隔壁韩国的房价，突然崩盘了。
房价已经连跌9个月，首尔部分房子，价格已经跌了3-4成，成交量更是暴跌超7成。
要知道，韩国房价曾经是神一般的存在。
多少届总统，因为控不住房价道歉。
过去5年，韩国房价整体涨了80%。
首尔的房价甚至涨到15万人民币一平，全球仅次于我国的香港；
其他的一些外围区域，房价也涨到了7万一平，比北上广更贵。
似乎毫无预兆，韩国房价突然跌下神坛。
这到底是怎么一回事？
来，先关注，我们展开说！
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“传贳（shì）房”，韩国房地产的“鱿鱼游戏”？
事情要从韩国独特的“传贳（shì）房”说起。
在韩国，租房有两种模式。
一种和我们租房基本相同，先交保证金，然后根据协定每隔一段时间交房租给房东。
另一种就是“传贳房”，也称“全租房”，韩国特有。
租房前，租客需要给房东交一笔高昂的押金——通常是要租房子总价的50%，最高可达房子总价的60%-80%。
交完押金后，租客就能“免费”租住在房子中，除了水电、物业费啥的，不用再付任何租金。
等到租期结束后（通常是2年），押金会被全额退还给租客。
韩剧《请回答1994》片段
听起来是不是有点不可思议？
毕竟，租客都手握这么大一笔保证金了，为什么不直接当成首付来买房，还要租房呢？！
这与韩国年轻人较低的买房意愿有关。
韩国的房价，实在是太高了。买房给完首付之后，还要还贷，韩国物价又高，如果选择买房供楼，严重降低生活质量。
对比之下，年轻人们更愿意选择全租房的模式。不仅节省了租金，也不用被高昂的贷款束缚。
更何况，这么大一笔押金，还有可能是从银行贷回来的。
为了推动全租房的普及，韩国银行专门推出针对全租房的贷款，而且利息远远低于月租房的租金。
也就是说，对于年轻人来说，只要向银行申请全租房贷款，就可以只支付很低的利息就住上房子，何乐而不为？
不要问我韩国的银行为什么愿意这样做，大概是为了大规模发放贷款？
而站在房东的角度，提前拿到的这笔巨款，就可以用作其他投资，继续钱生钱的游戏。
而过去几年间，韩国房价飞涨，最佳的投资途径，当然还是炒房。
于是，他们将从租客手里拿到的押金再变成首付，不断层层加杠杆贷款买房。
这样的模式成就了大量的的房哥房姐。据不完全统计，首尔拥有1000套以上房产的房东就有4人。
就，韩国难道没有限购限贷政策吗？摔！
大量的炒房客入市，也助推了韩国房价的节节走高。
是不是有点深房理那味？！
只不过，韩国比我们更狠，他们连租客都给加杠杆！
等于一套房，其实是双杠杆！
房东加杠杆，租客加杠杆。
本来，如果房价一路走高，全租房贷款的利息如果一直保持低息的话，这样的滚雪球模式是可以一路玩下去的。
问题就出在，从2022年4月份开始，韩国央行紧跟美联储步伐，开始加息。
韩国央行连续7次加息，创下历史记录，房贷利率也随之升高，背负巨额房贷的房东们面临巨大还贷压力。
与此同时，随着利率走高，越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。去年，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。
寻找新租户越来越难，之前的租赁合同又马上到期了，要把押金还给新租户。
再加上还房贷的压力，房东不得不忍痛降价抛售房产，这又进一步助推了房价的下跌。
当然，经济萎靡、出生率下降等原因，也是韩国房价下跌的助推剂。
最终，泡沫破灭，韩国房价面临崩盘。
韩国崩盘会传染吗
他山之石，可以攻玉。
那么，韩国房价崩盘，对我们有没有借鉴意义呢？
还是要了解韩国房价崩盘的深层次动因。
首先，韩国是一个城镇化率较高的国家。过往10年，韩国城镇化率都在81%到82%之间波动。
反观我国，2022年的城镇化率是65.22%，仍有较大空间。
其次，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
从金融的角度来说，我国房子的杠杆率，显然要远远低于韩国全租房模式下的双杠杆率，对应的泡沫和风险也要更低。
从人口的角度来说，韩国的低结婚率和低生育率值得警惕。
韩国的结婚对数，从2011年开始就在不断下跌。
2022年，韩国结婚登记数量下降到19.2万件，打破了50年来的最少记录。
低结婚率带来的是低生育率，韩国人口自2020年开始就已经转负。
2022年，韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在全球垫底。
部分韩国人甚至自嘲，“韩国将是全球第一个自然消失的国家”。
对比之下，我国的结婚率在近年来虽然不高，但是好很多。
出生率也是仍优于韩国和日本。
我国人口在狂飙增长了几十年之后，在2022年也正式进入人口负增长时代。
因而，从城镇化率的角度来说，我国房地产的发展仍有一定的空间。
从金融的角度来说，我国也不存在像韩国那样双倍杠杠的情况，风险相对可控。
但从人口的角度来说，楼市确实已经不具备大幅上涨的条件。
你怎么看韩国房价的崩盘？
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