华夏幸福的新千亿故事

深陷债务旋涡的华夏幸福获得了难得的喘息。

数据显示，2022年，华夏幸福实现营收319亿元，较上年同期降26%；实现归属于上市公司股东的净利润约16亿元，扣非净亏损165亿元。

尽管数据惨淡，但对于经历了债务暴雷、高管留置的生死劫，华夏幸福头上高悬的达摩克利斯之剑——2192亿元巨额债务，已经有1806亿通过各种方式的重组有了着落，这就算得上华夏幸福去年取得的最大胜利。

那么，华夏幸福到底做了什么绝境逢生？

01

三步并行，财报没有魔法

在财报发布之后，华夏幸福5月11日举行了业务说明会，按照掌舵人王文学总结，2022年华夏幸福正处于战略转型深化期和债务重组执行期，战略转型、业务重启、债务重组“三步并行”之下，才取得这样的结果。

对于战略转型，7月份华夏幸福就官宣，从产业新城运营商全面转型为服务商，将在2022年到2025年的3年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系和以空间服务为核心的企业服务体系，全面转型成为产业新城服务商。

在业务重启层面，保交楼的压力让华夏幸福始终在推进楼盘建设交付。华夏幸福2022年全年实现74 个项目（涉及77346套，996万平方米）复工，25个项目（涉及25307套，348万平方米）交付。

至于最受关注的债务重组，截至2022年财报披露日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务实现重组金额1806亿元，约占金融债务金额的8成。

三步并行之后，华夏幸福已不是原来的模样。

到2022年底，华夏幸福主营业务细分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、房地产开发和其他七个业务。

从营业收入来看，5项主要业务均大幅下降。房地产开发营收247.6亿元，同比降18%；其他行业营收17.5亿元，同比降26%；基础设施建设营收16.9亿元，同比降61%；土地整理营收6.9亿元，同比降79%；综合服务营收2.7亿元，同比降70%。

相比之下仅有产业发展和物业管理两项业务有所增长。产业发展营收6.3亿元，同比增415%；物业管理营收13.5亿元，同比增6%。

显然，相比业绩高峰期的千亿规模，华夏幸福变得“迷你”了很多，但从它当下所处的困境来看，2022又很难用失败来形容。

02

化债从“瘦身”开始

如果说业绩下滑在各方预料之内，具备看点的，那就当属是华夏幸福千亿债务的消融术。

众所周知，华夏幸福长期以c来的业务方向为产业新城。

从商业逻辑上看，产业新城是一种类城投模式，需要先期投入巨量资金撬动地产，再通过拿地、盖楼、销售回滚资金进行产业园开发，完成园区招商、公共设施建设，进而提升整个项目的产业价值来获取周期收益。

但是，这种模式在行业景气、债务尚未暴雷之时，回报周期就已经非常长，而在行业调控、债务压顶后，华夏幸福的变现之路堪称地狱难度。

在这种情况，几年之前还高喊“1 个北京城，16 个孔雀城”的华夏幸福想要破局，唯一一个办法就是：瘦身。

首先，在投入最多也最熟悉的产业新城业务上，华夏幸福按下了暂停键。在债务危机酝酿爆发的2019-2022年，华夏新城新签署产业PPP项目协议分别为7个、1个、0个、0个，数量锐减。今年3月份，华夏幸福又提前解除了贵阳修文产业新城项目合作协议，该项目最早于2018年正式中标，项目合作期限原定为35年。

瘦身的B面，是果断甩卖“家底”。

根据债务重组计划，华夏幸福将出售廊坊境内7个产业新城和南方总部资产，预计可以筹集750亿元现金，其中550亿可用于清债。

但是，资产变卖可没那么容易。以7个产业新城为例，按照前约定，其由廊坊新空港收购，但随后变成由产业新城所在地政府收购产业新城项目，廊坊新空港再从区县政府手中收购。可就算加了一层保险，交易也并未落定。

好在，临门一脚，资产甩卖在2022年年末终于取得了一些进展。

12月8日，华夏幸福宣布，向大厂国宏运管转让产业园等四项资产，总价6.93亿元。

12月26日，售出固安规划馆、固安南区服务中心等四项资产，固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司接盘，总价约10亿元。

最重磅的交易发生在12月28日，华夏幸福南方总部资产包整体转让签约，华润置地接手，预计可净回笼资金124亿元，该交易后，华夏幸福南方总部几乎被清空。

可以说，华夏幸福能够短时间清偿债务，“卖卖卖”功不可没。但随着项目减少，又面临持续造血的问题，剩下没有重组完成的债务，华夏幸福该如何应对？

03

新“千亿”故事

涵盖招商、运营、代建、物管的轻资产业务，是华夏幸福给债权人画出的新“蓝图”，如果给这个蓝图加一个估值，那将是惊人的1000亿。

这张蓝图7月份初露端倪，12月份正式官宣。

2022年7月5日,华夏幸福宣布，将全面转型为产业新城服务商，提供规划、代建和运营等轻资产服务，在2022-2025年完成全面转型。

12月14日晚间，华夏幸福连发14份公告，表示将以下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”，并以两个平台作为偿债资源与债权人实施债务重组。

幸福精选平台以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心，包含了华夏幸福下属公司幸福基业物业服务有限公司100%股权、深圳市伙伴产业服务有限公司60%股权、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权；

幸福优选平台以片区开发综合服务、园区招商运营、不动产代建和营销交易为核心，包含了华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司、北京幸福安基建设管理有限公司、北京幸福安家企业管理服务有限公司、北京幸福蓝线企业管理服务有限公司、幸福慧智（北京）企业管理服务有限公司和幸福智算（北京）企业管理服务有限公司100%股权。

按照华夏幸福公告，幸福精选平台和幸福优选平台估值分别为500亿和521.4亿，同时，华夏幸福将保证这两个平台的重点业务将在2023 年、2024 年实现经营业绩20%年化增长,净资产50%的增长幅度。

通过这两个平台的“以股抵债”，华夏幸福抵偿金融及经营债务约106亿元。

具体来说，精选平台通过以股抵债方式，相关债权人获得19.55%的股权，抵偿金融债务74亿元；“华夏精选平台”和“华夏优选平台”相关债权人分别获得1.58%和6.47%的股权，抵偿经营债务32亿元。

媒体指出，这一操作在房地产行业近几年的境外债重组方案中尚属罕见。

在2022年年报中，两个平台的重点业务表现均颇为突出。产业发展服务和物业服务是华夏幸福七大业务中仅有的实现增长的业务，其中，轻资产服务类业务营收约22.5亿元。

可以说，凭借轻资产平台，重压之下的华夏幸福距离幸福近了一点，但这两个平台值1000亿么？未来又如何退出？

可以进行比较的是，作为万达旗下推进上市的板块，主打轻资产的珠海万达商管估值曾达1800亿元，其2022年的商业运营收入约271亿元，主营业务利润1约30亿元；物业管理赛道，碧桂园服务、万物云市值在300亿港元量级，其收入在2022年分别为414亿元和302亿元；在产业地产赛道，以轻资产为特色的德必和锦和商管目前的市值不足30亿元。

华夏幸福想凭轻资产支撑千亿估值，恐怕还需要拿出更有说服力的市场表现。