还被媒体列为“中国地产三君子”之一，其他两人分别是王石和万通地产创始人冯仑。冯仑曾说，老胡（胡葆森）是我生命中最好的朋友和兄长之一；易居创始人周忻则夸他是“一位仗义的大哥”。据说，2003年，孙宏斌想做“全国第一”那会，只在乎两个人的看法：一个是他想超越的王石，另一个就是胡葆森。
尽管胡葆森曾说，没有欠过政府的税收，没有拖欠过金融机构的钱。但建业地产危机之中，很多河南老乡还是被卷入其中了。业主说，我们掏空六个口袋，却迟迟拿不到房子；供应商说，我们辛辛苦苦干活，甚至掏腰包垫资，却迟迟不能结算；投资人说，我们不仅拿不回利息，就连本金也打了水漂.....大家的这些情绪，胡葆森是知情的。
他在公开场合道过歉，表过态。2022年8月15日一次投资人沟通会上，胡葆森就向全体投资人道歉，随后一再强调说，“只要企业不倒下，今后建业还是会坚持还债”。2023年10月9日，在俞敏洪直播间，胡葆森又说，保交付是建业集团的底线，也是他胡葆森做人的底线。“绝对不会出河南，会坚决在这负责把该交的房子交了。大家的钱给还了。”
实际上，为了还债和保交付，胡葆森和建业集团这两年做了不少事。
缺钱，但要活下去
断臂求生、甩卖资产、找战略投资者，无论如何，建业得活下去。
“建业集团人员流动性大。比如我认识的建业地产的人几乎都走了。”邓野告诉「市界」。离职的，不仅仅包括建业地产，还包括筑友智造科技等公司。实际上，建业集团有四家在香港上市的公司，分别是建业地产、中原建业、建业新生活、筑友智造科技。这四家公司被外界称之为“上市四兄弟”。
自2021年出现流动性危机以来，建业集团旗下公司时不时有裁员的传闻。2022年11月的那次尤为轰动。彼时，五级管理架构调整为三级架构后，建业集团裁员涉及到了“上市四兄弟”。尽管建业集团一直没有给出具体数据，但当时网上流传的是7000人或8000人。再就是今年10月初，“建业地产裁员仅剩数百人”的传闻了。
在建业地产员工王思看来，传闻里的裁员数字都夸张了。一些卖完的或者是卖得不好的项目，肯定是有人员优化。建业以前为方便扩张发展，成立了好几级公司，比如区域公司、城市公司等，但现在不对外拓展，就要扁平化管理，不需要那么多人。“人员优化是从一年以前就开始了。对我们来说，是一个循序渐进的过程。这也是动态化的，不是说现在优化完成了，以后就不优化了。”
今年以来，建业集团旗下公司人员优化仍在继续。「市界」不完全统计，建业旗下在裁员的公司包括筑友建筑设计院、至尊酒店管理有限公司等。这些公司业绩表现往往不及预期。以筑友建筑设计院的母公司筑友智造为例，其主营业务是装配式建筑、智慧园林及智慧装饰，今年上半年收入5.2亿港元，同比减少37.10%，归母净亏损9971万港元。除了受房地产市场的大环境影响外，“装配式建筑成本高，在市场上并不受欢迎，这个业务就不是很好拓展。”一名筑友智造的前员工告诉「市界」。
建业集团也停掉了一些项目，比如J18。J18是一个综合体项目，包含博物馆、艺术公园、商业、酒店等多种产品。它是建业集团规模最大的项目，也是建业集团这几年最“费钱”的项目。这个项目是典型的重资产，号称“双百工程”：投资过百亿，建面近百万方。建业J18项目原计划在今年6月全面开业运营，但随着建业集团基本面的恶化而停工了。“建业集团旗下公司的项目，很多是从母公司获得的。他们在短时间内，很难摆脱与母公司的相关性。一荣俱荣，一损俱损。”一名资深地产人士告诉「市界」。
覆巢之下无完卵。「市界」了解到，留下的员工从去年开始，工资处于缓发的状态。城市与城市之间，项目与项目之间，工资缓发情况并不一样。卖得不好的项目，缓发的时间更长一点，一般是两三个月，最长的是六个月。“不过，从今年1月份开始，一些项目陆续补发工资，大概补到了6月。”王思告诉「市界」。
