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问答338期
问：科技四路（三环内）算是高新几期，一期，二期、三期是哪里？
答：可能除了卖房的整天把三期挂嘴上，对于多数人，这种划分界限都是懵比的，几期只是关于高新范围内泛的划分；
一般一期多指高新路，科技路沿线，二期多指唐延路，锦业路，丈八北路，团结南路沿线，分别是高新在不同阶段的主要开发范围；
三期包括丝路软件城和丝路科学城两部分，前者以西三环为界限，东侧鱼化寨板块，西侧软件新城板块，前者产城融合区，后者住宅区；
第二个部分是目前的西太路沿线，有CID，丝路科学城等多种叫法，划分的区域范围不同，目前有售楼部的都是CID（中央创新区），以西太路为中轴，向南的国际社区也属于科学城范围；
对于普通人而言，不用纠结几期，周边配套，学校，公园，商业齐全即可，科技四路内属于软件新城，即鱼化寨部分。
问：软西中建山海境值得入手吗，据说均价23000+？
答：算是少有的tod 社区，地铁上盖住宅+商业，小区体量也很大235亩，算是软件新城范围少有的大社区；
开发商构成里，中建丝路，中建东孚、中建新疆建工、西安轨道交通集团，有住宅开发经验的主要是东孚，即此前中建在西安的住宅开发商，小区一般，溢价不高，不用担心交付，但品牌是弱了一些；
小区最大的卖点就是3号线，12号线交汇站之上，纯地铁盘，附近中海，中铁建社区，十九小、四初等配套齐全，一路之隔即雁塔区；
地块位置受制于地铁停车场限制，狭长布局，除了围合住宅外，还有4万多平的商业，地块不太规整，但楼间距很大，景观面积能有近12万平；
户型上，中规中矩，还算主流，如果价格23000+，挺有竞争力，如果预算多，直接看中海，保利，中铁建，后期二手市场，溢价上中建优势不足。
问：西咸热度遍变低，买房人少，是什么原因？
答：多方面原因，区域发展上，兑现速度相较前几年满了不少，进入漫长的建设和招商期，市政，配套等落地变慢；
讨论度上，由于西咸主要客户为无购房资格的外地朋友，以及部分周边人群，当人口吸纳变慢后，没有更多人口流入；
房价上，普遍经历过一波快速上涨期，尤其以沣东和沣西，更是跳涨，830限购后，沣西降价明显，打折促销变多，越是降价，越没人敢买，沣东新房供应少，秦汉、空港比较萧条，泾河凭借价格低，周边还有需求；
供应上，主城区新地，新房大量供应，港务和高新吸纳了大量的买房人群，求稳心态下，配套，人口，产业更全的主城区是首选，外溢为主的西咸没了客户；
房价上，二手房滞销，降价打折，更打击了投资买房的信心，处在僵持状态。
问：预算300万，付完房子手里留多少钱可以？
答：总价300万的房子，在西安也算是小中产了，不过大家的处境并不相同，有人买了该吃吃该喝喝，有人拼借腾挪，月供过万，负债颇多，当下的市场，不建议任何高负债，一旦收入不稳，就被房子卖了；
一般来说，如果后期收入稳定，月供占据收入的三分之一比较合理，不至于影响生活，高总价下，最多也不能超过一半，如果付完首付，还有余钱，可以一部分分摊部分月供，一部分生活，也可以提前还款，或者首付多付，贷款少一些；
每个人资金情况不同，收入千差万别，买房是大，但别影响个人生活，造成高负债，要降负债，留足现金。
问：龙湖砚熙台未来发展前景，周边还有村落？
答：要慢慢学会接受，这就是老城区，很难做到新区全部推倒重来，一拆了之，更多的则是新房，老房混在一起，既有居住感，又有生活气息，虽然城市观感差一些，但住的更舒服；
砚熙台紧邻香缇，十多年了，学校，地铁，商业的配套都已齐全，这个片区就是密集住宅区，指望有更多新的规划并不现实，多面向的就是城东地缘自住，讲究所见所得；
小区本身，由于新盘，户型，景观相较周边优势明显，但城改拿地密度稍高，楼间距一般，户数不少，后期二手房的竞争更多是和龙湖香醍自己的对比；
周边老换新，小换大的看的比较多，跨城过去买的，多半是冲着15000+价格，算是刚需上车低门槛。
