无论是住宅、商铺，还是写字楼，购房者最关心的一样是收益。
一种是租金收益，另一个种是物业增值收益。
关于广州下一个CBD的争论总是喋喋不休，琶洲、白云新城、金融城、白鹅潭暗暗较劲。
关于广州CBD，先关注广州房产攻略，我们展开说！
对一个CBD来说，写字楼空置率最能反映片区的经济发展状况，也是一个不容忽视的数据。那么，广州今年的写字楼表现如何？一起来看看~
广州写字楼空置率18.9%！
在房地产市场下半场，有部分赛道正在重新萌发“春芽”。数据显示，目前商业地产市场日趋活跃，折射经济指标向好。从数据端看，商业地产市场三大主流业态（写字楼、公寓、商铺）成交量出现明显回春的迹象。
一栋栋拔地而起的商务楼宇，构成了“楼宇经济”的繁荣。去年，广州全市新增供应超50万平方米，高于过去十年年均新增供应40万平方米体量，市场已进入新一轮供应高峰时期，预计将持续至2024年。
目前全市共82栋甲级、超甲级楼宇，其中甲级54栋，超甲级28栋。
从分布区域上看，全市的甲级超甲级楼宇主要集中在天河区、海珠区，其中天河区甲级楼宇23栋，超甲级楼宇20栋；海珠区甲级楼宇11栋，超甲级5栋。
这两大区域同样也将楼宇经济作为促进区域经济高质量发展的着力点。
最近很多人都担心广州的经济，一季度增速只有1.8%，全国大城市排名倒数。那么，广州的写字楼空置率、租金情况如何？今年一季度，广州写字楼空置率18.9%，待租房源报价4.86元/㎡/天。环比去年四季度，空置率上涨1.4个百分点，租金下滑0.8%。
以珠江新城为例，区域内甲级写字楼在一季度的净吸纳量达到2.4万㎡，占全市成交量的半壁江山，空置率为13%，环比下降0.8个百分点。
广州一季度写字楼租赁，专业服务类企业需求再次超越金融与互联网科技类企业，位居需求首位。
需求主要集中在写字楼运营服务型企业及律所。金融行业持续发挥稳定市场的作用，其新租及扩租的需求活跃度较去年四季度有所提升。
然而，受头部互联网企业业务整合影响，处于转型期的互联网科技类企业租赁需求较去年同期下降近20%。
让人难以想象的是，珠江新城的国际金融中心、周大福金融中心，也有不少空置，其中部分办公室视野很好，可直望广州塔。
2023年，预计有12个新项目、总计87万平方米的办公面积投入市场，项目均位于核心拓展区。
这对于写字楼市场活跃度将进一步提升，特别是核心区的供应稀缺，租金也将有望在止跌。
同样，写字楼的发展情况也能成为买房的参考之一。
广州下个20万+聚集区…
今年，广州高端写字楼供应出现“井喷”，仅金融城就超过200万平...
数据显示，广州今年一季度有超过64万平写字楼投入使用，预计是过去3年的2倍。
据世邦魏理仕消息称，2023年广州写字楼新增供应中，预计有超80%面积来自琶洲和金融城。
其中，金融城最高新增24座、琶洲21座，而白鹅潭和白云新城分别也有8座和6座，个个都来势汹汹。
众所周知，广州琶洲、白鹅潭、金融城、白云新城这几个片区规划定位较高，均以商业商务区为主。
如今这几个板块内的写字楼项目相继交付，产生大量写字楼面积供应。
金融城：新增24座写字楼
首先，我们来看金融城。
金融城经过十年发展，已经吸引了中国人民银行广州分行、广东银监局、广东保监局、广东证监局在内的一行三局以及超60家世界500强企业总部进驻。
目前，金融城四个区域都已引入大量龙头企业，天河“二把手”的位置不可撼动。
金融城的写字楼集中供应高峰，主要是未来1-3年，是广州写字楼市场的主力军之一。
根据统计，金融城板块今年有24座在建/交付，粗略计算总建面超过200万平，高楼密度跟珠江新城有一拼。
今年上半年，中国人寿大厦、广东华兴银行广州分行、广发银行总部大楼等多个地标陆续封顶，金融城天际线基本形成。
图源百度百科：金融城效果图
6月初，金融城A塔320米地标金融城汇金中心正式竣工并投入使用，是广州首座5G智能写字楼。
图源：世贸集团
而与汇金中心并肩而立的君超中心主塔已于去年8月封顶。
琶洲：今年6座写字楼交付
再来看看，隔壁的琶洲。
琶洲CBD，2022年，琶洲写字楼的净吸纳量达到12.95万平，占全市约68%。
目前，琶洲已引入腾讯、阿里巴巴、唯品会等41个龙头企业，企业总数超3.4万家，年度营收超4000亿元。
而琶洲楼宇经济在带动高端企业进驻的同时，也为海珠吸引了大量高素质人才。
高端企业和高素质人才的双重激增，琶洲未来的参照物可能不止珠城。
