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韩国楼市崩盘，曾经“日不落”的房地产，为什么成了穷人的末日？
最近，韩国老百姓的神经高度紧张，房价暴跌，房东跑路，租客走投无路，韩国楼市已经走到了暴雷的前夜。为什么会走到了这一步田地？日本当年的历史难道要在韩国重演吗？我们从中又能获得哪些启示和教训呢？我们今天来聊聊韩国！
韩国在东亚一直是个很特别的存在。一方面，韩国有着津津乐道的发展史，不仅仅是当年鼎鼎大名的亚洲四小龙，更是把隔壁“同根生”的朝鲜甩在了身后。上个世纪七十年代初期，韩国还是一片积贫积弱，人均GDP只有279美元，二十年之后，到了1994年前后，韩国经济快速发展，人均GDP突破了一万美元，20多年时间当中，整整翻了五十多倍，想想都觉得吓人，现在的韩国，人均GDP已经成功超过了3万美元，毫无疑问，韩国的经济发展是成功的，同一个时期发展起来的南美国家基本都陷入了中等收入陷阱，而韩国却摇身一变，顺利成为了发达国家。
另一方面，经济的高速发展难掩韩国的一系列社会问题，其中最突出的就是财阀垄断、巨大的贫富差距，超低的社会出生率，极度内卷的社会竞争。
在韩国，几乎所有大学毕业生毕业后的最佳选择，不是当公务员留在体系内，就是进入像三星、现代这样的大厂。可问题是，韩国的大企业不多，经济早就过了快速增长期，每年招聘的岗位非常有限，这样一来，竞争就变得尤其激烈。韩国人和日本人一样都不爱生孩子，韩国甚至有过之而无不及、出生率全球垫底，巨大的社会贫富差距从《寄生虫》这类电影就可以窥一斑见全豹，有这样一个片段，穷人一家四口居住在地下室，一到下雨天，家里就会水漫金山，连个下脚的地方都没有。虽然是电影，但是对韩国穷人的居住条件却没有进行任何的夸大。普通的韩国家庭想要在首尔这样的大城市站稳脚跟，难度极大，其中最困难的就是，在这个城市拥有一套属于自己的房子。
首尔作为韩国的首都，也是韩国最大城市，整个国家四分之一的人口都居住在这里，拥挤程度超过日本东京。在过去的几年当中，首尔房价经历了一轮离谱又疯狂的上涨，连韩国人自己都表示看不懂了。根据韩国官方公布的数据，新冠爆发的2020年，全球经济陷入困境，但韩国的房价却迎来了春天。这一年韩国住宅交易价格涨幅超过5％，是过去十年当中涨幅最大的一年。
一年涨5%，你可能觉得好像不多啊，似乎还能接受，如果你知道了韩国房价的基数水平，大概就不会这么想了，根据韩国媒体披露的数据，2020年，首尔市中心公寓价格为每3.3平方米6.6万美元，算下来每平米要2.2万美元，换算成人民币，超过了13万一平，这个价格摆到全世界都遥遥领先，仅次于香港，更是把新加坡、纽约和伦敦都甩在了身后。
工作几年剩不下多少钱，但如果有启动资金去买房，过几年就能赚上一笔，过去几年，韩国楼市不断上涨，让很多韩国人放弃实业，加入到了炒房大军，这幅景象，何其熟悉。
可问题是，房价不可能一直涨，特别当经济已经进入了瓶颈期之后，脱离经济基本面的上涨，不就是吹大资产泡沫嘛、韩国人在楼市的虚假繁荣当中还没有高兴多久，很快就迎来了现实的当头棒喝，楼市开始暴跌。
2023年初，终于绷不住了，首尔的二手房业主经验老道，最先感觉到了风险，开始疯狂挂牌抛售，甚至出现了价格踩踏，很多老房子挂牌了几个月也没什么动静，既没人看房，也没人询价，房东着急，自动把价格下调了10%到15%，这下可好了，同小区的楼盘看到你降价了，也开始下调挂牌价，这可不就是价格踩踏吗，即便挂牌价一降再降，除了部分热门的楼盘之外，很多小区始终连个看房的人都没有。
二手房冷冷清清，一手新盘也没好到哪里去，首尔地区的很多新楼盘，开发商为了尽快卖房回款，又推出了“买房送手机”、“送金条”甚至“送汽车”的活动。
截至今年3月末，韩国房价已经连续跌了7、8个月，首尔部分公寓的售价从高点回落足足有百分之三四十，那些买在高价位的接盘侠，什么也没干，睡了一觉起来一看房价，妈的，又是一年白干。
那么问题又来了，韩国房价暴跌，背后的推手又是什么呢？对我们来说，能带来什么警示呢？经过详细的分析，我总结出了导致韩国楼市暴雷的三大原因，特别是最后一个，很多人都想不到。
第一，全民炒作的畸形社会生态是催生韩国房地产泡沫的罪魁祸首。
炒股的人都知道，经济好的时候炒股要找业绩好的公司，经济不好的时候，就很容易炒作消息和题材。这句话很有道理，用在韩国身上同样非常合适。
在过去的几年当中，韩国人炒作比特币，炒作房产，炒作股票，什么来钱快的，他们就炒作什么。2022年有这么一条新闻，说的是韩国年轻散户集体抱团炒作特斯拉，合计在二级市场买入了150亿美元的特斯拉股票，散户抱团买成了大股东，在特斯拉的持股结构当中排在第七位，把美国华尔街的各大投资机构都给吓了一大跳，可见啊，韩国人的炒作风气有多重。
