中国房地产发展的3驾马车：
1、房企高周转的不断加速。高周转神话。
2、居民财富被持续掏空。造富神话。
3、地方政府全力借债发展。造城神话。
以及，这三驾马车能迅速发展，这其中最重要的核动力，也许大家都能猜到了——银行，扮演了极为重要的角色。
2000-2020。
大约高歌猛进20年后，所谓的造城神话、造富神话、高周转神话，一切都随风飘散。
1
房企的高周转神话。
第一个数字：
2002年，万科突破100亿。
2010年，万科突破1000亿。
2020年，万科突破7000亿。
2020年，南京GDP是14800亿。
2020年，大连GDP是7000亿。
2020年，石家庄GDP是6000亿。
2020年，南昌GDP是5700亿。
2020年，太原GDP是4100亿。
2022年末，万科员工13万。
2022年末，南昌650万人。
2022年末，太原540万人。
2022年末，石家庄1100万人。
什么感觉？
万科富可敌城。
也许大家对万科7000亿的销售额无感，上面就是为大家举的例子，大家就应该了解“万科7000亿”有多么恐怖了。
粗暴计算，2020年万科一家房地产公司的销售额等于南京GDP的一半，等于一个大连GDP的总和，甚至比所谓省会的石家庄、太原、南昌高出不止一点。
恐怖吗？
你还要知道，万科只是当年中国房地产企业的第三名。
第一名，碧桂园，7900亿。
第二个数字：
1992年，碧桂园成立。
2006年，碧桂园80亿。
2007年，碧桂园150亿。
2008年，碧桂园175亿。
2009年，碧桂园232亿。
2010年，碧桂园329亿。
2011年，碧桂园432亿。
2012年，碧桂园476亿。
2013年，碧桂园1060亿。
2014年，碧桂园1288亿。
2015年，碧桂园1402亿。
2016年，碧桂园3088亿。
2017年，碧桂园5508亿。
2018年，碧桂园5019亿。
2019年，碧桂园7715亿。
2020年，碧桂园7888亿。
2021年，碧桂园6074亿。
从1992年到2006年，15年，碧桂园仅增长到80亿。
从2006年到2020年，15年，碧桂园增加了7800亿，翻了100倍。
即使计算到2021年，数据下滑，也整整翻了75倍。
恐怖，大写的牛逼！
如果没有2020-2022的灰天鹅，神话会继续。
为什么过去20年中国房企能如何突飞猛进？甚至成了尾大不掉、影响大局的重要因素？又为何在2021年神话戛然而止，难道仅仅是因为灰天鹅的到来？
不是。
2000-2020，最核心的要素有三：
1、大放水。M2暴涨。
2、城镇化。塑造了楼市最大的温室效应。
3、高周转。
人有多大胆、地有多大产。
2
居民财富被持续掏空。
虽然我写了居民造富神话，但是都非常清楚，幸运儿只是少数。
2000-2020年，都是被迫上车。
2020年之后，已经坐不起车了。
一将功成万骨枯，一幕幕造富神话的背后，是日益固化的群体，是日益扩张的城市和财政，是倍感压抑的年轻人。
他们都成了垫脚石。
看几个数字：
2000-2020，中国房地产销售额累计110万亿。
2000年，中国房地产销售额占当年GDP的3%。
2020年，中国房地产销售额占当年GDP的17%。
2020年，中国住房市值62.6万亿美元，等于美英法德之和。
2001年房价2170，2020年房价9860，增长454%。
2001年11.1万亿，2020年101.6万，增长了916%。
2001年M2是15.8万亿，2020年M2是218.7万亿。
2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%。
写到这里，你深刻理解房价暴涨背后的逻辑了吧。
每一个数字的背后，都是普通人普通且又坎坷的20年。