甩卖资产也是胡葆森的必选项。在建业集团内部，他们更愿意称之为盘活固定资产。在过去的两年时间里，胡葆森不惜断臂求生，它将“建业·华谊兄弟”电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”的控制权，转给了当地国资；将旗下商业项目的10年运营权作价7亿元出售给万达商管；在2022年6月引入国资河南铁建投成为建业地产的二股东。
“接下来集团肯定还会继续考虑处置资产，但担心中间出变数，所以除非双方已经签约，或者实质性入股，否则不会轻易对外公布。”王思坦言。
以上种种动作背后，皆指向一个事实：缺钱的建业地产，想活下去。财报披露，截至今年6月底，建业地产的总负债为1286.94亿元，虽然这项数据比2022年底减少了5.1%，但总现金（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）减少的速度更快，余额为37.79亿元，比2022年底减少13.2%。无论如何，建业地产努力自救的“模样”，吓跑了不少求职者。河南洛阳的李瑶就是其中一个。
她是在今年9月份，到建业地产某区域公司应聘的。刚面试时，李瑶就被招聘人员告知“有两个月没发工资了”。想着能在建业地产这样的大公司积累一些经验，自称“头铁”的李瑶便不管不顾地入职了。然而，仅上了一天班后，李瑶便落荒而逃了。她发现，因为A4纸紧缺，前几个月的账都没装订好。并且，财务室有十来个人，每个人的活都不一样。“我不敢想象，等第二天交接的小姐姐走了，我该怎么办？其他人对我接手的工作，也不是很了解的样子。”李瑶向「市界」回忆道。
建业地产何以走到今天这一步？
“有些项目是不赚钱的”
胡葆森和建业地产走到今天这一步的原因，外界将其归结于大环境、高周转等。建业方面给「市界」的回复函中，将其归结于汛情、疫情叠加行业周期性调整。不过，在接近建业集团的朱胜看来，这还跟过多的重资产布局不无关系，“很多项目沉淀了太多的资金，投资回报不是一两年的事。”比如文旅项目“只有河南·戏剧幻城”，“建业·华谊兄弟”电影小镇，一个投资60亿元，一个45亿元。胡葆森为何如此青睐重资产项目？一切得从胡葆森其人说起。
放眼地产圈，论资历，少有人比得上胡葆森。胡葆森毕业于郑州大学外文系，最早在河南省外贸厅工作。1982年，他被河南省外贸厅派驻香港工作。9年后，胡葆森辞职下海创办了建业地产，通过炒楼花赚得第一桶金，并借由金水花园项目打开建业地产知名度，最终一步步成为河南地产王。
在接近胡葆森的朱胜看来，如果你跟他年龄相近一些，会觉得他就是个邻家大哥，如果你是20多岁的年轻人，会觉得他是一个可以信赖的长者。在多名郑州地产人士看来，胡葆森身上“有他那一代人的情怀，带有明显的时代痕迹，他有自己的逻辑。”因为小时候在濮阳，几乎每天都能看到讨饭的人，胡葆森并不畏惧苦难。“没有苦难，人性的光芒就会失色。没有苦难，就理解不了粮食的价值，没有粮食，就不知道河南对中华民族繁衍作出的贡献。”胡葆森曾说。
在邓野们看来，胡葆森所思所想，“不是从某个局面利益出发来做决策的，他有自己的理想和情怀，希望为河南干点实事。”
“有朝一日，我们要让中原文化小镇，包括中原的美食、建筑、戏曲、杂技、武术等等能够代表中原文化的元素，走向全国，走向世界。”这是胡葆森亲口说下的誓言。胡葆森之于建业，就像王石之于万科，宋卫平之于绿城，冯仑之于万通。胡葆森将他的烙印，打在了建业身上。
