前几年，深圳楼市处于上行期，倒挂盘堪称是人们茶余饭后的谈资。
在买到就是赚到的信仰驱动下，不管是无房阶级还是有房阶级，都想加入这场财富游戏。
但是今年以来，随着新房与二手房之间的价格倒挂开始逐渐减少或者直接消失，一些原来的热门项目也不再受到市场追捧。
买房，买的不仅仅是预期，还有性价比。
01
当下，我们可以看到，深圳二手房业主的日子并不好过。
以前想的是怎么把价格卖高，
现在却苦恼怎么把房子卖掉。
今年9月份，高于指导价10%以上成交的深圳二手房源，占比只有15%，剩余的85%，都是接近或低于指导价成交。
拿几个区域的核心楼盘来说。
光明新区核心地段的标杆楼盘龙光玖龙台，之前最高能卖到8-9万/平，还有网传成交单价曾突破10万。
上个月，一套103平四房，以670万总价成交，折合单价6.5万/平。目前还有一套同户型房源，报价650万，单价6.32万，较高峰期跌了3成。
玖龙台89平三房户型，历史最高成交价在720~750万，据传最新成交价已经跌至500万。
沙井第一梯队楼盘博林君瑞的89平户型，从最高成交的750万，跌到了现在的405万，接近腰斩。
龙岗大运四神盘，绿景大公馆、阳光天健城、奥林华府、中森双子座，2021年普遍成交价均在9~10万/平，如今的回撤幅度在30%左右。
比如绿景大公馆的56平两房，之前最高成交价568万，今年已回落至385万，单价从10万出头到6.88万，跌幅高达32.2%；
如果说，深圳的二手房，之前在性价比上，属于彻底被新房碾压。
那么经过最近两年的房价深度回调，于购房者而言，如果不是真实倒挂的新房，性价比可能还不如二手房。
02
市场环境不好，豪宅同样降价抛售。
据深圳中原统计，10月份，南山挂盘面积在144平以上的55个豪宅盘中，有31个小区的挂盘均价下滑，占比为56.3%；
而在跌幅前20的楼盘中，占比最高的是华侨城片区，共有7个楼盘，其次是蛇口片区有4个楼盘。
从挂盘均价来看，最近一个月，华侨城片区的红树别院跌幅最高，从9月份的20.7万/平，到10月份的18.8万/平，跌幅接近10%；
宝中这边，近期新锦安壹号公馆出了一套350平的笋盘，业主报价3800万。
而在2021年，小区250平户型的成交价已经达到3700万，约300平户型最高曾以4980万总价成交。
每一次市场情绪濒临崩溃，都会诞生很多笋盘，包括核心区域的大面积豪宅。
03
最后浅聊一下政策的大方向。
这两天，楼市传来一则重磅消息：
新一轮的“房改”，要来了。
根据经济观察网披露，8月份国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），近期已经传达到各个城市的各个部门。
文件里明确提出两大目标：
1、加大保障房的建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。
2、推动建立房地产业转型发展的新模式，让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
很多人问我对新一轮“房改”怎么看？我的观点很早就发表过了，今天再发一次。
未来，豪宅是富人的收藏品，优质商品房是中产阶层的投资品，保障性住房则是普通人的居住品。
富豪、中产和普通人之间互不打扰，各自安好。
这个共识一旦形成，各个阶层之间将会越来越固化。未来一线城市的优质商品房，出生的时候家里有就有，家里没有的话，普通人通过奋斗也很难再拥有。
趁着这个共识尚未形成，尽早在一线城市买入优质商品房，提前跨越这道未来普通人很难逾越的鸿沟。
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