太难了！南京地铁小镇的业主，3年亏65万！

当青龙地铁小镇首个摇号盘——誉峰苑，在今年5月份卖出了2.33万/㎡的价格后，预示着这个曾经炙手可热板块，终究也没能扛得住“割肉降价”的命运。

附近二手房店内门可罗雀，中介直言：“不降价根本就没人买！”

誉峰苑单价约2.33万/㎡、珑悦单价2.3万/㎡、恒大龙珺半年“未开张”......没有了“核心区”光环，青龙地铁小镇也被推入“砸盘”行列，难现高光时刻。

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业主3年亏65万

链家网显示，今年5月20日，誉峰苑成交了一套建面约110.69㎡的三房，顶楼房源，总价258万、单价约2.33万/㎡。

单价约2.33万/㎡是什么概念？

要知道，誉峰苑在2020年4月底收官时，销许均价约2.97万/㎡。网上房地产显示，誉峰苑建面约110㎡的顶楼房源，单价都在2.9万/㎡以上。

相当于3年时间，业主至少要损失65万。

据了解，业主最初挂牌总价为330万，如果顺利卖掉，基本属于不亏不赚。

但事实上，从挂牌到成交，卖家多次试探性调价，最终调价7次、降价72万成功出手。

今年3月27日，誉峰苑在链家网上卖出了首套二手房，建面约88.95㎡的三房，成交总价为265万、单价约2.98万/㎡。

与2.9万/㎡的收官均价相差无几，加上年初市场热度颇高、“涨”声颇响，多数人对小区行情抱以积极的看法。

没想到两个月过去，成交价不增反降，令不少业主内心“破大防”。

中介还透露到：“旁边的珑悦也刚卖了一套，建面约108㎡，成交总价248万，单价约2.3万/㎡。这一片的房源都在试探性降价，没办法，价格高了就是卖不出去。”

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“砸盘”并非个例

誉峰苑“割肉卖”并不是个例，从去年开始，地铁小镇的二手房市场降温就已非常明显。

像板块的老牌小区中南山锦花城，依靠低密度、成熟小区等优势，坐稳成交量头把交椅。

链家网显示，今年5-6月份的成交记录中，无论小户型还是大户型，单价多稳定在2.4-2.5万/㎡左右。

而翻看记录可知，2019年4月，中南山锦花城在链家成交首套房源，单价约2.6万/㎡；

2021年成交记录中，最高单价约3.8万/㎡，最低也在3万/㎡以上。

2022年至今年2-3月份，小区房源的成交单价多在2.8万/㎡；

至今年6月份，成交单价降至约2.4万/㎡。

从3.8万/㎡到如今的2.4万/㎡，1.4万/㎡的降幅，可见哪怕是板块内的王牌小区，也逃不过市场大势所趋。

同样是板块首批二手房的小区，恒大龙珺的境遇就更显凄凉。

2022年仅有两套成交记录，2023年至今还未售出一套。

链家网上的待售房源，“降价”二字随处可见，但就像中介所说的那样：不着急卖的都在试探性调价，着急卖的一个月能连降大几十万。

对于中介来说，降价的好处是买家咨询量开始增多：“今年年初的成交价还算可以，但买家咨询量不多。最近降价的多了，咨询量虽然上来了，但是持观望状态的买家更多了。想着一降再降然后“抄底”，谁都想买更便宜的。”

最后中介还表示，近期降价急售的房源并不少，但无论怎么降不会“降的太离谱”。如果是自住需求，价格、房源都合适的情况下，倒是可以伺机而动。

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板块高光何时重启？

撇开“砸盘”不说，青龙地铁小镇也曾有过高光时刻。

2016年初，中南山锦花城和恒大龙珺落地板块，给周边居民提供了置业新选择；

2017年初，地铁4号线通车，板块多幅宅地扎堆出让，招商、深业、阳光城等房企相继进驻；

2019年，板块规划再次升级，2020年9月，南外仙林分校紫东江宁学校投入使用，教育资源的注入让板块热度更上一层楼。

作为南京首个TOD地铁小镇，市场热度一再拔高，多家楼盘中签率屡创新低、开盘即磬。

2019年8月底，誉峰苑首开，中签率约12.4%；2020年4月底收官开盘，普通房中签率约18.5%。

2019年9月，阳光城文澜府首开中签率9.5%；2019年12月底，项目收官中签率为9.8%。

2019年7月，珑悦加推开盘，中签率低至7.5%；

2019年9月，招商正荣东望府收官，中签率23.2%；

2020年12月，深业青珑上府首开，中签率约9.6%；2021年7月收官，209套房源吸引1470人报名。

2021年9月，高科紫星荣院一次性推出所有房源，首付6成验资200万，综合中签率约51.6%。

至此，板块再无新房供应，之后，南京楼市进入市场下行，新房、二手房的热度开始降温，房价开始趋于市场常态。

随之而来的是板块规划变动，光环散去对板块的影响，便率先显现在二手房行情上。

同时，板块许久未有新盘上市，更多人期待新宅地出让，给市场注入新鲜血液，提振板块信心。

就在7月14日，地铁小镇将出让一幅低密纯宅地，西邻中南山锦花城，向北直面山景，周边多个成熟小区，居住氛围较为浓厚。

另外，从地块出让条件来看，容积率低至1.2、限高24，大概率将会和邻居中南山锦花城看齐，打造低密洋房产品。

值得一提的是，这幅宅地曾出现在去年第三批土拍名单中，之后宣布延期出让。此次出现在土拍名单中，无疑是给板块新房市场带了新希望。

时隔4年再次挂地，也让大家重新审视起板块自身条件。

从位置上来说，青龙地铁小镇位于仙林以南，距离南大仙林校区仅有2公里左右；周边有山、水分布，南京园博园也距离板块不远，自然环境相对较为优秀。

从现有发展情况来看，南外仙林分校去年已正式开学，南京市江宁高级中学预计今年投入使用，板块成熟小区分布较为集中，内部道路基本贯通，生活氛围较为浓厚。

需要注意的是，板块内还有多幅待开发土地，且多条断头路还在规划、修建当中，以及大型商业、医疗等资源配套，还需要时间来落地。

至于二手房“砸盘”是否会继续，青龙地铁小镇G29地块能不能重启板块高光，还要依靠板块后续发展，以及市场行情的走向。