2012年，想为河南干点实事的胡葆森，带领建业地产进入文旅行业。文旅项目对于打造河南名片，提升省域形象大有裨益。对于做文旅项目，他是认真的。他曾撰文写到，《只有河南.戏剧幻城》有四“最”三“心”：最大、最长、最多、最新，无关商业、名利，只关乎建业做文化作品的真心、信心和耐心。然而，光有四“最”三“心远远不够。
众所周知，文旅项目的资金投入巨大，开发周期长达5-7年，如果融资成本以7.5%来算，这笔利息也很高，企业的资金压力可想而知。建业集团旗下开发了濮阳大集古镇（杂技小镇）、建业神垕天地（钧瓷小镇）、建业东京梦华、郑州樱桃沟足球小镇等多个文旅项目。
从目前来看，“只有河南.戏剧幻城”和“建业·华谊兄弟”电影小镇反响不错。其中，2021年，“只有河南.戏剧幻城”全年仅营业140天，但凭借项目的号召力，共完成接待游客超50万人次，观剧人次突破300万。今年上半年，“只有河南.戏剧幻城”接待观剧人数突破了500万，同比增长300%。而“建业·华谊兄弟”电影小镇，在今年双节期间，游客接待量创下历史新高，日均接待游客达4万人次。其他的文旅项目，业绩表现和口碑，并不及上述两个。
建业集团还有其他重资产项目，比如运营综合体J18。这个项目由于拿错地，定位过于高端，导致建业集团投资的130亿元浮亏了不少。再比如，胡葆森还持有十多家酒店。这里面也沉淀了不少资金。建业集团旗下的商业项目，主要有郑州建业凯旋广场、洛阳建业凯旋广场、南阳建业凯旋广场、驻马店建业凯旋广场等8个。2022年，为了减负，建业集团将这些商业项目，交给了万达商管运营。
在朱胜看来，企业肯定要考虑回报率和周期的问题。酒店、文旅、商业项目投资大，回报周期长。更需要花心思运营，以酒店为例，它一二十年，就得翻新一次。”朱胜告诉「市界」，在市场行情好的时候，企业还能抗得下去，但一旦遇到不可抗力的因素，这些重资产就会变成企业的拖累。
除了重资产，建业也在搞多元化业务，建业集团旗下尚有绿色农业板块。尽管绿色农业这个赛道属于新兴热门行业，成长性较高且具有投资意义。但从目前来看，建业集团的绿色农业板块，并没有对公司产生多大利好效应。归根结底，“在多样化健康发展的路途上，建业各种资源之间的协调功能和规模经营功能，得不到合理且充分地发挥，消耗了大量企业资源，不仅没有带来新鲜血液，还进一步拖累了建业地产的流动性，使其陷入债务泥淖。”前述资深地产人士告诉「市界」。
按照计划，建业集团本打算在洛阳打造牡丹小镇，兰考打造音乐小镇，济源打造篮球小镇。但是这些小镇，随着建业地产的出险，似乎也停留在了规划阶段。
“没有完全脱离危险期”
这两年来，对内大刀阔斧改革，对外变卖资产，尤其是2022年7月引入国资纾困之后，建业地产的债务偿还能力，得到了一定程度的保障。至此，胡葆森和建业地产算是松了一口气。
一众出险房企苦寻白衣骑士无果，建业地产却成功引入国资委入驻。多名接近建业集团的人士告诉市界，这其中主要有三个原因。首当其冲的，是建业集团对河南的贡献。他们的话大同小异：对河南，胡葆森基本是有求必应，帮助解决了很多实际困难。建业遭遇困难，政府出手相救，也是顺理成章。朱胜还认为，胡葆森的个人努力，也在一定程度上帮助了建业地产。
建业地产出险后，快70岁的胡葆森，忙得脚不沾地，“去拜访机构和领导，去项目上看一下。”王思告诉「市界」。用市场的眼光来看，更为重要的一点是，“无论是变卖资产也好，引入战投也罢，如果这个被收购的项目没有价值，资本是不会介入的，尤其是国资。这其中会涉及到国有资产流失方面的审计。”接近建业集团的杨阳告诉「市界」。
他继续解释道，老胡（胡葆森）有前瞻眼光，选的项目生命力都不错，只是市场发生了变化。回归到正常的行情，这些项目都可以持续贡献稳定现金流。建业地产CFO赵瑞昆也曾说过，央企主要看郑州或者洛阳的项目，其他地市和县城项目不在考虑之列。“谈判双方都将基于自身需求来进行抉择。”
