920新政利好刺激下，不少“新广”买家获得购房房票，入市步伐加快。
如今广州在新房供应量激增的当下，二手房业主卖房之路难上加难。
拥有“教育王牌”的天河学区房呢，会不会是个例外？
毕竟，这些年广州学区房的房价涨幅迅猛，诸如学区房价值被推上“神坛”的越秀、天河。
无论是10万+的顶级学位房，还是楼龄近30年的老破小，在学区的加持下，身价一路水涨船高。
今天，我们就来盘一盘天河学区房，看看有多少小区的房价还能坚挺住？
高价学位房正透支家长钱包？
不知道，大家有没有听过中产作死三件套：房贷过千万、配偶不上班、二娃上国际。既卷家长，又卷孩子。近两三年来，广州11区发布学位预警已经成常态。
自2012年，广州户籍新生儿突破10万大关后，往后每年新生儿增量再没跌出过10万+；
不过，到了2017年二孩政策之后，广州户籍出生人口冲破了20万，但2018年仍然处于高位。
如果按照6岁上小学这个年龄计算，2023-2024年就是广州适龄儿童“入学潮”，入学人数较前几年差不多增加一倍。
再算上外地户口，广州的学位竞争程度可想而知；别忘了，如今三胎开放，未来，广州学位紧缺、优质教育资源紧张现象依然很常见。
其次是2020年开始，广州施行"公民同招"，市直公办初中实行就近入学，在一定程度上对家长择校行为产生了影响。
即便是想读好的民办，也非易事。
据悉，目前广州头部民办学校平均收费约6万元/学期，这样的经济压力让很多家长都承受不来。
例如广州市黄埔区新侨学校、广州市番禺区博萃德学校和广州增城区斐特思学校的学费更是超10万元/学期。
除了价格问题，根据教育局政策，报名人数超过招生计划的民办学校，就要实行电脑派位录取，幸运者得。
都知道今年广州出现了一种挂现象，一边是学校哭诉招不到孩子，另一边却在疯抢学区房。
从而导致楼市呈现出一幅景象：学区房，一边需求旺盛，一边则供不应求，在供需矛盾下，学区房成了“硬通货”，特别是名校更是争的头破血流。
但是，人口负增长，始终是一把悬在楼市脖子上的一把刀，在不经意间越靠越近，然后在某一瞬间炸裂，学区房价值被冲击，也是必然的。
根据中国房价行情网9月份城市新房房价排名，除了深圳和北京价格仍保持在6万多/㎡之外，上海和广州的新房竟都跌穿5万元/㎡以下……
但是，如今的楼市正处于“去库存”、“去杠杆”的救市阶段，实况显然比想象中严峻。
但是，根据中国房价行情网数据，9月四大一线城市二手房单价，就显得比较“正常”。
北京，二手房平均单价72263元/㎡
上海，二手房平均单价71421元/㎡
深圳，二手房平均单价68946元/㎡
广州，二手房平均单价49247元/㎡
不过，就目前来说，广州二手房价格是最低，但广州二手房难卖，已经不是一个新闻了。
受920新政影响，增值税5改2影响，广州二手房市场观望情绪浓厚，挂牌量激增，成交量跟不上，房东卖房愈发艰难，交易周期明显延长。
根据贝壳对外展示的房源数据，截止10月24日，广州全市在售二手房源数量已突破14万套。
且贝壳内网显示的房源数量，即将突破18万套。
其中，挂牌量最多的是番禺，超过2.5万套，占比约18.30%；天河方面，大约有1.6万套，占全市的12.19%。
数据来源：贝壳二手房网
但如今，广州二手房大部分业主，都是卖一买一的改善客，二手房缺少接盘侠。
根据贝壳数据显示，10月份，广州全市二手挂牌均价比9月整体上涨0.74%，部分区域降幅也基本稳定在0.32%-2.07%之间。
其中，天河区的二手房价格降幅全市第三，跌了1.46%。
这就意味着，眼下广州二手房想出手，无论是老破小，还是学位房，不降价是不行了。虽然增值税免征五改二，在一定程度上降低了购房成本，但也给二手房大开闸门，大批满二未满五的房源涌进市场。这对于如今的广州二手房市场而言，二手房房源不断多，竞争也越来越大，大家为了加速卖掉手上的房源，就会降价抢客，造成价格踩踏。但是对于购房者而言，选择那么多，不得慢慢看看，货比三家再考虑买哪套。所以，如今的广州二手房不好卖，也卖不出价格。那么，学位房又如何呢？
天河学位房，成交量同比涨17%
如果细到区域分布来看，在学位供不应求这个话题面前，其实广州各区紧张程度截然不同。比较淡定的是老三区越秀、海珠、荔湾，主要这边的房子以趋于饱和的存量二手房为主。但是，相比老三区，天河区近年来对教育全方位的投入，名校名师数量也是翻番的增长，教学成绩亦是盛名在外。
因此，慕名而来的家长也是络绎不绝，房价自然水涨船高。
纵观广州，论顶级学位房，只能看天河。
但是有家长表示：想知道入手顶级学位房，最低最低门槛是多少？看为了孩子，能不能咬咬牙买一套，就算是老破小也无所谓了！