问：曲江第三学校招生，对于万科东方传奇房价有什么印象？
答：炒学区的虚火确实太过旺盛了，由于曲江第一学校带来的中海二手房溢价，后续曲江的公办学校热度一直很高，科教园的曲江第三学校还没完工，最快也在9月份交付；
但学区范围已经划分，目前商品房小区有六个，分别是万科东方传奇、唐顿庄园、海德堡PARK、阳光城丽兹公馆、阳光城翡丽曲江、和众曲江城阅；
这些学校以前的初中学区是一中，六个小区也挺纯粹，都是商品房，生源也比较稳定，学校还没开学，一切未知，单纯凭名校+传言判断房价，有点偏心偏听了；
就小区而言， 买的早，拿地早，周边地铁，创意谷商业等齐全，房价又经历普涨，学校能带来多大溢价，有待观察，小区的素质上，多为刚改社区，产品，景观都比较老，目前的二手房成交也不理想；
着急卖也不好卖，等等九月学校信息，反而容易出货，学区是锦上添花，不一定雪中送炭。
问：长安区二手房，自住上班近，绿地城、金地常宁府还是万科城？
答：潜意识告诉我还是首选万科城，长安的二手房里，除了金茂府、长安府房龄新，产品改善，房价最高外，成交量最好的就是万科城，虽然房龄不断，期数比较多，但综合卖点很强；
位置上，西长安街有地铁，有商业，有大学，居住氛围很好，其次万科物业不错，小区普遍保值，还有小学和初中，够不到的备选旁边雅居乐；
而绿地，金地的位置明显靠南，周边居住氛围和配套相差挺多，品牌上也并不强势，价格优势也不明显，此前质量和投诉也多；
长安区居住成熟的区域集中在西长安街和学府大街，再往南买的人就少了！
问：高科麓湾15000+能卖掉吗，没有信心？
答：贝壳上，小区的成交价不等，一期均价16325元/平米，二期18282元/平米，三期15953元/平米，价格低主要是高层临三环楼栋，挂牌不少，但看房人很少，成交量极低；
二手房价格和新房价格几乎持平，还是比较少见的，当年虽然摇号不断，但临三环，刚需社区的溢价很少，基本都是买来自住为主，配套上，公园，地铁，一小分校齐全，但学校并未带来明显溢价；
目前二手滞销有大行情的原因，还有业主在继续下调价格，主要原因还是市场萎靡，看房的人很少，此类刚需小区的备选极多，浐河沿线，御锦城，绿地国际生态城，龙湖香醍等超大社区竞争激烈；
看得少，房源多，成交少，单纯拼价格效果有限，先别卖了，等等行情吧！
问：选软西是因为软东没房，软西生活配套缺失？
答：东西之分也是鱼化寨纳入软件新城以后，虽然东侧目前扔是空地为主，只有绿城，天地源，高科等陆续上市，但住宅用地的数量非常多，后期新房供应量只多不少；
软东的面貌像极了如今的丈八北路平移，住宅为主，补齐学校，公园，商业，软东更多的就是给软西产业园做住宅配套，从房源供应和稀缺度少来说，差了一些；
软西典型的产城融合区，产业园的数量和体量很大，住宅用地很少，保利，中铁建，中海的火爆都是因为稀缺，同时大户型居多，比较纯粹，论生活气息，小区少园区多，差了一些，但安静、纯粹，房价上限比较高；
产业区和住宅区上，前者很难复制，后者可批量复制，先买软西，再看软东！
问：绿地国际花都和紫薇西棠，哪个未来好一些？
答：非要矮子里面拔高个，紫薇西棠会好一些，地段上，临近高新软件新城，但都属于雁塔未来产业城板块，由鱼化工业园演变而来；
在经过搬迁改造进度后，片区面貌有一定变化，但非常有限，同时商业，学校，道路等配套仍然稀少；
开发商进驻的情况也很一般，绿地拿地早，此后是紫薇，卓越，金茂，与高新一路之隔，更多是作为备选，房价相差不少，新房，二手房普遍滞销；
二选一看紫薇是因为绿地溢价很低，同时临着三环，虽然更靠近地铁口，但临路环境很一般，紫薇周边待改造，整体安静很多，国企小区中规中矩，有洋房有高层，舒适度尚可。
二手房价格上，紫薇北区均价18867元/平米，绿地北区均价17684元/平米，相差不大。
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