琶洲今年在建/交付的写字楼达到21座，仅次于金融城。今年，海珠区陆续有6栋商务楼宇交楼入市，总建面约30万方，其中，大部分都集中在琶洲。
如琶洲粤传媒大厦已正式落成启用。
粤传媒作为广州文化企业30强之一，业务涉及融媒服务、产业园区、教育产业、体娱产业等庞大版图，琶洲有它可谓如虎添翼。
琶洲西区
白鹅潭：鹅潭一号总部今年完工
还有，频繁上热搜的白鹅潭。
作为定位为“广州西翼CBD”的发展核心，十四五规划中的“世界级地标商圈”，将引领广州的下一个城市中心。
白鹅潭核心区规划图
白鹅潭今年将有8座写字楼在建/交付。数量虽然没有金融城、琶洲多，但荔湾老城区的底子着实丰厚，10公里沿江经济带都是资本。
白鹅潭关键地标鹅潭一号总部、及296米的白鹅潭国际金融中心建设正在加速。
同时还有，省重点工程白鹅潭大湾区艺术中心，也正在进行工期最后冲刺，同样今年启动运营。
广州今年对白鹅潭的重视程度有目共睹，一季度白鹅潭商务区完成固定资产投资额约为84亿，规模以上工业总产值约100亿。
白鹅潭的秘密武器——商业。
万象城、太古商业、加上万科花地湾项目18万平的超级购物中心，“黄金三极”集结完毕，白鹅潭的商业狠起来连珠城都怕。
广州白鹅潭万象城动工仪式
值得注意的是广州白鹅潭万象城，项目拟于2026年3月竣工，体量相当于罗湖、深圳湾两座万象城之和。
相信未来的C位，白鹅潭必有一席之位。
白云新城：9月云港城17座楼封顶
当然，值得关注的还有白云新城。
白云新城是罕见城市CBD+湾区TOD的双核规划，坐拥超440亿投资的广州白云站枢纽，发展能级和经济带动量级甚至远超珠江新城。
白云新城6座地标项目也在狂奔。目前，白云新城汇聚了白云绿地中心、南航大厦、广州无限极广场等20多栋总部大楼，CBD风范已经展现出来了。
其中，广州湾区法务大厦、及北大科技园粤港澳大湾区总部今年将会竣工。
四大续建的项目中，粤海云港城的建设速度仿佛开了倍速。
据广州白云发布消息，今年9月粤海云港城17座高楼封顶，9号和11号地块2024年底完成项目验收。
图源：广州白云发布
不难看出，写字楼集中供应的板块，无一不是政府重金投入、产业聚集、人才荟萃之地。
从珠江新城到琶洲、金融城，从长隆-万博到白鹅潭、白云新城...这些CBD在产业、经济的高度聚集，也被称为“CBD效应”。
在“CBD效应”的带动下，高端人才也高度汇聚。也让CBD物业的价值底色也比其他区域来的扎实，不少CBD物业都是板块内的价格标杆。
跟着CBD买房，也成为楼市的一条定律。
比如，琶洲CBD板块内的新房，琶洲南TOD价格突破16万/平，二手保利天悦，挂牌价最高接近20万/平。
图源：贝壳找房
而与琶洲CBD一路之隔的滨江东，二手挂牌均价仅为6万/平、客村板块甚至低至4万/平。
截图来源：贝壳找房
这样的规律在其他CBD上也同样适用，比如金融城的合景臻溋名铸，价格冲高到20万/平、白鹅潭悦府以及白云新城粤海云港城最高10万/平，均是片区的价格天花板。
随着未来几年写字楼供应的集中释放，带来大量CBD物业的簇拥者，也将进一步推高CBD物业价值。
同时也意味着，这些CBD物业将会越来越稀缺，未来将难以复制。
广州写字楼值得投资吗？
商业地产自2000年以来，就已经处于活跃的状态了。那时，众多商业地产项目如雨后春笋般冒出，掀起阵阵投资热潮。
去年，广州全市新增供应超50万㎡，高于过去十年年均新增供应40万㎡体量，市场已进入新一轮供应高峰时期，预计将持续至2024年。
根据第一太平戴维斯最新数据显示，去年广州平均空置率四个季度连续上升，2022年末同比上升6.7个百分点，至16.3%。
高空置的压力下，广州写字楼还面临新的难题——供应量激增。
今年，全市甲级楼宇存量至690万㎡，随着大批新增货量入市，只会加剧市场内卷，接下来广州写字楼市场，将不得不开始打价格战。
现在在问租写字楼时候，对方基本都会强调‘这只是报价’，言外之意就是还有议价空间。
市场空置率升高，写字楼业主面临竞争压力正逐步加大，业主只好调整租金价格吸引企业租户。
数据显示，广州全市净有效租金已连续四年下滑，今年跌幅超5.0%，而珠江新城租金在全年累计也下降超5%。
而写字楼市场是否繁荣一直被认为是经济的晴雨表。
广州写字楼空置率居高不下，与大环境、供应量大等因素息息相关。
因此，投资方面，需要更加谨慎。那么，你看好广州未来的写字楼市场吗？
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