买入黄埔亏损在于时机，而非当初的选择。
吕颖雅/发自广州
“亏了大几十万元吧，没有认真去算，因为越看越心酸。”董佳（化名）在天河智慧城工作，和很多刚需购房者一样，在2019年底选择了在黄埔置业。产业发展前景好、城市界面新，关键是价格适中，这几点成为黄埔吸引刚需购房者的关键。
买黄埔刚需盘亏损上百万元
董佳选择的楼盘是位于永和板块的实地常春藤。她清楚记得参与了公司的团购活动。一套96平方米的三房，在“双12”特惠活动中，总价约258万元，折算单价26000多元/平方米，加上额外的团购折扣98.5折，最终总价不到254万元。
董佳表示，尽管实地常春藤的地理位置一般，但符合她的预算。第一次买房，了解不多，而且实地常春藤是2016~2019年黄埔区的销冠楼盘，看到这么多人都在买，她也就跟风购买了。后来，房价还涨到了将近3万元/平方米，这让她高兴了好一阵子。没想到黄埔的房价也会下跌，而且还是大幅下跌。
翻开贝壳APP，发现与董佳所购户型相仿的房源，8~9月的成交价都在17000~19000多元/平方米。言下之意，即使不计算利息成本，董佳也亏了70万元。根据克而瑞早前的数据，今年1~4月实地常春藤的二手成交均价为22553元/平方米，如今更是降得更低了。
实地常春藤部分房源成交价格。来源：贝壳APP
实地常春藤的命运可谓多舛。开盘初期，得益于黄埔放松人才购房政策，房价一度飙升。然而，后来受到学位和交楼风波的影响，二手市场的价格一路走低。如今实地常春藤的挂牌量相当大，在贝壳一个平台上就有343套房源挂牌，最高峰时期购买的业主已血亏过百万元。
“如果是千万豪宅，涨涨跌跌大几十万元，可能没什么感觉，但我这只是200多万元的刚需房，跌了足足30%。”董佳无奈地说。实际上，黄埔降价凶猛的二手房不止实地常春藤，许多网红盘也跌下了神坛。
顾浩（化名）在科学城上班，为了孩子入读东荟城小学，在2020年年底买入万科东荟城一套100平方米左右的三房，单价4万元出头。他回忆道，购房后的第一年，中介还频繁发送微信消息，说万科东荟城又涨价了，这个户型成交价去到4.5万~4.6万元/平方米。对于当时的黄埔楼市疯狂涨价，顾浩觉得难以置信，甚至有传他们小区在“抱团涨价”。
正如顾浩所述，万科东荟城在2021年最高峰时期，成交价通常都在“4”字头，甚至少量房源达到“5”字头。然而，到了今年上半年，房价已降至3.5万~4万元/平方米。从8月份开始，价格更是出现了断崖式下跌。
广州链家金梦分店店长郑子杰表示，与2022年相比，万科东荟城的房价下降了约三成，南向单位的成交均价约为3.1万元/平方米，而北向的成交均价相对更低。目前，从挂牌到成交，万科东荟城的周期大约为137天，10月的成交价相对挂牌价降幅在10%左右。
对于购房亏损，顾浩安慰自己说，二手房情况千差万别，他购买的房子户型和朝向都相当不错，即便价格贵一点，也是值得的。
而在黄埔区，一直以来的二手标杆盘新福港鼎峰也出现了不少成交价在“4”字头的房源。以前，这种价格只会出现在80多平方米的大两房上，而现在紧凑型的三房也有“4”字头的成交价，只有极为稀缺的四房户型才敢以“6”字头的价格挂牌销售。
黄埔二手房成交回暖
自新政策出台以来，黄埔区的二手房交易量有所回升，但房价已经回到了3年前的水平，甚至有些房源的价格已经回落到5年前的水平。
郑子杰表示，新政策出台的第一周，黄埔区二手房交易量明显上涨，随后趋于平稳。另外，许多板块的二手房挂牌数量迅速增加，主要是因为这些板块集中了近两三年交房的楼盘。但目前大部分购房者更倾向于购买新房，因为一手楼盘在产品和配套方面更具优势，价格上的差距也不会太大。
有业内人士分析，黄埔区多个二手小区房价“跳水”，背后原因众多。
首先是“挤水分”。过去几年，受到政策及人才红利的推动，黄埔区的自住和投资需求旺盛，热门板块房价基本都翻倍了。即使是一些配套不完善的边缘板块，也蹭到区域红利跟随大市上涨。
其次，受到了一手楼盘的冲击。在黄埔放松限购之后，国庆期间多个黄埔楼盘打折促销走量，吸引了不少买家转向一手房市场。与此同时，增值税免征年限从5年缩短为2年，导致大量黄埔次新盘涌入市场，竞争压力增大，一些急于脱手的业主只能大幅度降价。
黄埔区在过去几年一直是广州楼市的当红“炸子鸡”，但今年番禺区却抢走了它的风头。一方面，番禺区今年出现了多宗摇号地，这些地块符合开发商“小而美”的口味。而黄埔区出让的地块，要么底价成交，要么因故终止出让。再加上今年黄埔新盘相对较少，市场声量自然不足。另一方面，万博板块的成熟和明星楼盘的带动，也让购房者的关注度逐渐转向番禺区。
然而，市场也传递出一些积极的信号。根据克而瑞的数据监测显示，近一年广州市成交了10.49万套二手房，其中在新政策密集出台的9月，广州二手房成交量达到了8527套，环比增长了4.43%，同比增长了17%。从月度走势图来看，结束了连续5个月的下跌。价格方面，9月二手房成交均价33697元/平方米，环比上升5%。
来源：克而瑞
广州中原研究发展部的数据显示，9月份黄埔区二手房成交435宗，环比上涨13.0%。
也许正如顾浩所说，买入黄埔亏损在于时机，而非当初的选择。
