去年依然净赚281亿，华润置地要继续保持地产行业前五
界面新闻记者 | 黄昱
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央企华润置地交出进入“李欣时代”后的首份年度成绩单。
在房地产行业格局发生深刻变化的背景下，华润置地去年因各项业绩指标降幅较小，成为头部房企中较稳定一家。
华润置地2022年业绩报告显示，其全年实现营业额2070.6亿元，同比下降2.4%。其中地产开发物业收入同比下降4.2%至1761.1亿，投资性物业收入同比下降2.4%至170.2亿元，主要是受到租金减免的影响。
从实际利润来看，华润置地实现核心净利润270亿元，同比增长1.5%；受结算毛利率下行、财务费用增加以及投资收益减少等影响，华润置地归母净利润同比减少13.3%至281.1亿元。
与同为央企的保利发展和招商蛇口相比，华润置地的归母净利润降幅相对可控，同时绝对值也更高。
数据显示，保利发展2022年实现归母净利润183亿元，同比下挫33.2%；招商蛇口2022年实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.9%。
从销售来看，华润置地2022年实现销售金额3013亿元，同比下降4.6%。据克而瑞房企销售排名榜单，华润置地全口径销售排名从2021年的第8名冲到2022年第4名的位置，超越中海和招商蛇口，销售规模在央企中仅次于保利发展。
3月29日，华润置地董事会主席李欣在2022年业绩发布会上表示：“过去两三年中国房地产行业确实经历了深度调整，行业格局发生深刻变化，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成。 ”
在此背景下，房企的战略定力会更受考验。
李欣指出，2022年是地产行业新旧模式转换之年，高负债高杠杆高周转的传统模式已不可持续，房企更加注重商业模式的创新、业务结构的优化以及管理效率的提升和改善。
为了解决公司存在的城市布局分散、深耕不够的问题，华润置地从2020年初制定了“三调”策略：调结构、调节奏、调布局，投资布局向一二线高能级城市倾斜，并使单一城市的产出尽量提高。
2022年，华润置地在投资拿地上继续坚持“三调”策略，同时抓住拿地窗口期积极扩储，拿地金额位居行业第一。
数据显示，去年华润置地新获取项目71个，总地价1442亿元，权益地价1102亿元，权益比76%；新增土储面积1095万平米，权益面积789万平米。新增土储中一二线城市投资占比92%，总可售货值占比达90%。
在新一轮发展周期中，华润置地已成为行业整合者之一，除了在公开招拍挂市场积极拿地外，对收并购也会抓紧机会，该出手时就出手。
去年华润置地在收并购上有两宗比较大的交易，一宗是以约33亿元收购世茂位于北京的分钟寺地块，另一宗则是以124亿元收购了华夏幸福位于南京和武汉的三个商住综合体项目以及一家深圳物管公司，创下年度最大的地产并购案。
2022年中期业绩中，华润置地首席战略官谢骥曾透露，华润置地大量接触了一批收并购项目，总体来看，收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大；另外，伴随着公开土地市场竞争相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。
在此背景下，华润置地在收并购方面遵循三大原则：第一、市场化，法制化。第二、符合华润置地的战略，聚集在核心城市，核心区域。第三、重视和控制交易风险和项目风险，以及以项目收并购为主，原则上不考虑平台的收并购，并且还应该满足合理的回报要求。
谢骥表示，在2022年地产行业出现规模下行、区域分化的情况下，华润置地顺应市场变化的趋势，在危中有机的市场环境中，始终坚持严格的投资纪律，坚持量入为出，以现金安全为底线，不恐慌也不冒进，通过高频、动态的策略检讨来控制拿地节奏。
华润置地当前持有的土储已可以满足未来三年以上的发展需求。截至2022年末，华润置地总土储面积6478万平米，其中开发销售型业务土储面积5491万平米，一二线城市面积占比维持在71%；投资物业土储面积987万平米，其中购物中心占比68%，一二线城市面积占比78%。
对于2023年投资拿地策略，谢骥表示，华润置地会继续坚持稳健为先，动态跟踪政策和市场变化，灵活动态调整投资策略，合理把握投资节奏。
对资金优势明显的华润置地来说，当前确实是扩表的好时机，但其跟同行一样也面临毛利率下滑的压力。
2022年，华润置地录得毛利542.91亿元，同比下滑5.1%；综合毛利率则是较2021年继续下滑0.8个百分点，至26.2%，其中开发物业结算毛利率同比下降0.7个百分点至23%。
华润置地首席财务官郭世清表示，2023年的综合毛利率应该会比2022年会略高一些，长期开发物业结算毛利率应该保持在22%左右。
就2023年销售目标而言，华润置地还是持有谨慎态度。
李欣指出，华润置地2023年大概有5300亿元-5400亿元的供货，按照60%的去化，全年应该可以实现超过3000亿元的销售。“准确的全年业绩目标目前还没有特别去算，因为市场还在波动和变化中，现在只能是先把每个月的销售管好。”
在营业额和利润方面，李欣则表示，要努力实现营业额和利润的双增长，同时希望继续保持行业前五排名。
