“如果再不推进‘工改’，中山将再无高质量发展空间。”
一位扎根中山超过30年的企业家坦言“土地焦虑”，而这并非玩笑话。当前，土地面积全省倒数第二的中山，建设用地开发强度已接近40%，部分镇街的开发强度甚至高达85%。
中山是全省唯一实施减量规划的地级市。每年在全市企业家座谈会上，谈及最多的就是“无地可用”造成的增资扩产难，或是苦于缺乏连片土地开发的大项目落地难。
为制造业要土地，中山是如此迫切。
破旧立新兴“工改”，去年以来，中山为破解制造业“无地可用”难题开出一剂猛药。
01
“手无寸土”
不改再无空间
土地资源紧缺，一直制约着中山的发展。
以全市面积小、开发强度大的“镇街典型”南头镇为例。这个占地面积仅28平方公里的镇街，与顺德家电产业连片发展，逐步培育了TCL空调、长虹电子、奥马冰箱3家百亿级企业。全镇平均每平方公里有3家亿元以上企业。然而，这个全市“亩产”最高的小镇，土地开发强度却高达85%。
这既是过去40年“中山制造”发展的辉煌足迹，也是未来城市面临“手无寸土”危机的鸣笛警示。
放眼望去，高产值的土地上布满了连片低效的锌铁棚。在南头，不少亿元以上的制造企业仍然在锌铁棚里发展；十亿元以上的制造企业，却难以找到增资扩产的空间；产值百亿元的奥马冰箱在镇内就分建了9个厂区，物流成本被抬升……
2022年，南头镇梳理出的低效工业园面积，就占据了全镇工业用地近六成，但贡献产值却不足全镇的20%。南头镇的困境并非个案，土地瓶颈是长期以来困扰中山经济发展的共性难题——
一组数据说明问题：中山全市工业用地中，70%的地块面积小于10亩/宗，50%小于5亩/宗，并且近80%的地块是民营企业和自然人权属地块。土地碎片化的程度之高，可想而知。这也直接导致了中山工业用地亩均税收仅约珠海、东莞的1/3，单位土地产出低效明显。
要避免未来城市发展陷入“手无寸土”的境地，中山非改不可。
唯有大刀阔斧改造低效工业用地，提升单位土地的容积率，才能在存量土地中，为制造业拓展空间。
去年1月，中山吹响了数十万亩低效工业用地升级改造的号角。
一方面，中山大力推动低效工业园改造，提升土地利用效率。另一方面，则结合实际情况对原有的商住用地用途进行调整，“不惜血本”支持“制造业当家”。
02
“商住改工”
释放长远红利
“我们也想改，将商住用地‘改工’！”今年4月，在南头镇，长盈包装、阿克斯曼等5家企业表达了强烈意愿，希望将超百亩的商住用地转为工业用地。
过去，在企业家眼里，“商住改工”是一笔赔本的买卖。以2022年数据为例，中山一级住宅用地的地面价格是一级工业用地近13倍。
支持“商住改工”，反其道而行之，企业家意欲何为？
原来，“商住改工”的举措源于可开发的南头镇属工业用地不足。为给迫切增资扩产的制造企业腾挪空间，南头镇委、镇政府决定放弃住宅用地的短期利益，将镇属107亩的商住用地，通过政府收储的模式，转为工业用地。以高价买入商住用地，政府收储付出了高额成本，但却算明白了一笔“长远账”。
“住宅用地带来的是短期效益，‘工改’却不是‘一锤子买卖’。”中山市派驻南头镇“工改”组副组长李伟说，“商住改工”后，南头将扶持或引进一批有潜力专精特新企业，带来的不仅有税收，更有产业集聚和投资动力，改变镇街的未来。
“工改”这笔账，政府在算，权益人自然也在算。
南头镇推动全市首宗政府收储百亩级“住改工”项目落地后，引起热议。镇内十多家企业主动来电咨询。
“我们目前持有的商住用地占地36亩，看似价值高。实则周围皆是工业厂房，如开发房地产，投入大，周边配套也不占优势，产业不景气，回流资金也慢。”中山市长盈包装材料有限公司负责人坦言，近年来，企业一直有增资扩产的需求，苦于没有工业用地。前几年，由于这块商住用地闲置超过10年，转为工业用地需要缴纳较高的闲置费用。
为最大限度释放政策红利、调动基层参与“工改”的积极性，一个月后，中山首个“商住改工”政策出台，这让互相观望的企业燃起了改造热情。
“如今，市里有政策、有优惠、有补贴，我们企业碰上‘商住改工’的最好历史机遇，这次必须抓住。”中山市长盈包装材料有限公司负责人说。
“住宅用地租金普遍高于工业用地租金并非定律。在工业用地连片开发的优势地段，工业用地租金与商住用地相差无几。加上政策的激励，不少企业跃跃欲试。”南头镇资产投资经营有限公司总经理林志奋说。
紧随其后，中山翠亨新区超3000亩、岐江新城超2000亩的居住用地也陆续被调整为产业用地，包括沙溪、南头、古镇、三乡多镇街“商住改工”项目也在陆续推动中。
过去数月来，一场商、住改工用地性质调整在中山悄然上演。
