地产凛冬已过，用数据讲话

一、先看一下近10年市场整体趋势

（1）近10年商品房市场整体趋势

2021年商品房销售面积及均价是拐点（数据来源：国家统计局）

价稳量跌是趋势（数据来源：国家统计局）

（2）近10年住宅销售趋势

同样，2021年住宅销售面积及均价是拐点（数据来源：国家统计局）

同样，价稳量跌是趋势（数据来源：国家统计局）

（3）近10年住宅现房销售趋势

（数据来源：国家统计局）

（数据来源：国家统计局）

（4）近10年住宅期房销售趋势

（数据来源：国家统计局）

（数据来源：国家统计局）

整体地产行业，商品房从2021年最高峰成交额高达18.2万亿，成交面积接近17.9亿㎡。

2022年成交额仅仅13万亿多点，同比降幅高达26.7%。成交面积从17.9亿㎡降到13.6亿㎡，同比降幅高达24.3%

2022年成交均价较2021年基本一致。大致两个原因：疫情第三年了，已降无可降，只有死扛；核心区域的销售远远好于非核心区域销售。

自21年某大爆雷起，期房销售量大幅度下滑，现房销售较为稳定。买房客户更相信眼见为实，所见即所得。近两年发展上宣传的主要点就是三道红线绿档以及准现房、保交楼、不减配等。

二、近10年人口增长趋势

（数据来源：国家统计局）

2016年放开二胎后，人口增长为近10年来最高；2022年，人口自然增长近10年首次为负。各地虽然陆续出台政策鼓励生育，效果不佳，这是一个社会发展的必经阶段。

人口负增长对未来地产行业影响巨大，没有了人口的红利，区域结构性地产销售分化更加明显。人口增长比例和商品房的需求应该是正比例关系。

三、城镇化水平

截止2023年底，整体城镇化水平已经达到65.33%，部分城市城镇化水平已经接近100%。城镇化率的提升意味着对于新房的需求量逐步下降，进入到存量房时代。同时，也意味着买房群体对于住房要求的提升。

四、内外部环境影响

俄乌战争一年多了、美国打压、中东联军战事等等，外部环境不稳定影响全球经济。美国面临高通胀要加息和金融系统风险的两难之地，导致今年初银行业危机爆发。

最新的高层会议分析当前经济形势，对于房地产：要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

目前整体政策方向还是要坚持房子是用来住，不是用来炒的定位，降低住房金融化杠杆比例，有效化解风险，保交楼。同时，面临外部环境较差，未来预期不稳定，信心不足。经过疫情三年，恢复需要时间。不像疫情以前可以给很好的预期，市场区域稳定。现在是在经历疫情后稳定态的起步阶段。

五、未来趋势

虽然外部环境很差，人口负增长，城镇化率稳步提升等因素影响。但有些是超长期因素，有些是中期影响，有些是短期的。近两年应该不会比2022年更差了！

（1）理性看待2月份小阳春，谨慎乐观。猜想预计全年整体规模在14万亿左右，量价同比上升，量的升幅高于价的升幅。市场23年1-3月份整体销售情况同比2022年：销售金额增加7.1%，销售面积增加1.4%，销售均价上浮6%。

（数据来源：国家统计局）

（2）买方市场逻辑正在发生变化，市场出现冰火两重天。一线城市例如广州和深圳，核心区的房子量价齐升，非核心区房子各种营销手段用尽也收效甚微。客户已经深刻理解了：买房躺赢的时代过去了。以后买房者更多会纳入考虑范围的房产是：核心城市、核心地段、好的产品。

（3）卖房市场同样也发生这变化。保交楼是当下重大任务，相信在未来更多开发商未来应该打造更好的产品，让买房客户所见即所得，现房交楼。

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