6月16日，石峰区铜塘湾街道水泥管厂片区的株洲智能智造产业园项目施工地，现场工程机械轰鸣作响，运输车辆来回穿梭，施工人员正紧张有序作业。
看这奋力建设的发展势头，很难想象，这块121.91亩的土地已经闲置10余年。土地长期没有利用，成本不断累加，如何提高土地利用效率？石峰区给出答案：盘活水泥管厂闲置土地，建设以轨道交通装备制造配套为主的智能智造产业园，探索出一条借助社会资本力量，市场化、专业化盘活闲置土地的新路子。
探访该项目，看石峰区如何变“闲”为宝，让沉睡资产“活”起来。
调整发展方向
株洲市水泥管厂为市属国有企业，由于经营不善，企业效益开始滑坡，2011年株洲市人民政府明确由石峰区负责实施改制。石峰区委、区政府决定由区财政出资，区土地储备中心完成土地收储，将该地块变性为商住用地，用于房地产开发。
但水泥管厂区域坐落于石峰区清水塘西北角，位置较为偏僻；前有湘黔铁路线经过，铁路噪声大，影响居民休息；后有大型陵园，对部分居民来说，住在靠近陵园的地方可能引发情感上的不适或心理压力，这些因素一直制约着这块土地的开发利用，片区发展也进入了“死胡同”。改制支出资金长期沉淀，维护成本持续累加，面对这些压力，水泥管厂闲置土地盘活利用迫在眉睫。
2022年初开始，石峰区委、区政府和循环集团多次召开专题调度会，研究水泥管厂闲置土地盘活事宜。
作为商住用地的路子行不通，那将土地变性调规为工业用地呢？当前，清水塘产业新城建设如火如荼，田心千亿轨道交通产业持续发展，水泥管厂地块紧邻清水塘工业区，离田心直线距离不到3公里，石峰区果断决定，借助轨道交通装备制造产业溢出效应，把水泥管厂地块打造成以轨道交通装备制造配套为主的智能智造产业园。
创新推动盘活
底子清，才能路径明；心中有数，行动才有方。石峰区迅速成立水泥管厂土地盘活工作专班，由区委书记挂帅、区长任组长，高位推进，同时抽调住建、审计、商务、财政等区直部门骨干，对片区土地情况进行详细梳理。
盘活有方，胸中自有丘壑。石峰区立足实际、创新思维，通过政府、社会资本共同开发，加强项目全过程管理，重视“选商”运营等，创造性开展闲置土地盘活工作。
为降低风险，石峰区改变以往政府单一主导土地开发模式，创新实施FBO模式，即引进社会资本方一体化负责项目投资、建设、招商、运营。2022年3月，循环集团出资成立SPV公司（株洲欣石峰智能产业园发展有限公司），石峰区政府向株洲市政府申请土地变性调规后，SPV公司成功摘牌取得水泥管厂片区121.91亩的建设用地。拿到土地后，SPV公司通过向社会公开招标方式引进民营企业作为战略合作方，明确由战略合作方负责出资进行产业园区的投资、建设、招商、运营。项目建成后，战略合作方通过厂房出售或出租，招引产业项目落户园区，回笼项目资金，并按照合作协议约定进行效益分成，确保SPV公司在规定时限内收回土地摘牌成本、获得兜底投资回报等。
在项目实施过程中，从工程初步设计、施工图设计、预算编制、工程施工到结算编制、工程审结等各环节，都由SPV公司具体负责，住建、财政、审计等职能部门全程参与，实现对项目的全过程监管，尽最大可能压缩成本。
区别于其他项目，智能智造产业园项目的合作模式由招商转变为“选商”。据SPV公司董事长帅乐介绍，在引进水泥管厂闲置土地开发战略合作方时，SPV公司将从合作方公司背景、所属行业、亩均税收等方面进行考察，明确要求公司需要具备丰富的园区运营能力。此外，根据《株洲市石峰区企业综合评价实施办法（试行）》，入园公司将以“亩产论英雄”，实行“一年一小考、三年一大考”，连续三年考核不达标则启动退出。同时，当运营期内园区亩均税收超过约定标准时，将对合作方公司予以奖补，激励公司招引好项目，全面提升发展质量、效益和水平。
云创智城公司董事长龚小平说，水泥管厂闲置土地盘活采用的合作共建模式，充分发挥了区属国有企业的品牌效应和民营资本的灵活性，让项目汇聚更多的招商资源；同时，能够实现区政府、区属国有企业以及民营企业三方共赢，达到经济效益、社会效益双丰收。龚小平介绍，项目建成后，不仅能有效盘活国有资产，实现保值增值，贡献税收力量，还能以点带面，用智能智造产业园项目带动整个片区发展。
项目兴则产业兴，项目强则经济强。石峰区坚持“政府主导、社会资本参与、市场化运作、多方共赢”，统筹推进水泥管厂闲置土地盘活开发。仅历时半年，株洲智能智造产业园项目顺利开工建设，水泥管厂片区市场化投资、建设、运营一体开发模式获评“株洲市2022年度十大改革典型案例”。
截至6月中旬，株洲智能智造产业园项目1.1期工程进度已达到总工程量的75%，其中：4栋厂房已封顶，剩余3栋正在加紧建设，预计今年9月建设完成并交付使用。项目1.2期在年底将启动建设。项目建设完成后，可容纳生产型、配套服务型企业50余家，预计10年税收将达3亿元以上，可带动当地就业2000人以上。
截至目前，已有近60家企业到现场进行投资考察，其中有6家企业缴纳订购诚意金并签订《订购意向协议书》，项目正在火热招商中，欢迎广大企业家到石峰投资兴业。
（宗倩）
