近期，贵阳市场公示的“商住比”调整的楼盘越来越多了，基本上以前规划的楼盘商业部分还未修建的，或者是刚建设地基不影响后期规划调整的，都有规划方案调整公示。
楼盘“商住比”调整，官方用词是“商品房去库存方案”，这样的用词不能说错，但是不太直接。楼盘“商住比调整”，主要是盘活非住宅，加快非住宅商品房的去化。
该政策早在2022年4月贵阳颁布的《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》中就有明确的规定：
具体内容如下：多元化盘活非住宅存量。加快盘活非住宅商品房用地存量，对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。
根据内容来看，该政策用“商住比”调整说明更为直接明了，房企可以申请在不影响楼盘基本配套的前提下，调低商业占比，把部分商业“改规”为住宅进行销售，或开发打造其它新兴产业。
从目前公示的“商住比”调整情况来看，基本都是商业调整为住宅，也就是商业体、公寓等调整为住宅。
那楼盘“商住比”调整有哪些利好呢？
首先是对于房企的好处：主要利好有三：
一是减少后期销售压力：“商住比”调整内容主要涉及到楼盘前期规划的商业物业，如公寓。众所周知，与住宅相比较，公寓的销售去化难度是很大的，去化周期很漫长。当商业物业调整为住宅物业之后，房企销售去化就会轻松很多。
二是加速资金回流速度：“商改住”之后，楼盘库存去化相对会变得更加容易，去化周期将会缩短，对房企相应的利好就是资金回流速度变快，提高了资金的周转效率。
三是大大降低持有成本：在前期规划和拿地要求中，部分楼盘有规定要求部分商业物业需要房企自建、自持、自己运营，现在这部分商业规划调整为住宅，极大的减轻了房企后期的持有和运营成本。
其次是对城市的利好：主要利好有二：
第一点，城市库存量去化速度加快：从大市场数据统计来看，楼盘“商住比”的调整有利于楼市整体库存去化。
短期之内，“商改住”虽然会增加住房的库存，但长期来看，商业物业存量降低，同时住宅去化速度会让整体楼市商品房库存量得到有效降低。
第二点，降低城市后期运营负担：城市部分区域的“商住比”调整，对楼盘和区域的发展都是极为有利的。
因为过多的商业物业，小型商业体，公寓物业势必会成为项目和城市的负担，一旦这些中小型商业运营失当、摆烂，那么对应的项目和区域价值就会受到影响。
当下，特别是较为成熟的区域，或者是老城区，这种长期空置，或者是半死不活的小商业体多得数不过来。
哪怕是政府不断帮扶，不断发出招商公告，也难以找到高效的商业运营和业态进驻。
综合以上两点，好像“商住比”调整都是利好的，那商住比调整有没有弊端呢？这就要从楼盘本身涉及“商住比”调整的地块来看了。
结合实际，“商住比”调整的不利因素，要转移到房子和购房者身上。不利因素如下：
01.调整后的配套很难优化：“商住比”调整有要求，在总体开发强度不变、用地性质不变的基础上，项目范围内地块指标相互平衡为前提。但在实际的规划调整中，却难以做到最优化。
例如“商改住”后，住宅配套总有诸多的不完美，例如部分楼盘增加的学位需要另行就近分配。
02.住宅规划合理性较差：在原规划中，商业组团的空间尺度，高度都是按照商业需求去做的。现在规划调整后，原规划的商业空间并不能很好的满足住宅的设计需求。
例如，社区空间尺度，商业组团原本容积率较高，绿化较低，调整为住宅后，变化不太大，住宅所在的环境后期很难提升。
还有住宅的高度，有的原规划的商业楼很高，规划调整后，住宅的高度有所降低，但住宅的高度依旧在超高层的标准，有住宅高度达到47层、49层的。
还有的以前规划是纯商业（，商业体、公寓）楼盘，现调整部分产品为住宅，这种商业和住宅混合的楼盘，住宅空间会受到挤压，住宅居住是会受到影响的。
03.后期居住体验感不足；“商住比”调整之后，住宅的居住环境并不够纯粹，会影响后的居住感。
原来的商业组团，所有的规划要求都是商业配建，现在部分产品，或者是整体产品调整为住宅，会产生商业与住宅混合，或者是住宅与其它组团融入感差异都会相应的产生。
部分商业部分住宅混合的组团，或者是楼盘，住宅环境相对要复杂很多，商业的运营或者是租户容易对住宅的生活产生干扰。
整体“商改住”的组团，组团与社区其它组团的融入感变差，并且本来的商业组团空间较小，调整后空间也无法展开，社区空间，社区绿化，社区园林都无法做到丰富。
04.“商改住”组团二手房竞争不利因素过多：综合分析的情况，“商改住”的住宅与原社区规划的住宅组团相比较，不利因素变多，这在后期的二手房市场竞争中，这种不利因素会被逐渐放大，从而影响“商改住”组团的住房价值。
这是无法回避也难以完全避免的问题，“商住比”本来就是一种市场政策行为，可认为是对前期规划“失误”一种后期纠正，这种纠正不能“从头”规划，只能说小修小补，所以有问题留下都很正常了。
以上就是城语对“商住比”调整的一些问题及看法，仅供购房者参考，购房者在看楼盘的时候，请以实际为准，多看多问多比较，选择更为合适的楼盘和房子。
