不让地价下跌！南京楼市，群魔乱舞了

#5月财经新势力#

作者：子非鱼

01 | 阻止地价下跌

一场土拍，折射出了人性本私的客观现实。

5月10日，南京完成了今年第二次集中供地。原计划推出的11宗地，但其中1宗在前一天终止，只推出了10宗地。

被推出的10宗地块，3宗触顶，2宗溢价，5宗底价，分化非常明显，整体热度并不高。

这次话题的来源，就是那宗在开拍前终止出让的桥北G02地块。

南京市规划和自然资源局只给了一个套话理由：因故。

但根据多家权威媒体报道，这宗地之所以提前终止，是因为周边业主不让低价卖地。

根据每日经济新闻披露，“南京一位不愿意透露姓名的地产人透露，本地朋友圈都在说（2023G02地块）周边好多业主去有关部门反映，不同意贱卖土地。”

此外，早在今年4月份，就有人在人民网留言板反映南京2023G02地块起拍价之事。

帖子的标题为“7年前土地起拍价为何比现地价贵”，留言表示：

“南京市江北新区G02地块起拍楼面10187元/平方米，最高限价11654元/平方米，相邻500米的中建国熙公馆（浦熙雅园) 2016年拿地价格23083元/平方米，7年后为什么地价反倒降了10000多元/平方米?”

而南京市江北新区规划和自然资源局回复称：

“2016年正处于土地市场的上升期，中建国玺公馆地块的起拍楼面价为13031元/平方米，是根据地块当时的周边商品房价格测算得出。”“房地产市场具有周期性，目前地块周边二手房价格较低，二手房次新房单价23000元/平方米左右、老小区单价18000元/平米左右，成交量较小。”

02

螳臂当车而已

官方已经解释得很明白，地价定价是根据周边价格而定。目前地块周边的价格已经下跌，而且成交量偏弱，地价才从之前的2.3万元降低至如今的10187元/平方米。

土地定价出让，并不需要为周边的老业主负责，这是一种市场行为。业主们阻止地价下跌，没有任何依据可言。

这是比联合涨价还要恶劣的行为。联合上涨二手房价格，毕竟房子是自己的，有自己的决定权。但阻止政府低价卖地，这是干预行政活动。

是当时买房的时候，签署了周边地块不会降价的合同？还是开发商有口头承诺？

地价与房价的涨跌，本就是市场行为，难道房价和地价只能涨不能跌？

儒家说人性本善，法家说人性本恶。我更接受第三种观点，人性本私。

人是复杂的生物，很难简单以善和恶一刀切，但人性本私却是绝对的。小孩子都知道自己的玩具不给别人玩，自己喜欢吃的东西拼命吃。

他们阻止地价下跌，并不是担心政府卖地收入减少，而是担心自己的房价会进一步被拉低。

然而，如今的市场环境，大趋势已经形成，又何必螳臂当车。改变能改变的，接受不能改变的。​

南京4月份的楼市已经转向。

据同策南京咨询研究中心数据，4月南京全市住宅市场供应43.98万平方米，环比下降37%；成交61.72万平方米，环比下降36%；成交均价28909元/平方米，环比下降7%。

二手房方面，4月份全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），环比下跌13%。

此外，南京的二手房挂牌量链家网上已经冲破了17万套，创下了历史新高。3月上旬还只有15万套。

这说明，扎堆离场的人，仍在加剧。而且根据诸葛找房数据研究中心披露，南京二手房挂牌房源中的调价房源，有79.96%在降价。

不光南京，目前热点城市二手房挂牌房源中的降价比例大体亦是如此。

诸葛找房披露，4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大，达到了86.3%。

大环境如此，去年以来自上而下的托底救市，都没能改变房地产的形势岂是几个群魔乱舞的人可以阻挡的？

就像当年房价上涨很难阻挡一样，现在房价调整的势头，也难挡。

君不见，4月份的房贷出现了历史性跳水。

数据：央行

有趣的是，4月份的存款减少了1.2万亿元，房贷负增长，再结合存款下降之下，反映消费的CPI增速创26个月来新低，逼近临界点。唯有一个解释合理：

还贷规模比贷款规模还要大。

03 | 新一轮挤泡沫大幕已经拉开

库存量大，二手房挂牌量不断创新高，大批在降价离场，成交量不济。

更为关键的是，南京的房价已经严重超出了城市本身的承受力和​民众的购买力​。房价收入比位居内地第7，拿着平均收入的南京人，一年不吃不喝只够买​3.85平米。

在去年肃杀的环境下，南京是救市最频繁的城市，没有之一，全年发布了近20道救市​措施。

但依旧没有改变趋势。

今年一季度，在需求集中释放，大家对未来的预期过度乐观之下，才成就了一波​中心城市的集体小阳春。

但是到月份，宏观数据​所呈现的结果，让很多人恍然大悟。原来所有的预期，都没有那么容易实现​。

所以，我们看到了​提前还贷潮的再次上演，看到了厦门、沈阳、杭州、合肥、郑州、苏州等城市自3月份连续放松限购措施下，依旧没有改变4月份的下跌​势头。

人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下，中心城市在一季度短暂停歇后，新一轮挤泡沫大幕，已经拉开。

没有收入和就业预期​，一切都是空中楼阁，一切都不牢靠。所以，想要改变趋势，唯有提升民众的收入，稳定大众的​就业，才能改变预期和信心。