基建起家的超级央企，却在上海翻了车！
中铁，一直是基建狂魔的代表。
作为全球最大交通基建工程承包商，中国中铁建造过京九铁路、北京丰台站等无数铁道、大桥、车站。
而在地产领域，中铁一直在低调耕耘。
除了旗舰平台中铁置业外，中铁还有还有中铁四局、中铁诺德等平台，纷纷活跃在一二线城市的土地市场。
在刚刚过去的上海土拍中，中铁置业报名了多个地块，最终以19.05亿竞得热门的徐汇区田林地块，羡煞了各大开发商。
中铁的二级子公司中铁诺德，去年豪取两个地块，但却陷入了孤岛求生的困境，而且差点让我开翻车！
01
住宅新兵，初入上海
中国中铁是建筑业的绝对巨头，2022年排名世界500强企业第34位。
作为老牌央企，中国中铁根基深厚、谱系庞杂，子公司孙公司更是遍布全国。
中铁诺德，隶属于中国中铁二级子公司中铁建工集团，以开发商办地产为主，上海诺德国际中心就是其标杆项目。
这家国企二级子公司，2022年前还从来没有在上海做过住宅，但一出手就是大手笔。
2022年，中铁诺德开始发力，先是超20亿元拿下临港新片区纯宅地，然后联手中铁置业， 40.22亿元竞得青浦区地块。
青浦项目中铁虹桥逸都，由于有老大哥中铁置业操盘，加上不错的区位，一直是大虹桥热门楼盘。总爷有粉丝参与过认筹，可惜积分不够铩羽而归。
中铁虹桥逸都2022年11月首开售罄后，仅用28天即实现二批次开盘，时隔51天后实现三批次收官开盘售罄。
在老大哥中铁置业的带领下，项目三开三罄的好成绩，给中铁诺德的上海拓展开了个完美的好头。
中铁虹桥逸都三开三罄
而到了自己操盘的临港项目，中铁诺德似乎就没有这么顺利了。
02
规划卖房，孤岛求生
恰好有粉丝要看临港项目，于是我们从市区驾车出发，开了一个多小时，在硕大的招牌提醒下，才终于到达了临港新城。
临港新城，总爷实拍
虽然是工作日中午，但是问我们随便进了一家小商场午餐，停车位竟然是爆满的。
临港新城，总爷实拍
临港新城经过短暂调整，放缓了卖地节奏，加强了人口和产业导入，显然有了更多的人气，这也成为了临港楼市的底气。
总爷先和粉丝来到临港103板块，这边有中建、鹏瑞等多个项目在售，几个销售都告诉总爷：
“ 现在临港新城楼市正在快速回暖，客户的热度高了不少。”
由于规划落地加快，临港的101、102、103板块在快速形成一个宜居社区。
临港103板块，总爷实拍
好的规划，确实给项目加分不少。
粉丝表示这里比想象中成熟，决定再去周边板块看看。
随后我们来到105板块的中铁诺德璟宸，就在驾车前往的路上，周边环境越来越不对。
中铁诺德璟宸项目周边，总爷实拍
在狭窄的通道上，因为要避让大卡车，险些翻车到田地里，把粉丝吓得尖叫出声，总爷也吓出一身冷汗。
中铁诺德璟宸项目周边，总爷实拍
到了售楼处，粉丝惊叹道：
没想到上海还有这么“孤岛”项目。
总爷通过航拍镜头来了个特写，周边至少2公里内都还是荒地和农田。
中铁诺德璟宸项目周边，总爷实拍
总爷走过上海滩上百个楼盘，包括崇明岛等地方，还是第一次见到这样的景象。
中铁诺德璟宸项目售楼处，总爷实拍
走进售楼处，没有看到任何客户的影子，只有销售卖力地给我们讲解着“规划”。
中铁诺德璟宸项目售楼处，总爷实拍
沙盘上这里未来是“世界金融中心”、“下一个陆家嘴”。
中铁诺德璟宸项目规划图
总爷只能笑笑不说话，而粉丝也失去了兴趣，样板间都没看就准备离开。
销售似乎也习惯了客户这样的反应，很快也识趣地走开。
规划固然美丽，但是如果现阶段还没落地，而且肉眼可见需要很长时间，大部分客户是很难有信心等待的。
毕竟时间就意味着变数，毕竟新城项目众多，选择有实际落地和短期利好的项目不香吗？
03
竞争加剧，路在何方？
离开售楼处，总爷小心翼翼地开出孤岛，粉丝问总爷：
开发商选择在这里开发住宅，是咋想的啊？
市场给出了回答：
2022年12月9日，中铁诺德璟宸入市首秀， 378套认筹57组，认筹率约15.1%，成为2022年上海开盘人气倒数的楼盘之一。
2023年5月，中铁诺德璟宸再次认筹，据说404套房源仅认购了约50组，认筹率仅约12%，再次垫底上海。
作为献礼公司20周年的产品，中铁诺德的独资操盘首秀，显然不是很体面。
3月9日，中铁诺德党委书记、董事长高俊生，赴上海诺德璟宸项目调研，并提出具体要求：
“项目管理人员要担当作为，敢于直面问题。”
中铁诺德董事长视察项目，来源于中铁诺德官方微信
2023年二批次土拍，沉寂已久的临港有两块地块出让。
上海二批次土拍临港地块
随着临港土拍的重启，更多优质地块被放上货架，不少房企虎视眈眈，整个临港会面临更加残酷的竞争。
过于超前的规划，意味着很强的不确定性，在现阶段已经很难有客户买单。
留给中铁诺德的时间，真的不多了。
基建狂魔的建筑、设计无需多言，但作为开发商，中铁诺德的拿地选择确实有些激进了。
这个超级央企上海“翻车”的故事，值得我们思考。