其实天河第一梯队小学，也是办学资历最深厚、师资力量最强大的几个省一级小学，一共有4所，分别是华师附小、华阳小学、华景小学和龙口西小学。
其中，华师附小只面向华南师范大学职工招生；华阳有两个校区，华景、龙口西三个小学。目前广州的学位配比，主要是按地段划分，也就是所谓的对口学位房。那么，这些对口的学位房价格如何？
根据贝壳数据显示，今年1-9月份，天河区第一梯队这三个学校，对口楼盘大约有61个，累计成交二手房273套。
对比去年同期成交的234套，交易量同比增加17%！！
01.华阳小学（天河东校区）
今年的1-9月份，华阳小学（天河东校区）对口学位房成交量同比增加41%，其交易活跃度提高得最为明显。
但是如果说这些客群，完全靠学校虹吸过来的，其实不尽然。
根据统计的数据来看，其实近两年有成交的9个小区中，总成交量多了12套，其中，扛起了大半壁江的山峻林，个盘就增加了7套。
作为天河北顶级次新豪宅盘的峻林，无论地段还是产品，都自带老钱风，住进去就是身份圈层的象征。
至于学位，只能算锦上添花。
当然，除了峻林，其他纯学位房的楼盘，成交大涨并没有的迹象。
不过对口学位房的小区整体房价，却同比掉了10%，仅峻林跌了2%，而天河东远洋宿舍，房价同比跌幅高达17%。
02.华阳小学（华成校区）
华阳小学（华成校区）学位房，近2年的成交同比增加31%，涨幅仅次于天河东校区，但是9个月一共成交了51套二手房。
其中，贡献力度最大的是中怡城市花园，足足占了1/3，并且成交均价还涨了7%。
但是，根据小编统计近两年学位房套均成交总价，发现中怡城市花园套均成交总价，同比上涨70%；如果今年的买房平均线卡在600万以上，至少也能买套住人的刚需2房。
比如说，单间最低430万就买一套。
图源贝壳
不过，中怡城市花园的3房，单价如今在回调。
贝壳显示，中怡城市花园3房，从2021年的12万+/平降到如今的9.4万/平，说抄底过分了，但绝对在半山腰，现在买划得来。
图源贝壳
03.龙口西小学
龙口西小学学位房，成交量同比增加26%，但是整体房价微跌，同比下降5%。
其中，多个盘的均价同比上涨，比如芳草园、创逸雅苑、天翔花园等。
但芳草园的成交记录中，今年均价上涨的原因是2/3月卖了两套11万+/平。
而近两个月成交的2/3房，单价已经回落到7/8字头。
图源贝壳
04.华景小学
华景新城在近两年的成交量来看，2023年成交量较去年同期，少了6套，均价同比也下降7%。
其中，作为规模庞大的个盘华景新城，几乎独立撑起华景小学学位房市场的天下。
总体而言，当下的天河顶级学位房市场表现，主要有以三点：
第一，天河地段+第一梯队学位含金量，让天河学位房价值的受市场认可。
第二，受920新政影响，新房、尤其带挂牌名校的新房，对二手房市场打击和分流很大，就算是顶级学位盘也同样遇寒，但整体跌幅可控。
第三，买顶级学位房的买家，如今的选房思路已经发生转变。
以往可能更多是买学位壳，1/2房小户型比较受追捧。但如今受市场影响，广州二手房小区的3/4房户型单价回调，买家更愿意一步到位。
所以，今年天河学位房大户型更火，部分能保障居住品质的标杆盘，特别是套均成交总价有明显上涨态势，特别是华景新城。
不难看出，如今的天河二手房在这一轮行情下的回调，已经成为一个明显的趋势。
而且在卖方丧失议价权后，二手房“割肉”现象，仍将持续一段时间，但也是一个捡漏的好时机。
学位房到底还能不能买？
不难看出，在当下的楼市冷淡期，即便是天河这样的教育强区，学位房也躲不掉回调的大趋势。
目前天河区近一个月二手房挂牌量一天比一天多，成交量在涨，但价格却下跌。
但是，学位的不确定性在增加，让家长开始对昂贵的二手学位房保持观望。
一方面，是学位紧张，买了学位房不一定能上。
比如龙口西小学，学位紧张，年年预警；其对口的二手小区，这几年涨势甚微，普跌比较严重。
另一方面，政策调整，一些片区的学位房，随时可能不复存在。
比如说原本对口直升的天河，未来可能也要改成全区摇号。
据悉2026年天河公办初中将采用多校划片，电脑派位方式招收符合天河区公办初中招生条件的小学毕业生。
对于买家来说，同样是学位房，与其捏着鼻子买二手老破小，不如买楼龄更新、户型更好的一手新房。
且从2022年4月15日以后，面积小于30㎡的学位房，如果该房不是家庭唯一居住地，就不能享有对口小学学位。
其实相比前几年极端的溢价幅度，如今的学位房泡沫已经被挤掉不少。对于广州几个顶级学区来说，目前的溢价幅度还算是相对合理的；如果遇到比较不错的房源，考虑孩子读书自用的，还是可以买的。最后，问题来了，你还会买天河顶级学位房吗？评论区聊聊吧~~
素材来源：贝壳、广州房产、中国房价行情网等
