上海楼市正在崩盘

最近全国房地产市场哀鸿遍野，似乎到处都在跌跌不休，很多低线城市几乎回到了3-5年前的价格。北京前段时间正处于补涨期，影响较小，深圳杭州都已经跌了不少。上海也不能幸免，5月存量房成交量预测数据大约1.1万套左右，已经是冰点水平。不少小区开始出现相比去年下半年回调10-15%的抛盘，少数小区出现批量抛盘。截至6月底，我预计还会再有5%左右的跌幅。本轮回调大概也就这样。已经有人喊出“崩盘”的论调。嗯，15-20%的回调，一波回到两年前，对于上海来说，确实可以算崩盘了。其他城市50%算是崩，上海20%就得算，不为什么，就因为是上海。我也在推演这轮回调背后的逻辑。M2增长率角度，其实2017-2022六年累计增长了69%，如果2023年按照4月末数据12.4%估算，截至年底近七年累计增长90%。上海CAZ、副中心、主城区并没有新增多少住房供应，名义常住人口和实际全口径人口也有小幅增长，产业含金量和升级顺利程度也都没有问题。核心地段房地产每年小幅跑输M2 1-2%，七年累计涨个60-70%很正常。实际上，截至2022年春节附近，确实基本达到了这个涨幅水平。然后发生的一系列事情，我们都知道了。我思考的核心在于：这是一次永久的价格体系重估，还是和之前每一轮行情类似的一次普通技术性调整？我倾向于认为70%重估、30%调整，理由如下。人们对未来经济预期不明朗，不太敢加杠杆扩张资产负债表，这不是永久因素，三根阳线就可以改变信仰。某合规检查也不是永久因素，几个月后总要结束的，然后制定一批新的游戏规则，洗一轮牌继续各司其职正常工作。俄乌、台海、朝半等地区冲突/地缘政治风险也不是永久因素，牌桌上最大的两个玩家终究只能斗而不破，甚至若干年内得达成某种意义上的和解，全球化重新抬头。欧美经济衰退牵连国内制造业也不是永久因素，长河中必然很多次出现的小浪花而已。房地产全行业收缩阵痛也不是永久因素，地球人都早就预料到了，实际没比预期更夸张。

真正的永久性因素，是少子化。

新出生人口砍半不止，才是对未来产生深远影响的最重要因子。去年数据出来后小跌一下，今年数据出来再中跌一下，若合符节，对应无误。少子化会根本性地以国家为单位改变房地产的估值基础逻辑。简单点说，多少倍PE能回本，这个数字要重新想一想了。当然，影响的逻辑链条应该是先从四五六七十八线小城市开始，再三线，再二线，最终传导到一线。结果就是一线跌15-20%，二线20-30%，三线40-50%，四五六七十八线整个市场彻底消失。越低线城市，新房占比越高，少子化冲击越大，这才是中国房地产的真正主线剧情走向。其他各因素的各种牵强附会解读，实话说都不靠谱。至于剩下30%调整的部分，对应大约5%跌幅，也就是前期冲高的正常回落，没啥花头。那对我们有什么行动上的指导意义？也没什么实质变化：想卖的暂时别卖，不太值得；没买的还是赶紧买，赔率划算。毕竟M2数据不会骗人，踏空永远是比站岗更大的风险。远方的那个100万/平的预期，它始终就在那里。重估到75还是80万/平，有区别吗？对了，去年下半年听了我建议置换的朋友，大多赚到了。要么已经高卖现在可以低买，要么已经买了更优质、更保值的核心地段标杆小区。看吧，回调期置换在实操中也是完全可行的