在房子上，韩国人的炒作精神同样发挥得淋漓尽致。最近四五年当中，韩国涨价最快的就是首尔的公寓楼，2020年，韩国市区一个新楼盘集体出售110套公寓，结果吸引到了超过3万多名客户前来预购，也就是说，想要买到这个楼盘，可能性只有三百分之一，千军万马过独木桥，为什么这么火爆，俗话说的好，买涨不买跌，老百姓都觉得房价会涨，一套房子买入持有一两年，就能赚到几亿韩币的差价，不比上班划算多了吗？
看涨的人越多，房价飙升的越快，到了2021年底，韩国首尔的公寓平均交易价格涨到了12亿韩币，换算成人民币，一套公寓价格大约是600多万，而韩国人的年平均收入大约是4220万韩币，折算成人民币是22万元，韩国的总体物价是要高于我们国家的，22万元的收入也剩不下多少钱，很多人灰心丧气，生活失去目标，干脆向银行借贷一笔，加入到了炒房客的大军，万一运气好，还能赚上一笔。
有钱人炒房，没钱的人问银行借钱也要炒房，最后呢，房价水涨船高，里面却全都是泡沫。
第二，美元启动加息周期，向韩国伸出了割韭菜的镰刀。
这绝对不是朝美国泼脏水，继续往下看，看看我说的是不是这么个理。2021年以来，很多韩国的高校大学生都在经历生存危机，大学生一个月能从家里拿到将近2000元人民币的资助，勤奋一点的人还可以勤工俭学，可即便如此，根据韩国本土的一项民间调查结果显示，55%的受访大学生表示，食物费用在生活费当中占比最高，活不起也吃不起。
一个紫菜包饭就要3000元韩币，这是便利店最低配的早餐，要是再买一盒牛奶，光是早餐的费用就超过了20元人民币，韩国和咱们国家还不太一样，大学并不是必须提供学生宿舍，每个月花在房租上的钱，就要两千多，年人均GDP超过三万美元的韩国人，生活得并不轻松，在美元进入加息周期之后，就更加雪上加霜了。
2020年新冠疫情在美国流行起来，特朗普政府启动了无限量化宽松模式，说到底就是放水和降息，把现金发给美国人，开闸放水一时爽，后果却非常严重，很快，一场几十年不遇的通货膨胀席卷美国，而在大洋彼岸的韩国，同样遭遇到了高通胀。
根据韩国官方披露的数据，2022年12月，韩国的消费者价格指数同比上涨了7.4%，堪称亚洲之最，也打破了二十年的最高纪录。
高通胀还不是最可怕的，更惨的是美国为了解决自己国内的通胀问题，很快就启动了暴力加息，连着加了九次利息，直接把联邦基础利率从0%干到了5%，美元加息之后，大量在市场上流动的美元资金自然被高利息吸引，顺势回到了美国国内，这样一来，包括韩国在内的国家，就面临了一场大抽血，先是股市跌，然后是房价跌，美元回流加快挤干了韩国股市和楼市的泡沫，很快，房价就出现了下跌。
如果说全民炒作和美元加息是韩国楼市下跌的根源，而韩国国内奇葩的“全租房”制度，就是压垮骆驼的最后一根稻草。
在一档韩国本土的综艺节目中，一对新婚夫妇到银行申请全租房贷款，新郎是外国人，当他知道自己每个月只需要向银行支付不到100美元的利息，就能住进首尔一套三室一厅的房子之后，感到十分惊奇，连连赞叹，韩国也太好了吧！
没错，韩国人的“全租房”制度是一个独创，全世界只有韩国有，什么是“全租房”，简单来说，这和一般的住房模式不一样，租客一次性向房东缴纳一笔大额的费用，一般是房屋总价的六到八成，这笔钱允许房东自由支配，租客不需要支付额外的租金，就可以获得房子的使用权，举个例子，一套600万总价的房子，租客一次性向房东支付400万元，以后的每个月不用另付租金，就能在租约内使用这套房子，租约到了之后，房东再把400万退给租客，解除合同。
这种形式很特殊，对于房东来说，他拿到了一笔大额的资金，可以用来投资，也可以用来消费，这可比每个月拿一点点的租金爽多了，对租客来多呢，好像一分钱没花，就租到了想要的房子，这简直就是双赢。
到2021年的时候，韩国的租房市场基本大部分都采用了“全租房”的形式，可人算不如天算，很快，危机就降临了，特别是在美国开始加息之后，全租房模式崩盘了。
在楼市好的时候，租房市场供不应求，房东只要还能把房子继续租出去，就能用下一个租客付的大额押金去偿还第一个租客的押金，但是，当楼市走下坡路的时候，所有人的心态都是买涨不买跌，都在等着价格继续下降，买房的人很少，租房的人也不多，房东很难从新的租客那里获得流动性，原来的租客到期要求偿还押金，新的租客又没有找到，很快的，全租房模式下，房东的资金链断裂了。
更糟糕的是，房东还不出押金，只能考虑卖房子，可他的房子本身也是贷款买的，而租客的押金也是问银行借的，催着房东还钱，最后解决问题的出路就只有一个：卖房子。
全租房模式风险巨大，难以为继，很快，楼市出现了抛售潮和价格踩踏，甚至出现了房东跑路、租客自杀的个案，网友们感叹：泡沫被吹大了之后，最后承担后果的仍然是穷人，毫无疑问，这全租房的食物链当中，损失最惨的仍然是买不起房子的租客，他们手里既没有可以处置的资产，当银行催债时，只能东躲西藏。
韩国楼市正在经历着危机，同样给很多人敲响了警钟：脱离基本面的价格暴涨，会酝酿一场资产泡沫，眼看着他高楼起，眼看着他楼塌了，当价格脱离价值，就该警惕，这是资产波动的规则，也是一条高压线，一旦你碰了，最终往往逃不出被猎杀的命运。
