痛心！南京这些板块，开发失败

每一个板块的心里，都种着一个河西梦。

但不是每一个板块，最终都能成为河西。

有些板块在起步时轰轰烈烈、声势浩大，但因为操盘能力有限，板块发展陷入停滞。

甚至，还有些板块定位被强行拔高，但因为规划蓝图无法兑现，最终成为黄粱一梦。

时间见证了城市发展的沧海桑田。今天我们就来聊一聊，那些让人一声叹息的板块。

龙袍新城+龙潭新城

步子迈太大，巅峰即坠落

龙袍？龙潭？到底在哪里？这是很多外地人听到这个板块名字之后的第一反应。

其实，不只外地人，很多新南京人，对位于南京东北部的两大新城，也是一无所知。

两大新城隔江对望，板块发展经历了类似的轨迹。

以龙袍新城为例，从区位上看，东与扬州仪征一河之隔、南与栖霞山隔江相望、西邻八卦洲、北靠六合方山。它的地段价值只能用一个词来形容：偏安一隅。

但是，龙袍新城房价起点却莫名的高，2021年挂牌的第一幅商品房用地，毛坯限价达到了惊人的19800元/㎡。

这是什么概念？在六合，有“老城新街口”之称的雄州中心，商品房毛坯限价也不过19800元/㎡。

在江北，有台积电等大企业落户、有地铁通达的桥林新城，新房起步精装价，也不过20000元/㎡。

而从零开始、正在拆迁、遍地农田、板块界面和交通框架都没搭建起来的龙袍新城，一出手，就把商品房毛坯限价，定到了19800元/㎡。

这个步子，未免太大了点。

起步高，固然是好事，但还要看到底能走多远。

从现状来看，龙袍新城几大致命因素，都在影响着该板块的后续发展。

首先，城市界面和基础配套相当薄弱。

区域内充斥着很多一两层的老民房，以及并不宽敞的水泥路和柏油马路。

内部路网尚未形成骨架，医疗、商业等堪称匮乏，目前基本是村镇水平。

其次，是对外通勤成本极高。

龙袍新城与外界连通的主要方式，是龙袍客运站和长江四桥。放在龙袍新城大开发背景下，这些对外连通方式是远远不够的。

长江四桥是收费过江通道；而驾车经绕城高速来龙袍，还会经过一个龙袍收费站。

一个收费，一个对外交通联系不足，如不解决，将会影响到龙袍新城的人口导入。

如果通勤不改善，以龙袍新城的辐射范围，仙林刚需，大概率不会到龙袍新城买房。

再次，是客群基础严重不足。

龙袍的地缘客，有本地民房或拆迁安置房，大概率不是高价商品房的主力消费人群。

况且，在雄州、龙池、大厂等地，都有配套更成熟的商品房；龙袍新城，并不在主力购房人群的考虑范围之内。

至于江对岸栖霞、仙林等地的刚需人群，环境优越、配套成熟、即将有地铁通达的栖霞山片区，是更好的选择。

此外，但凡新城发展，须集中精力毕其功于一役。哪怕不会像江北新区一样喊出举全市之力，也要集中全区之力，把优势资源集中导入。

但是以栖霞和六合的格局，经济开发区、六合城西等仍需发展，龙潭和龙袍是不是优先发展的板块，能否做到毕其功于一役，仍需观察。

至少从现在来看，这两个新城的楼市，都十分惨淡。

淳化+湖熟+人居森林

昔日高光已成泡影

这几个板块放在一起似乎有失偏颇，因为新房市场的价格段和购房客群都不相同。

尤其是人居森林，放在雨花在南京主城区崛起的大背景下，过去两年是明星区域。

但是，这三个板块都经历了土地市场从炙手可热到地价攀高，再到市场下行，最终土地遇冷的尴尬。

人居森林最大的底气，来源于与河西南一河之隔。

在南京改善购房需求向主城回归，随着城市高层次需求群体增长、青年住房群体需求上升，主城人口承载能力达到极限，城市向外围扩张，人居森林片区，将承载主城尤其是河西外溢的高品质人居客群。

但是，这样的趋势却伴随着另一个变化，就是影响买房人出手的因素，不再是远期的规划，而是产品、配套和性价比，这些才是真实价值的体现。

而很多板块现在面临的局面，就是价格与价值脱节，配套无法支撑价格。现有总价，在主城范围内，可以找到配套更丰富同时性价比更高的选择。

湖熟等边缘板块，因为发展财力有限，往往将自身命运寄希望于与企业合作开发。

2017年，有一家企业给湖熟新市镇，规划了一个宏伟蓝图。但是几年时间过去了，伴随着企业资金风险的出现，这个蓝图，已成为遥远的梦。

实际上，几乎所有的合作项目，在推进时序上，都有不可控因素。希望南京其他新城的基建，可以按计划表如期完成，不要步有些区域的后尘。

桥北+五桥-三桥沿线

争议最大的板块没有之一

桥北是目前南京房地产市场争议最大的板块。

这里曾经是整体规划和开发水平垫底的区域。

如果桥北从现在开始开发，我相信这里一定能成为和鼓楼对望的现代化滨江新城。

但是，受限于彼时的开发条件，和河西新城房地产市场同时起步的桥北片区，最终依靠超级大盘成为刚需客群集中地。

很长一段时间，桥北都是“超级大盘”的天下。

2002年，浦口与江浦合并成新浦口，苏宁、明发、大华率先进驻，使桥北成为江北较早发展区域。

当时桥北不像现在地价不菲，房企大面积拿地，掀起如火如荼造城运动，这是桥北超级大盘的来源。

也正是这些超级大盘，给想留在南京的刚需，提供了一个港湾。

其实，在江宁、河西等地，都有体量巨大的大盘。

这一波造城高峰始于21世纪初，项目建设成本中，土地成本不高；正是由于进入门槛低，使开发商有资本进行这种大规模的圈地运动。

不过像桥北这样集中开发又争议较大的几乎没有。

这是因为，桥北是南京“楼市先于配套”的典型代表，房地产开发如火如荼的同时，公共配套的引进、城市界面的升级却相对滞后。

这是很多人对桥北形成刻板偏见的重要原因，也是五桥-三桥沿线正在面临的问题。

此外，和曾经供应量举足轻重的巅峰时期相比，如今的桥北，已经不能作为江北新区楼市基本面的参考。

这是桥北经常引发争议的根源：争议的是用过去的眼光看现在所引发的反差，争议的是国家级新区背景之下板块发展空间不足的尴尬，争议的是对桥北地位的盖棺定论。

但不论如何，这里是目前整个江北配套最丰富的板块。住在桥北，冷暖自知。

写在最后：

有些板块太想火了，就好像一个太想赢的人，打出了手里所有的王牌。

不过我们更关心建设时序、更关心实际落地、更关心引进项目的实际质量和效果。

前期积累势能，然后持续爆发，不陷入沉寂，才是我们想要看的新城发展结果吧。

从这个意义上来说，那些在最开始的时候惊天动地的板块，最后都需要市场去检验。

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