*监测周期2023年5月1日-31日
本月观点及政策汇总
本月观点
数据快报
5月，全国商品住宅市场降温态势延续，市场修复节奏暂缓。虽然同比来看，整体成交水平好于2022年，市场已有复苏表现，但后劲不足。小阳春后，积压需求释放接近尾声，其中主要为刚性需求，改善需求并未充分释放，受二手挂牌量持续上升以及成交周期拉长影响，整体置换链受阻，新房市场来访看似活跃，但实际成交节点滞后，转化较低。此外，一线城市二套七、八成的首付比例，叠加个税及中介费用，改善置换成本居高不下。目前，中央及各地方层面已经开始就二手房中介服务费用等问题开展意见征求及相关制度探讨，随着制度逐步完善，或对改善市场起到推动作用。
一线城市成交面积环比降13.67%，成交价格环比升0.39%；二线城市成交面积环比降4.05%，同比升17.11%；三四线城市成交面积环比降6.49%，同比升5.81%。本月，市场持续低温，供应、成交均环比走低；从存量方面来看，一线城市去化周期均有下降，二线、三四线城市去化周期超过20个月的城市数量减少。
宏观房地产数据分析
2023年1-5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。其中住宅投资34809亿元，下降6.4%。全国房地产开发投资同比降幅再度扩大，增长乏力，房企拿地及开发节奏放缓，积极性下降。目前，受整体经济恢复缓慢影响，房地产市场恢复较弱，面临困难较多，尤其是销售乏力，去化困难。
一线城市商品住宅市场
一线城市商品住宅量价走势—月度
5月，一线城市商品住宅市场供需延续下滑，受成交结构影响，均价小幅走高。上海市场供应上升，成交走低，区域冷热不均现象加剧；北京市场供应规模维持低位，成交止升转降；深圳市场供需双降，刚需需求疲软，占比持续下滑；广州商品住宅市场供应环比降幅达60.94%，成交面积微升。本月一线城市商品住宅供应面积为176.44万平米，成交面积下滑至251.86万平米，成交均价走高至55007元/平米。
典型城市商品住宅量价走势—上海
5月，上海商品住宅市场持续降温，区域冷热不均现象加剧，整体供应面积83.76万平米，环比升17.64%，成交面积74.96万平米，环比降16.25%，成交均价64636元/平米，环比升3.81%。来访方面，受三四批次集中入市影响，全市来访指数走高。本月共计开盘32个项目，整体开盘去化率达77.5%，其中半数项目日光，14个项目出发积分，但仍有各别项目去化不足10%，销售压力较大。此外，本月二手房成交量价持续下滑，议价空间加大，卖方出售意愿减弱，整体成交周期拉长，若无相关政策刺激，6月回暖预期较弱，短期内市场波动较大，市场仍处于修复期。
典型城市商品住宅量价走势—北京
5月，北京商品住宅市场供应维持低位，供应面积14.01万平米，环比微升2.46%，成交面积止升转降，大幅下滑至61.67万平米，环比降24.24%，但同比呈上升态势，成交均价59574元/平米，环比降1.31%。分区域来看，朝阳区销量最高，仅3个区域成交环比走高，其他区域均环比下降。
一线城市商品住宅库存量及去化周期
5月，一线城市库存面积基本稳定，上海去化周期缩短至6个月，价格上涨压力较大；北京、深圳去化周期降至20个月以下，价格下行压力较大；广州去化周期持续缩短，近期较为稳定。
二线城市商品住宅市场
二线城市商品住宅量价走势—月度
5月，二线城市商品住宅市场供需均持续走低，成交均价环比下跌。本月，二线城市整体供应面积下滑至882.81万平米，成交面积1327.12万平米，环比降4.05%，同比升17.11%，成交均价20386元/平米，同比升11.44%。政策方面，多地再度放宽或取消限购，降低落户门槛，优化公积金额度等。
典型城市商品住宅量价走势—杭州
5月，杭州新建商品住宅市场供需延续走低态势，供应面积90.48万平米，环比降11.05%，成交面积92.1万平米，环比降26.77%，成交均价小幅走高至33836元/平米。本月，杭州差异化限购区进一步扩大，萧山区宁围、闻堰街道，余杭区瓶窑、中泰加入放松限购区域，只需缴纳一个月社保或落户即可购买新房，购买二套住房不受落户满5年的限制；落户门槛降低，35周岁以下大专学历只需一个月社保即可落户，海归及高层次人才仍为抢夺重点，政策优待进一步向之倾斜。
典型城市商品住宅量价走势—成都
5月，成都新建商品住宅市场供需双降，供应面积91.9万平米，环比降35.15%，同比降42.29%，成交面积持续下滑至168.53万平米，均价环比微升至22728元/平米。成交结构方面，高端改善项目热度持续，区域冷热差异加剧。政策方面，成都多部门联合出台配套幼儿园建设新规，有利于从源头上解决新建商品房幼儿园学位紧张的问题。
二线城市商品住宅库存量及去化周期
5月，二线城市商品住宅库存持续下降，且趋于稳定，监测的20城中，15个城市库存下降，但青岛、沈阳和武汉库存仍超过1500万平米，其中沈阳和长春去化周期仍超过25个月，去化压力较大。
三四线城市商品住宅市场
三四线城市商品住宅量价走势—月度
5月，三四线城市商品住宅市场持续遇冷，供需双降；本月三四线城市供应面积200.47万平米，成交面积315.38万平米，成交均价下跌至17499元/平米。政策方面，本月三四线城市政策出台频次下降，一方面，三四月相关政策较频繁，调控效果仍需时间；另一方面，部分城市现有购房环境已非常宽松，可调空间有限。
典型城市商品住宅成交走势——烟台
5月，烟台商品住宅市场延续平淡，整体波动较小，供应面积19.06万平米，成交面积22.06万平米，成交均价12036元/平米。成交结构方面，改善项目仍为成交主力，占据成交榜单TOP10，多位于开发区、芝罘区和莱山区。库存方面，烟台当前库存面积1183.65万平米，持续高位，去化周期长达40个月。
典型城市商品住宅成交走势——昆山
5月，昆山商品住宅市场热度持续下滑，供应规模再度腰斩，成交面积15.23万平米，环比降24.18%，成交均价22484元/平米，均创本年度新低。在楼市整体降温的大环境下，昆山房企推盘节奏放缓，积极性下降。成交区域方面，千灯镇、开发区和周市镇位列前三，热度较高。
三四线城市商品住宅库存量走势
5月，三四线城市商品住宅库存小幅缩减，但去化周期普遍拉长；其中，泸州、烟台、江阴去化周期超过20个月，市场去化及价格下跌压力较大。
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