文 | 《地产小王子》主编 苏阳
SUYANG·01
又是顶格社保！
昨天，申花的珹上润府公布了88套房子的报名情况，共计812户入围。人才、无房全部入围，有房户触发207个月顶格社保。
再早几天，杭曜置地中心的288套房源，有房户社保也拼到了14.5年。
看不到摇号的希望，很多购房者都选择转投了申花的二手房。
“很多购房者都想趁着还好谈价格，赶紧买一套！”前两天，我到申花的二手房门店和中介聊了聊，得到反馈：今年带看和成交都活跃不少。
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这绝不是中介错觉，有大量数据可以佐证。
单看成交套数，4月还没过完，今年申花已经卖掉了305套二手房，而去年一整年，申花一共只成交了533套二手房。
从成交占比上来看，申花的提升也很明显。
手边买房数据显示，4月以来，申花二手房在整个拱墅的成交套数占比，十分难得超过了老破小扎堆的朝晖。
要知道，以往朝晖的成交量，都能高出申花不少。
2021全年，朝晖在拱墅成交占比11.59%，几乎是申花（排名第二，占比6.09%）的两倍。2022年，朝晖占比10.41%，申花6.90%。
从今年开始，申花的成交占比已经隐隐有超越朝晖的势头了。
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申花的二手房成交活跃，主要有两类情况。一类是总价适中的学区房，比如黄龙金茂悦、当年的蓝孔雀三兄弟等。
就拿黄龙金茂悦来说，今年已经成交了32套二手房。2022一整年，黄龙金茂悦也就成交了31套二手房。
今年4个月都不到的时间，已经卖掉了去年一整年的成交量。
成交量上来了，价格就很难不涨。
“年初还有一些5万5以下的房源在卖，现在小区里最便宜的几套也要5万8-6万左右了。”中介告诉我，“很多家长都是看中卖小文津的学区，再加上五六百万就能搞定。”
有华师附学区的蓝孔雀三兄弟，最近成交也直接爆了。
我们之前写过，前两年蓝孔雀三兄弟的二手房，都曾经有过很长时间的成交冰封期。
今年，融信蓝孔雀已经成交25套，雍容华庭（学院北麓）23套，融信学院府15套。三盘加起来，一共63套。
对比去年和前年，简直是卖疯了。蓝孔雀，22年32套，21年16年；雍容华庭，分别是14套和13套；学院府，分别是25套和17套。
这个预算的购房者，做出这样的选择，其实不难理解。
五六百万预算，新房摇号太难，网红次新房价格又高不可攀。
与其去偏远板块买新房，不如在申花选择一套房龄相对较新的小户型。房子品质可能大概率不如网红次新房，但胜在生活配套方便，居住舒适度也不会太差。
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另一类则是网红次新房，比如古翠隐秀、宜和园、养云静舍、沁园、首开杭州金茂府等。最近一段时间的成交势头也很猛。
古翠隐秀今年也已经有了10套网签记录。
中介告诉我，古翠隐秀最近好一点的楼层，实际成交基本能达到8万+，着急卖的低楼层，也基本能卖到7万+。
宜和园3月开始，也接连有4套网签记录。
养云静舍，在连续9个月网签冰封以后，3月一口气成交了3套。去年一整年一共也就成交了9套。
首开杭州金茂府，今年成交11套，不少网签总价都在千万以上。
还有“老网红”锦绣之城，价格仍然很坚挺，哪怕一直有次新房交付，价格也仍然能站稳申花第一梯队。今年已经成交7套，去年全年也就成交了11套。
相比价格便宜的金茂悦和蓝孔雀三兄弟，这些小区自带次新房光环，保值属性会更强。
当然了，价格也会更贵。
“摇不中馥香园，转头来接这几个小区二手房的客户有好几个。”中介告诉我。
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我对申花后市二手房走势，还是持乐观态度的。
一方面，申花新房接下来会进入断供周期。
随着馥香园、珹上润府接连收官，目前整个申花板块只剩杭曜置地中心最后4幢待售房源，马上也会加推。
即使算上桥西的小河云庄，以及两位鸽王”锦绣公馆、英蓝岫町华庭，周边板块可售新房的量也很有限，根本看不到摇中的希望。
另一方面，即使新交付小区会有投资客抛盘的压力，但毕竟板块底子在那里摆着，价格也不可能低得离谱。
只要卖家不太贪心，想套现不会太难。