很多人说2020年中国房价怎么可能不到1万，20年的房价涨幅怎么可能才翻了4倍。数据确实难以接受，因为中国幅员辽阔，2000多个县城、地级市、省会、直辖市，统计局的平均数据你都懂的。
2006年，上海张江豪园，均价9000。
2023年，上海张江豪园，均价12万。
17年，13倍。
时代红利，多少人一辈子都不会遇到。
很多人不知道，即使9000，依旧吓退了大量的购房者，大家都觉得房价早晚要崩。但是仅仅几年之后，最先崩的不是张江的房价，而是购房者的思维，越来越多的人相信，房价永远涨，房价不可能跌。
3
地方政府的造城神话。
其实在第二部分，有一点没有讲到。
那就是为什么说过去20年的造富神话，也是居民财富被捆绑的20年？
本质上，城市发展靠什么？
信心。
集资。
信心很好理解，只要所有人都相信深圳牛逼就行了。
集资呢？
很多人以为是银行借款。
表面上对，其实不对。
城市发展，不就是需要钱，钱从哪里来？不就是银行。
比如上海要发展浦东新区，需要做什么？
1、从银行借款，做规划、做基建、盖房子、做配套。
2、然后卖地。商业、产业、配套、学校、铁路，大部分开发商接盘。
3、最后将房子卖给购房者，他们的子女要上学，他们要逛商场，他们要坐地铁，他们要做高铁。
看到没？所谓的集资，表面上是从银行借钱，将地卖给开发商，实际上则是从最底层的购房者身上拿到现金流，然后从下到上一点点回流。
一等的新区，回流最多，回流最快，房价最高。
二等的新区，回流次之，现金流适中，房价适中。
三流的新区，没人买，只能烂尾。
这是全国城市土地财政依赖榜单：
这是全国土地财政依赖程度：
我相信很多人都有这样的感觉。
如果你生活在一线、准一线、强二线城市，或者你出差、旅游去过，你的第一感觉一定是：
这个城市好大啊！
北京、上海、深圳不用说了，上班通勤1个班小时太正常了。
成都、广州、杭州这样的超大城市，城市半径50公里以上。
郑州、合肥、西安的标准二线城市，城市规模也在30公里。
这是一个非常恐怖的数字。
这么大的城市，其实隔阂感非常强烈，大部分人极少跨区生活，因为每个区都非常庞大，区域内部甚至小区附近就能满足基本生活。
那么，城市为什么这么大。
2000年，成都建成区面积210平方公里。
2022年，成都建成区面积1063平方公里。
面积扩大5倍。
2000年，成都人口1100万。
2022年，成都人口2100万。
人口翻倍。
大量的城中村拆迁了，
大量的厂房搬到了更远的地方，
以前的乡下变成了主城，
鱼塘变成了豪宅区。
一个城市之所以能够快速扩张的背后，大量的城市发展建设和新区建设，在这之中，一个城市得到了迅速的膨胀，房价也随之得到了迅速的发展。
4
轰隆隆的马达之下。
短短20年，实现了西方国家200年才实现的城镇化。
迅速，粗暴。
但是，也正是在这样简单粗暴的发展背后，数量得到了最大程度的扩张，城市更加拥挤，房价更加昂贵，门槛也越来越高，质量却没有跟上脚步。
城市变大了，但大量的片区并不成熟，甚至烂尾了；
房企变大了，但是大量的楼盘并不优质，甚至烂尾了；
第一波购房者实现了财富自由，但是没有上车、没办法上车却成为只能看到时代的车辙。
这样的结果，并不是最初想要的结果。
时来天地皆同力，运去英雄不自由。
许家印曾说：一切都是D给的。
这话他只说对了一半，另一半是时代给的。
也正是在房地产突飞猛进、城镇化突飞猛进的时候，有一大批类似碧桂园、恒大这样的高周转房企吃到了最丰盛的时代红利。
随后而来的，还有河北的荣盛、华夏幸福，还有福建的融信、旭辉、中骏、正荣，还有重庆的金科，还有华南的雅居乐，还有天津的融创，等等。
这些头部企业共享了时代的红利。
我算了一下，在2020年最癫狂的时候，整个房地产市场的市场份额是17.4万亿，而前20名房企的销售额加起来是7.2万亿，占比4成。
当盛大的宴会散了之后，一切都将归于平静，恒大依旧游走在破产的边缘，大部分房企的销售额都在腰斩，三四线的房价涨了又跌……
历史好像回到了原点，重新出发。
