今天端午节，祝大家端午安康。
又到6月，回顾2023年上半年，大家做何感想。
三月流火
2023年上半年是疫情正式结束后的第一个半年度，压抑三年的需求和情绪终于得到释放，各地政府在从年初开始纷纷各出奇招，尽力修复大疫三年社会经济生活损失。令人意外的淄博烧烤突然火了起来，进淄赶烤成了旅游新时尚，同时带火的还有淄博政务大楼，略显破旧寒酸的建筑衬映出淄博执政为民的政务作风，加之勤劳质朴淄博人民激起新风尚。淄博良好的营商环境成为各地政府效仿的典范，从某种程度上影响了整个山东政务环境。
人们对解封后经济发展的期待和压抑三年的住房需求得到释放，房地产市场自春节后迎来小阳春。但复苏并没有持续，5月份楼市迅速降温，经济形式不容乐观。
抛开难懂的CPI、M2等经济指标，通胀还是通缩的争论，我们自身已经对经济形势有明显感知。工作生活中满是焦虑、内卷，对未来收入的不确定我们不得不预防性存款。作为普通老百姓，从清晨开始就要面对子女教育、房贷车贷、赡养老人、生病就医和日常生活必需。那些要老百姓拿出存款用来消费的所谓专家，不如从提高社会福利保障体系方面给执政者建议，让老百姓无后顾之忧的消费。
5月以来，各类媒体在稳房地产才能稳经济还是稳经济才能稳房地产，“救房地产”还是“不救房地产”展开讨论没有定论。我想这些争论还将继续下去，或无疾而终或不破不立。
这一波房地产宏观调控始自2019年至2021年结束。供给端、需求端、金融端、企业端一系列组合重拳旨在让狂飙的房地产降温、刹车，确实也取得了所求效果。2021年下半年，恒大等一系列民营房企“爆雷”，恐引起系统性债务风险，房地产调控从急刹车调整为以“保交楼”为前提的扶持和支持。
疫情结束后的第一个5月，房地产小阳春没有得到持续反而迅速遇冷，从新房蔓延到二手房。刺激政策一波又一波，收效甚微。这些刺激政策其实没有新思路，基本对19年以来房地产调控政策的放松、取消和纠偏。
现在救还是不救房地产的争论已经没有意义了，因为争论的底层逻辑是一致的，能用的手段也是一样的。救与不救的根本区别在于对房价的期待，我认为这点争论没有意义，因为市场会说话。
这几年常听的房地产长效机制，什么样的机制才叫长效，什么样的政策又能成为机制，也没有定论停留在喊口号阶段。我想所谓的长效机制应该不是单纯的出台房产税，或许应该类似取消福利分房类颠覆性政策吧。
回到青岛拿地
2023年一批次供地顺利结束，14宗地全部成交，有4宗地溢价、2宗地摇号，不少媒体用了“火拼”、“拼杀”等词汇，表面看如此其实并没有。在设条件的土拍背景下，国央企受体制限制无法有效补充土储，在青土储见底压力下，参加这些地块的竞拍成为缓解土储焦虑的选择。
历史是过去的现实，现实是历史的延续
2009年以前青岛实行过“项目招拍挂”或者毛地招拍挂，大概是区政府层面发布项目招拍挂公告，成交后只与房企签成交确认书，由房企负责拆迁资金投入，净地后房企缴清土地出让金并签署土地出让合同，之后便进入项目二级开发阶段。房企享有土地出让金返还款用于平衡拆迁投入。像崂山四姜一湾、朱家洼等地块都是类似操作。
随着城镇化加快，青岛集中完成了几个大片区拆迁，区政府为提升城市形象，前往深圳、香港等地区招商引资，引入大品牌开发商进行大片区开发。集中引进了万科、中海、绿城等大牌房企，分别开发了万科城、生态城、国际社区、理想之城等百万方大盘。应该说那一波的招商引资成果显著，有效提升了城市形象，改善居住品质，也引入了深圳、香港等开发理念。那时候本土企业还在默默打野发展。
