#5月财经新势力#
作者：子非鱼
01 | 南京楼市大放松
南京楼市大消息特别多，前两天才写南京一宗地块因为周边业主投诉地价定得太低而提前终止出让，今天一个更大的消息传来了。
根据财联社等多家权威媒体报道：
有消息称“南京户籍居民不管在南京主城区名下有几套房，都可以新开一张产业聚集区购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套。”
对此，财联社记者联系了南京市住建局相关人员，获得的回复是：基本属实，而且不限于户籍人口，外地人口只要符合社保条件，只要能开出产业集聚区购房证明，就可以再买一套。
我查了一下南京楼市的限购变化。事实上，早在去年年末，南京市就放开了江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区四个产业集聚区的限购。
当时提出，已有2套房的家庭，可额外再开产业集聚区购房证明，给本地二套房家庭提供购买第三套房的机会。
现在放松更进一步，不管你之前有2套还是10套，都可以在产业集聚区再购买一套。
理论上来说，经过去年十几二十次的放松，南京的购房门槛已经降到了最低，外围区基本不限购，只有核心四区（鼓楼、建业、秦淮、玄武）保留了6个月的社保要求。
为何南京还要不断放松限购？其背后到底有多急？
02 | 南京楼市急了
本来可以完全放开限购，去年福州、佛山、东莞、廊坊等城市都完全不再限购，非户籍人口可以直接买房。
但是到苏州放松的时候，却被喊停了，苏州本打算将核心区的限购也彻底放开，但不行。
以此来看，官方对于强二线城市，还是保留了最后一丝体面。南京彻底放开的想法，也就不了了之。
只能是像如今这样，做些修修边的工作，来间接放松核心区的限购。江心洲属于建邺，幕府创新区属于鼓楼，南部新城属于秦淮，红山新城属于秦淮。
为何要对四个片区限购大放松？原因有二：
第一，南京楼市成交量下跌，二手挂牌量创新高。
据同策南京咨询研究中心数据，4月南京全市住宅市场供应43.98万平方米，环比下降37%；成交61.72万平方米，环比下降36%；成交均价28909元/平方米，环比下降7%。
二手房方面，4月份全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），环比下跌13%。
此外，南京的二手房挂牌量链家网上已经冲破了17万套，创下了历史新高。3月上旬还只有15万套。
这说明，扎堆离场的人，仍在加剧。而且根据诸葛找房数据研究中心披露，南京二手房挂牌房源中的调价房源，有79.96%在降价。
第二，想通过产业集聚区的购房放松，来争夺人口。
和上海放松临港新片区放松购房措施一样，南京对江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区四个产业集聚区放松限购，目的也是为这些片区引才。
作为南京规划中的四个产业集聚区高地，正在大量引进产业进入。
江心洲的定位是生态科技岛，打造“3+1”产业族群，形成以生态环保产业、信息科技产业、文化旅游产业为支柱，现代都市服务业为基础的产业体系。
南部新城的定位是产城融合，涉及商务商贸、现代服务、数字经济、总部经济等多个主导产业方向。
红山新城定位是玄武新中心，目前已经有星河、电子城、宝龙、复星等总部企业11家，招引入驻新华智媒产业园、江苏铁塔、H&A银行等龙头企业20余家。
幕府创新区，打造“智慧之芯、产业之源、创新之核”，并将打造成为创新型的产业社区，创新建设具有“幕府特色”的数字经济产业体系。
四个片区都在起步发展或者如红山新城产业蝶变，都需要吸引大量的产业进入，也需要大量的人才进入。
而吸引人才的惯用手法，就是放松限购，或者直接给购房补贴等。
在强二线城市中，南京的产业其实偏弱，和苏州相差得不止一点点。
数据：南京、苏州统计局
由于产业相对薄弱，房价又非常高，南京本身的人口竞争力并不强。2022年南京常住人口增量只有6.77万人。
同期的长沙、杭州、合肥、西安等城市，增量都在10万以上。
数据：各城市统计局
过去，在人口有增量的时代里，大家可以躺着享受人口流入，然而如今人口见顶转向，中心城市想要增强人口流入规模，需要开始拼了。
03 | 放松有用吗
当然不顶用，要是放松有用，去年全面放松限购的福州、佛山、东莞、廊坊成交量早就起来了。
要是放松有用，南京、苏州、杭州这些本身就很有竞争力的强二线城市，在去年大放松之下，早就复苏了。
然而，一切都没用。
正如我多次强调的，托底落空的根本逻辑在于，收入与就业没有复苏之下的预期和信心缺失。
没有收入和就业预期，一切都是空中楼阁，一切都不牢靠。所以，想要改变趋势，唯有提升民众的收入，稳定大众的就业，才能改变预期和信心。
信心比黄金更重要。
收入和就业没有复苏：
一方面影响富裕人群的投资信心，他们现在也是不敢随便乱动。
另一方面，大部分买不起房的人，更加买不起房。即便能够凑齐首付，现在也不敢乱买，毕竟一买就得搭上此后二三十年的人生，万一待业了，岂不是得断供。
昨天一个读者给我留言，说的就是这回事：
在北京工作八年了，不是没钱付首付，是上班随时会失业，副业的甲方随时会因为预算停止项目推进，买了房很可能还不上贷款，而且我看了半年房了，能上车的房子都不咋地，不是贼偏远，就是贼破旧，就算住进去了也不会幸福感提升，还不如租房。
最后以一句非常经典的话来收尾，当下无论是处在哪个地位的人，都应该坚守一个原则，“做正确的事，而不是把事做正确。”
