回顾去年，新冠疫情第五波达到高峰，社会前景被大量不确定因素笼罩。时而势易，现在疫情已经结束，新一届特区政府顺利诞生，并已通过《施政报告》和《财政预算案》对外公布其新施政方向，这些变化将对未来十年的公营房屋供应有何影响？
团结香港基金刚发布的《未来十年房屋落成量预测2023》报告，深入分析未来十年公营房屋供应数字，从中归纳出两个关键趋势，一是公营房屋供应分布北移，二是供应达标机会初见上升，整体发展趋势比过去乐观，只要审慎应对潜在风险，相信有机会在十年内满足港人基本住屋需求。
新界城镇化趋成熟 十年供应分布「北」移
综合房屋局发布的第一个五年期（2023/24至2027/28年度）公营房屋预测建屋量，以及发展局预计在第二个五年期（2028/29至2032/33年度）落成的公营房屋用地资料，我们首次能够掌握十年期全部项目的地理分布，从中进行分析。
先说第一个五年期，在不计及简约公屋的情况下，北区丶离岛区及九龙城区将成爲前三大公营房屋供应地区。北区预计将有约26,300伙落成，当中超过八成来自古洞北／粉岭北新发展区。离岛区有约15,500 伙落成，全部新供应均来自东涌新市镇扩展区。九龙城区则有约14,300伙落成，超过八成供应来自启德七块土地，启德区内划作公营房屋发展的用地将在未来五年全部落成，意味着启德作爲市区公营房屋供应粮仓的功能即将结束。
至於第二个五年期，根据「头轻尾重」供应模式，将占据未来十年高达三分二的供应量。北区将继续保持首位供应约71,200伙，比邻上升至第二位的元朗区则供应约68,400伙，两区覆盖范围大概相当於北部都会区范围，涵盖了五年期内高达六成供应。至於第三位的离岛区，供应比第一个五年期增加约五成，反映东涌新市镇扩展区作爲公营房屋供应新粮仓的功能正在增强。
从宏观角度，新界的供应比例从第一个五年期的六成半，大增至第二个五年期的近九成，反映新界大规模城镇化工作将步入正轨，而第二个五年期的供应向北部都会区密集转移，则预示其对香港未来房屋供应举足轻重的作用。
北部都会区将成为十年公营房屋供应的最大粮仓
增透明度建筑效率 达标机会初见「上」升
针对不确定性较大的第二个五年期供应，我们在新预测报告中延续过去做法，建立了三个情景进行分析。我们认为影响供应的不确定因素主要来自两个方面：土地交付及建筑效率。
第一个情景假设全部公营房屋用地都能准时交付房委会，且《施政报告》和《财政预算案》的新措施能有效解决一直以来的建筑延误问题。此乐观情景下，第二个五年期年均落成量将有机会超出《长远房屋策略》（《长策》）目标两成，全部兑现《施政报告》中表示已觅得足够用地兴建的36万伙公营房屋。
第二个情景假设部分占用情况较复杂土地（例如棕地及寮屋区等业权分散的非政府土地）变成「熟地」进度受阻，延迟两年交付，而之後并未发生建筑延误问题。此情景下，第二个五年期年均落成量比第一个情景少约9%，但十年供应仍有将近33万伙，高於《长策》目标。
第三个情景则假设部分土地须延迟两年交付之外，同时假设过去建筑延误问题未能获得解决，以至16%单位延误落成，比例与过去十年的平均数字相若。此较谨慎情景下，第二个五年期的年均落成量第一个情景少约23%，十年供应近27万伙，无法达到约30万伙的《长策》目标。
情景分析结果显示，未来十年公营房屋供应达标的机会比以往高，三个情景中有两个都能达标，是近年来初次见到的较乐观趋势，反映政府提升公营房屋项目资讯透明度，以及积极提升建筑效率，都有助改善供应前景。当然，确保达标的关键所在还是审慎应对潜在风险。
提前拆解北都风险 确保未来供应达标
通过分析未来供应的地理分布变化，我们知道北部都会区将成为十年公营房屋供应的最大粮仓，区内相关发展进度应获得当局特别关注。此外，我们从情景分析结果中了解，如果当局继续以过去一贯手法应对占用情况较复杂土地的清理工作，潜在延误则有可能影响供应进度。因此，北部都会区内占用情况较复杂的公营房屋发展用地，一般来自新发展区以外的改划地，将可能成为导致供应无法达标的较高风险项目。
事实上，我们发现较高风险项目将占第二个五年期北部都会区内的半数单位供应，相关风险有必要及早被拆解。我们建议政府为棕地营运者丶寮屋户及农户等关键土地占用人设立具针对性的安置策略，例如在赔偿搬迁方案内包括更多选项丶为受影响产业制定全面政策升级转型丶及早进行冻结人口登记等。另外，当局须继续推动基建先行，配合公营房屋熟地供应及建筑进度，为主要运输基建项目制定优先次序及相应的具体落实时间表，完善区内交通配套。唯有积极地推进北部都会区发展，及早移除发展障碍，方能确保未来房屋供应达标。
文章原载《香港01》2023年5月3日
撰文：团结香港基金研究员 区浩驰丶梁跃昊