2015年之前青岛是传统的线下报名现场举牌的拍卖方式。那时候的排他主要靠物理排他，也就是尽可能的阻止购买拍卖文件，阻止报名，对于报上名的企业想办法劝退。
2015年后，房地产进入快车道，青岛正式实行网上拍卖。随着销售持续上涨，土地价值被迅速推高，政府开始给每宗土地赋予过多的社会责任，勾地成为绝对主流，设条件确保意向单位拿地成为自上而下的政策。产业勾地萌芽并迅速推广，政府同时推出了人才公寓政策，甚至专门出台了相关文件，明确规定不同原始土地性质配什么比例商业和人才公寓。那些年全年供应的土地一半是产业勾地一半是旧改地块。
正因为有适宜勾地的政策土壤，青岛就成了各方能人志士各显神通的战场。出现了专门做一级拆迁整理的企业，这些企业绝大多数在二级找房企合作拿地开发；也出现了各类新型的、前沿的、金融的、5G的、大数据等产业到青岛寻求产业落地。这时期出现了“地主”的概念，通俗说就是能锁定地块保证拿地的一方。
想在青岛拿地的房企不得不选择跟地主合作，合作必然要付出代价。为了促成合作，青岛涌现出各类不同的创新模式，像配资、固定收益、干股、预分红、股东借款等等。所谓创新不过是房企与地主之间利益诉求相差深远的被动变通。也正因此，这段时间是民营房企的占主流时代，国央企因体制制度限制，多数表现暗淡，只能盯着每年仅有的两三宗公开地做功课。
旧改勾地逻辑，即在财政资金紧张的背景下，一级资金来源于一级熟化单位（多数为本土房企），但一级资金收益是由二级开发收益弥补，因此土地挂牌设条件确保一级熟化方摘地成为惯例。
产业勾地的顶层设计是这样的，政府用住宅地块搭配产业（商业地块），由住宅地块的开发利润平衡产业（商业）地块投入，目的是取得地产、产业双赢。
随着后疫情时代到来，青岛勾地环境弊端越来越明显，产业普遍落地性差，人才公寓配租配售困难，民营房企爆雷躺平不再扩张拿地，拿地主力回归到国央企。
在市场下行形势下，旧改项目一级熟化单位投资乏力，一方面影响一级熟化进度，另一方面二级阶段没钱拿地。青岛土地市场出现了本土企业没钱拿地，品牌房企又拿不到地，平台公司兜底拿地的尴尬局面。
从2023年一批次和二批次不设条件土地占比看，政府控制供地节奏，尽力扭转封闭土拍的局面，提升土拍活跃度的决议和动作是坚定的。
后疫情时代青岛投资的思考
之前在青岛做投资主要的精力是放在整合资源、找到地主方、取得信任、达成合作、促成落地这一主线，而对于项目产业、定位、量价关系等更多的是由支持条线，比如客研、设计、运营的条线协助完成。很多时候青岛的投资不太看重公开招拍挂的地块，会不自然的认为招拍挂地块是入门级投资技术含量不高，这与南方城市甚至济南投资在意识和认知的不同。现在时代变了，投资的思路也要变了。
基本的趋势判断，2023年下半年青岛预计将继续控制供应量，改善存量结构；严控土拍条件公开出让或成为主流。同时政府有意延长出让公示时间，降低竞买保证金比例，延长土地款支付节奏，优化房企现金流，提高房企参与积极性。
怎么干呢，概括一下，投研协同前置研判，聚集传统改善板块，发掘板块结构性机会；抢抓公开出让机会，重视勾地底层逻辑，专业与努力并重。
对于勾地，我认为短时间不会彻底推出历史舞台，但比例会降低，勾地会成为更为专业的课题，更应该吃透“正负面清单”，重视勾地成立的底层逻辑。
最后
地产下行，青岛土地市场走到了十字路口，正如鲁迅说的，站在歧路上是几乎难于举足，站在十字路口，是可走的道路很多。