从目前来看，胡葆森和建业地产是清醒的。「市界」了解到，建业地产很多高管现在主要的任务就是对接好政府资源，将资金的问题和资源整合的问题，按照胡葆森的要求做到位。全公司都想方设法把保交楼做到位。然而，这些事情要完成，尚需一些时日，且有一定的难度。“很多人举着牌子，让我们还钱，我们不是不还，现在确实没钱还。”一名建业地产高管无奈地说道。
好在，建业集团的轻资产业务，目前运行得比重资产业务要好不少。建业集团将轻资产业务放在了中原建业上。中原建业有商业代建、资本代建、政府代建、专项管理咨询4种运营模式，重中之重的是商业代建。所谓商业代建，即与项目拥有人订立代建协议，委托方负责土地收购成本以及项目开发和建造所需资金。中原建业提供代建服务，并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，从而收取基础管理服务费和溢价管理服务费。相比重资产端口，轻资产的优势很明显：盘子小、利润高、无负债。
中原建业的表现还不错。建业方面给「市界」的回复函中称，今年上半年，中原建业整体完成签约面积524万㎡，同比2022年增长369%。中原建业代合作方销售的合同销售额约为131亿元人民币，同比增长18.9%，销售建筑面积约207.1万平方米。今年前9个月，中原建业拥有43个新签合约项目，新增合约建筑面积553.04万平方米，较2022年同期增加187.2%。这并不意味着胡葆森就可以大松一口气。
对建业集团而言，轻资产业务还没有到大量输血重资产板块的地步。并且，随着国资的入股，胡葆森有可能失去对建业地产的控制权。这有例在先：华南城成功引入深圳国资后，公司创始人郑松失去了控制权。对此，建业地产相关人士在接受《证券日报》采访时称，“可换股债款持有人有两年并可再延期一年的是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。”
在外界看来，建业地产作为建业集团最重要的上市公司，并没有完全脱离危险期。尽管河南多城市陆续出台新政策，促进房地产市场健康稳定发展，建业地产的销售跑赢了同行（1-8月销售在河南省房地产企业中排名第一），但房地产市场仍面临较大压力。根据第三方统计机构发布，2023年前三季度重点100城新建商品住宅月均销售面积约2978万平方米，同比下降2%，为2016年以来同期最低水平。这也就意味着，建业地产仍面临不小的挑战。
“还得要看房企有多少美元债了。”朱胜告诉「市界」，随着美联储加息，人民币汇率贬值，房企需要偿还的债务变多了。加息之后，想要借新债还旧债的成本也变高了。刨开今年6月23日以前已还的美元债，建业地产还有9只存续美元债，债券余额共计18.72亿美元（约合134.4亿人民币），票面利率均高于7%，债券到期日从2023年8月至2025年11月不等。眼下，最为迫切的，是2023年8月、11月，分别到期的4亿美元，以及2亿美元债。
据腾讯新闻报道，2012年20周年司庆时，建业集团曾包下整个郑州国际会展中心，高调庆祝并举办了一系列纪念活动。2018年的一场私下饭局中，胡葆森曾计划，等到2022年公司成立30周年，要好好办一场。那会儿年轻的职业经理人也都起来了，自己就少干点。但30周年司庆时，建业集团外部只是配合营销，做了些感恩回馈策划，内部只在食堂切了蛋糕，功勋员工表彰之类的小范围活动。
狂欢归于沉寂中，胡葆森短时间内没法退休了。
（文中人物宋涛、任枫、邓野、王思、李瑶、朱胜、杨阳为化名。）
作者 | 陶 婷编辑 | 孙春芳
运营 | 刘 珊
