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前海最成熟片区热盘将开卖 “限价红利”是否值得“打新”?

新房 楼盘 购房 销售

深业云海湾更靠近宝中区域。

桂湾片区建筑群。

前海又有新房即将入市!这次是在桂湾片区,因“限价红利”备受购房者关注的楼盘——深业云海湾。

近日,南都湾财社记者以购房者身份实地走访,了解该项目周边环境、户型、交付标准等。

A 价格

限制销售均价9.2万元/㎡ 周边二手价差超5万元/㎡

“备案价出来估计有不少8万单价的房源。”现场销售告诉记者,同周边同类型的房源相比,深业云海湾最大的优势便在于价格便宜。

深业云海湾比周边房价便宜多少?

从土拍角度来看,作为2021年拿地的项目,深业云海湾的毛坯限价(均价)仅约9.2万元/㎡。而2022年深圳第二轮土拍中招商以51.3亿斩获前海自贸区前湾片区T102-0410宗地,毛坯限价10.7万元/㎡,一前一后,同在前海核心的三湾片区内,两者的限价差幅超过16%。

目前深业云海湾所处的桂湾片区新房不多,仅隔壁天健悦桂府、天健悦湾府两个已开盘的项目,其开盘备案均价分别约10.3万元/㎡和9.6万元/㎡。

去年桂湾的天健悦湾府以9.6万元/㎡的备案均价入市,已经刷新了前海近5年的限价纪录,但深业云海湾的限价比天健还要低,限制销售均价9.2万元/㎡。

不仅如此,深业云海湾本次推出的户型面积范围为106-183㎡的住宅产品,而隔壁天健悦湾府推售的则是建面约113-165㎡住宅产品。这意味着,同样是3房的产品,在销售均价每平方米便宜了4000元的基础上,其中最小的户型还减少了7㎡的面积,总价直接少了超过100万元。

同片区近5年内开盘的新房项目对比来看,深业云海湾的销售均价是最低的。尤其是,9.2万元/㎡的备案均价意味着小区内有大量的户型是低于这个均价的,“8”字头的房源预计不少。

除了销售价格低,更令市场上购房者心动的点在于,这个价格与周边二手房源的倒挂。

“前海二手住宅前海时代已经卖到20万元/㎡了,深业云海湾和它之间的价差每平方米差不多有10万元,买到即赚1000万。”这是网络上部分中介在推介房源时提到的价差,这点也吸引了广大“打新”购房者的关注。但南都湾财社记者在中介平台进一步查询到,目前前海时代挂牌房源不多,挂牌单价普遍不超过20万元,最低为14.3万元,近期成交单价约15万元。

但从地图来看,深业云海湾位于桂湾的边缘,更靠近宝安中心区。距离项目最近的二手住宅并非前海时代,而是宝中地块的金泓凯旋城和熙龙湾。

楼龄已超10年的金泓凯旋城二期,近期的成交单价大概在11万元,熙龙湾一期的成交单价在14万元左右,二期大户型房源成交单价超过17万元。

B 周边

配套逐渐成熟但步程较远 步行到地铁口约需13分钟

有人说,前海片区的发展像是坐上了“火箭”,从一片滩涂到高楼林立只用了短短十几年的时间。而深业云海湾隶属的桂湾片区,则是前海里开发最早、最成熟的片区,无论商业资源还是公共配套都更为集中。

桂湾重点发展重点金融服务业和商务服务业,吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚,目前片区内已经落成了一批金融总部中心且进入办公状态。

配套方面,深业云海湾所在的区域内拥有前海剧院、演艺中心、国际会议中心、前海国际金融交流中心等城市新地标;还有桂湾湿地公园(升级规划中)、前海演艺公园等生态配套;另外商业方面前海新山姆中国旗舰店正在建设中,华润万象前海已经开业……但上述配套基本和前海核心三湾片区内的住宅小区都是共享的,距离也没有太大差别,深业云海湾的独特优势并不明显。

落到项目本身所在的位置,前文提到其位于桂湾的边缘地区,更靠近宝中区域,这意味着,深业云海湾可以共享宝中的配套。当前宝中的发展已经非常成熟,且配套更完善,相对于在前湾和妈湾片区的住宅来说,项目可以近距离坐拥两大片区的现成配套。同深业云海湾一路之隔的宝中区域,已有南方医科大学深圳医院、深圳市宝安区实验学校、深圳前海壹方城、欢乐港湾、前海卓越宝中时代广场等等成熟的配套。

只是从生活距离来看,项目步行到华润前海万象城需要1.8公里,到欢乐港湾3公里、到前海新山姆中国旗舰店(建设中)1.4公里、到壹方城2.6公里,这个距离无论是步行还是开车都比较尴尬,附近的商业配套有待改善。

深业云海湾另一个问题则是距离地铁较远,地图显示从前海湾地铁站出发到深业云海湾花园展示中心只需要928米,13分钟。但实际步行来看,一路树荫等遮挡较少,在深圳30°C高温的天气下走到项目仍汗流浃背。

不过据实地探访,深业云海湾项目南边靠近地铁站的方向有入口,未来从该入口通行至地铁站可能会减少几十米的步行距离。

在教育方面,深业云海湾项目自带3200㎡12班幼儿园,一路之隔正在建设九年一贯制的学校。据现场销售称,该学校隶属南二外前海创新教育集团(注:具体学区以教育局当年公布为准),而南二外是南山区首屈一指的名校,销售向记者表示有学区保障未来二手市场也更好流通。

C 户型

商品房送简装带景观阳台 与人才房共用花园停车场

据展示中心现场了解,项目即将推售建筑面积约106-183㎡的三到四房产品。其中106㎡的三房两厅两卫和116㎡的三房两厅两卫是主推产品,183㎡的四房两厅三卫户型占比相对较少。

从沙盘中可以看到,小区一共有八栋楼,其中三栋为人才房(2栋可售型+1栋可租),另外五栋为商品房。

“所有楼栋都采用一样的外立面和品质,停车场也是共用的,不同的地方是户型和梯户比。”现场销售同时向记者表示,项目容积率只有4.1,在前海属于很难得的空间感比较强的品质大社区;另外项目规划共2200个车位,车位比超过1:1,未来也不必担忧停车问题。

目前项目对外开放了两个样板间,分别为116㎡的三房两厅两卫户型和183㎡的四房两厅三卫户型。据现场销售介绍,116㎡的户型使用率超过80%,算上飘窗等赠送实际使用率有83%。两个户型都设置了大面宽景观阳台,其中116㎡户型有约8.1米面宽阳台,而展示中心内183㎡的户型在阳台可以看到欢乐港湾的摩天轮,预计高层可以看到较多海景。

另外,现场销售表示项目未来交付会送简装,有地板和墙面等简单装修,预计2025年交房。

房探小结

整体来说,深业云海湾的优势较为明显,是前海难得的低总价限价新房,社区大,未来生活比较宜居;但另一方面,项目的缺点也不容忽视,目前该楼盘附近商业配套欠缺,距离地铁站较远。另外,项目靠近南坪快速隧道口,部分户型和楼栋可能会有噪音影响,附近有部分施工噪音影响,同时社区内有近一半的人才房,部分对圈层结构介意的购房者可能会有所顾虑。

采写/摄影:南都·湾财社记者 孙阳

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