现在这个地产夜壶要不要拿出来

最近也关注了很地产政策的相关评论，其实评论的点都对，都有道理，从大道理到小道理，都有人说，但可能很多人对政策的意见，其实是有一个重要问题，现在的情况，应该采用什么样的政策来对待地产。

任何事物都因时势而为，任凭政策都有对立矛盾的好作用及坏后果，我们首先要能充分理解相关影响，及政策可能带来的后果，在根据时势不同，合理调整，同时也要对政策可能的负面效应，作好预判，适当配套措施或及时调整。

当然我目前的看法，现在是需要给予地产行业大宽松的政策，简单来说，需要地产行业软着陆，而不要硬着陆。

为什么提不要硬着陆，因为现在地产行业的问题，很可能影响到的不只是所谓地产企业，最近股市上地产上市企业不断爆出退市，其实行业风险很大，这个风险其实是会传导到一些国企身上。

某种意义上，我是觉得管理部门要调查一下现在地方国企参与地产行业的情况，对风险进行一下测试。这里的国企就包括各种城投公司，不少城投或多或少直接参与或者第二层间接参与。

所以，对于地产政策，目前有无必要大放松，至少在一段时间内放松，要看地产的影响。

1、 地产产业链条影响，是比较大的。上游建材、工程机械、家电，本身的建筑施工、设计、监理等，下游还有家具、家电、营销、销售、中介，后续二手房交易，其产业链之长，涉及范围广，其实超出很多人的认知的。而且未来向智能化家庭发展，将有促进我们智能行业的发展，有助于我们在互联网、物联网、智能家电等领域产业持续领先。

2、 对于收入的影响，其实有时我们只讨论政府卖地收入，其实地产在建筑、销售的税赋、相关收入也高，未来二手房销售也仍有持续税收收入。算下来地产行业在建筑、销售及二手房销售过程中产生的税收收入可能比卖地收入还高。

3、 政府卖地收入。其实政府是土地一级开发，地产是二级开发，二级开发不行，一级就有问题。而且政府土地储备后，也是过了一段时间才会出让，如果二级地产行情不好，土地卖不上价，一级开发就可能有亏损风险。其实现在不少地方出现土地流拍，其实原因无非一个，二级开发可以盈利的价格会低于政府储备成本，那只能流拍。

4、 国企介入地产也较深。不但是央企，不少地方国企其实也是地产公司，特别是一些民企房产公司出现问题后，一些国企被迫接了一些盘，考虑地方国企市场经营的能力水平，即使以低于市场价的水平接盘，某种意义上来说其风险仍很大。

5、 三驾马车，外贸、消费、投资，地产的投资也是投资主力，而且相关行业拉动能力强，一定程度上来说，保地产，可能比基建作用及效果更明显。

其实，讨论地产政策现在就要放松，主要是要避免硬着陆。

从长远来说，地产的发展空间已经不大，压力很大，增长是放缓的，这是现在要采取措施放松，避免硬着陆的根本原因。

地产有很强的金融属性，与我们的金融密切相关，从上面来看，其实也和我们的财税收入密 切相关。

现在的潜在风险在于，地产不增长，地价不涨，原来土地储备的成本投入可能不能回收，有亏本损失风险，这会加重财政负担。

其实影响更直接的可能是一些投资地产的国企，特别是一些地方国企，地拿的也不是特别便宜，可能还被迫接了一些盘，原本利润就不高，如果加上地产不旺，价格上不去，去化慢，各类成本（利息、相关员工工资）就会不断累积上升。

同时这几年地方财政债务也是上升，虽然明眼利率不高，但看今年一季度GDP增长与财政收入增长比，未来财政收入增长速度能否超过利率？如果不能超过利率，现有的债务对财政就是持续增长的负担，可能就是还不上债，债务不断累积，债务负担肯定是会进入恶性循环。这个可能不会是全国全面出现，但能避免的可能只是少数地区，应该大多数地区都不可避免进入恶性循环。

放松地产，目的是避免房地产硬着陆，提供一个软着陆，给地方政府一个调整、转变地产依赖的机会，调整一下政府投资结构，或者为政府债务处理提供一个较好或较高的基础。

对于房地产行业，几点建议：

1、 首先还是降息，这个年前建议降息，LPR应该要降到2%，还是有必要，这个有利于解困，不但是有利于地产，也有利于很多行业，更重要的是可以控制和化解地方债务风险。

2、 建议还是出台房地产行业健康发展5年规划，对于住宅要分类管理，通过分几类，以满足不同大群的需求。对于高收入人群中，相对应的房价管理可以更市场化，而中等收入，可以控制涨幅，对于满足低收入的，限制涨幅及价格，对于需要保障的，提供相对充足的公租房。

3、 对于房价，其实短期内应该是允许每年总体涨幅在5%左右，这里提的是允许，总体考虑，某种意义上是允许一些地区的一些地段的房价涨幅更高。

关于一些高房价，个人认为要从这个角度思考，房产也是对一些人努力的奖励，只有让一些努力的人，获得更好待遇，激励大家更加努力。当然这种奖励，也是需要这些人花更大单位成本特别是土地成本获得的，从而也实现一定的财富再分配。可以先适当放开豪宅价格涨幅，后续增加豪宅销售、转让税率。

阶梯式房价供给，可以不断各个阶层人提供一个努力可不断达到的上升路径，不会过早躺平，保持奋进动力。（后面的是不是说多了，请原谅）