推动“商住改工”是中山因地制宜鼓励镇街探索多模式推动“工改”的成果。作为“直筒子市”，中山23个镇街低效用地问题复杂不一。中山不仅鼓励引导镇街大胆探索不同的“工改”模式，同时出台了“商住改工”等78项涵盖综合政策、土地整备、空间规划、财税金融、执法管控等的“工改”政策，支持镇街破解土地难题。
从镇街沙场赛马般的“工改”探索，到全市打破“条条框框”出台的兜底政策，中山逐渐产生了一批行之有效、值得借鉴的经验模式。
短短一年半，全市拆除整理了超1.9万亩低效工业用地。
伴随着土地空间被释放，中山新招引企业138家，服务本土企业增资扩产195家，预计推动新增投资总额近750亿元。
03
“数字跃升”
借机推进转型
今年5月，潘宏再次回到中山黄圃大岑工业园，置办了雪乐电器智能智造基地。
这位曾经抗拒搬迁的企业主，时隔一年多，一举成为首个落地中山的千亩连片“工改”项目地块的“业主”。在全新的10亩地块上，锌铁棚消失了，取而代之的将是容积率更高的全智能生产车间。这个改出来的“巨无霸”工业园，正不断为雪乐电器等家电企业转型升级提供有力支撑。
6月初，当全市低效工业用地升级改造的号角吹响，小榄镇合二工业园的连片空地上，也传来了一阵阵打桩的轰鸣声。
一年多前，这里挤满了90栋低矮锌铁棚。
而500天后，这里将建成全国首个以脚轮产业为主题的产业园。
李有枝翘首以盼，他的企业中山向荣脚轮制造有限公司（下称“向荣脚轮”）已预先在此租下了面积达数万平方米的现代化厂房。
“脚轮企业太需要全新、稳定的生产环境了！”李有枝说。
被称为“中国五金制品产业基地”的小榄镇，是广东最早开始规模化生产脚轮的地方。作为传统制造业，脚轮生产的效率、成本控制、市场竞争力一直面临诸多挑战。以向荣脚轮为例，尽管已是行业龙头，其工厂形态却仍然陈旧，既无法满足生产效率提升的需要，也不存在开展智能化改造的条件。面对低端产品的同质化竞争，大企业也难免会面临“去留”的抉择。
与其放任传统产业“简单退出”，带来制造业空心化等风险，中山宁可主动选择“工改”，重新焕发传统产业活力。
去年小榄镇以最快速度动员园区企业搬迁，实施合二工业园“工改”项目，带动多家脚轮企业签下了新厂房租赁合同，计划聚力打造一个全新的智能脚轮产业园。
如今的李有枝信心满满，计划在新厂房里完成企业的智能化改造，提升生产效率，做大产值、做强产业。“从无到有，我们希望打造一个产值20亿元以上的产业园。”
事实上，小榄脚轮产业的发展现状，过去在中山很普遍。长期以来，堆满杂物、空间狭小的单层锌铁棚是中山制造业企业的“主阵地”。“小作坊”般的厂房使得企业难以施展拳脚。
过去一年来，不少镇街借助低效工业园改造，破解了企业发展面临的诸多历史性难题，中山制造业也迈向了两个层面的“数字跃升”：
一方面，制造业产值数额的“狂飙”。厂房升级带来生产线的扩充、效率的提升，企业产值成倍甚至数十倍增长，亩产从百万级向千万级迈进。
◎以港口镇潜龙智创中心为例，总投资1.2亿元，预计3年内产值可达到5亿元，相比改造前翻了约10倍；
◎南区街道中山聚和科创园改造后年产值预计将达4.25亿元，年税收将超过2000万元，增长达20倍；
◎中山火炬开发区中力智谷产业园项目改造后，年产值预计从2000万元提升至5.8亿元，提升近30倍，年税收预计达1750万元。
另一方面，制造业的智能化数字化水平在“跃升”。“工改”被当作一次转型升级的机遇，企业借此机会购置新设备、投资新项目、融入新业态，铁皮棚摇身变为“数字工厂”。
◎如神湾镇的五金企业中山市庆乙金属制品有限公司，搬进“工改”腾挪预园后，购置了一批全新的自动化设备，半年来营业额增长超30%；
◎在三乡镇一个全新的工业园区，广东和胜工业铝材股份有限公司三栋智能化定制厂房依山而建，公司将加快生产新能源汽车电池下箱体，抓住市场机遇；
◎去年9月，生产和研发生产智能锁钢化玻璃面板的企业捷畅电子搬进小榄镇腾挪园，添置了价值1000万元的设备，用来生产他从客户手里签下的新订单。
“不是我们来了新厂房才决定增资扩产，而是新厂房为我们带来了新订单。”捷畅电子总经理林星星说。
编者按
土地是经济发展的基本要素，是城市各种资源配置的载体。随着新型工业化深入推进，发展空间不足成为制约产业升级提质的瓶颈。推动高质量发展，为制造业要土地，广东如何破题？
日前，省委、省政府发布关于高质量建设制造强省的意见，提出实施“粤产越优”亩均效益资源配置改革。南方+记者走访珠三角各城市，总结各地高效率拓展高品质产业空间供给的对策措施，即日起推出“为制造业要土地”深调研。敬请垂注。
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【作者】 曾艳春；叶志文；苏芷妍；陈少宏；李卓
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
