最近听说翠湖价格已经打到18万/平了...
这件事什么概念呢，就相当于告诉你上海某豪宅突然了打五折
有新房业务的中介跟客户说起倒挂的时候，翠湖永远是排在第一梯队的
去年这时候如果你跑豪宅市场，听到的翠湖均价大概都在25万/平上下
去年翠湖四期隽荟的成交均价更是达到33万/平
突然冒出18万/平均价的房源，消息当然劲爆
甚至我们的潜台词可能都是
嗯豪宅大跌了/豪宅不行了/这市场得多冷才会看到18万的翠湖
但这件事真的只有18万数字这么简单么
01
翠湖的18万/平是真是假，是个案还是普遍
确实，翠湖二期御苑有一套在挂的140平户型
挂牌价2626万，挂牌均价在18.75万/平，这是目前翠湖所有在挂房源中，均价最低的一套
但这是个例
今年到目前为止，翠湖天地1-5期共计成交33套
他们的挂牌价、成交价是怎样的，我们以御苑为例
今年截至目前已成交7套
这7套，还没成交前的挂牌均价在24.97万/平
跳过合同上的网签价格，我们找到了这些房子最后真实的成交价格
成交均价在23.93万/平
这个价格跟均价18万/平的“印象”有差距
从议价空间看，以翠湖二期御苑为例，挂牌均价24.97万/平，真实成交均价23.93万/平（非做低），议价空间4.16%，偏低
甚至低于今年普通住宅的降价幅度，今年截至5月，500万左右二手房的议价空间大概在5%-10%左右
我们也拉出了过去5年，翠湖二期御苑的每年的成交均价
今年以来的23.93万的真实成交均价，跟2022年23.8万/平，基本持平
这个成交均价也是2021年的132%、2020年的140%、2019年的137%、2018年的135%
所以恐怕很难说翠湖天地在大降价
我们也看了今年翠湖天地一期雅苑、三期嘉苑、四期隽荟、五期瑞苑的真实成交价
无论其中的御苑，还是翠湖天地其他四期的价格，很难很难说跳水
哪怕是从成交量来看，今年翠湖1-5期成交的33套，跟过往比起来也属正常
2018年-2022年，翠湖1-5期每年分别成交
48套、42套、96套、112套、62套
今年只过去一半，33套的成交只能说位于区间内和去年持平，也无较大波动
“18万/平的翠湖”更多是一种氛围，而这种氛围可能跟几种情况有关
着急用钱、急于变现救急，只要高于买入价，都不算亏，不过这是个别现象
更普遍原因包括两类，第一带不带车位
这里的车位价位在150万左右，而且不是有钱能买到，所以有没有这个车位，对同户型豪宅而言，均价会有差
5月出售的9栋604号的成交均价在17.7万/平，而9栋904号成交均价在19.1万/平，904号就带一个车位
第二类原因就是支付方式
这点在豪宅交易时尤为明显，3月30日成交的一套翠湖三期91平的小户型，均价也只有18万/平，但业主为现金支付
此外其实还包括税费，这是重要一环
有的加上全额增值税，税费可以轻松过百万，而百万税费对千万房子而言可能就是能不能成交的点
这些价格都可以拿出来做文章
02
其他豪宅呢
不止翠湖天地，其他被传偶有放出极低价格的豪宅也有类似情况
汤臣一品目前链家在挂4套
没有低过1个亿的挂牌
今年目前在挂户型有4套，3套430平左右户型、1套595平户型
最低挂牌1.4亿、其次1.5亿、再是1.6亿，最大的在挂595平的挂牌2.6亿
除了1.4亿的挂牌，其他都是今年新挂牌的，1.4亿挂牌是前年年中挂的
汤臣一品最小户型接近400平，前排面积大一点、后排面积小一点
这套房子位于后排+中低楼层，所以房源本身竞争力相对较弱
但哪怕是这套房子，我们看下它的挂牌动作
➤ 2021年4月18日挂牌，1.12亿元
➤ 2022年7月1.3亿元
➤ 今年3月挂牌价调到1.4亿元
这种过亿标的挂牌，可能几年才能卖掉，性价比高的才能当年卖掉，所以这个成交周期还算正常
但是你看它的挂牌价这两年并没有市场传言的有跌
哪怕现在谈，底价也在1.2亿左右
我们再看下云锦东方
目前链家内外网加起来，目前可售房源13套
各面积段都有在挂，小区主要户型段挂牌价
小区挂牌均价在20-26万/平，同户型的挂牌价格，今年以来基本没有波动
成交价格也是
以410平左右户型为例，去年成交总价1.08亿元（真实成交价，非网签）
今年云锦东方锦园6号楼同户型成交了一套，总价1.05亿元（真实成交价，非网签），降幅2.7%，对比全市二手房，几乎不能算降
其他户型也是
1套470平左右户型，3月挂牌1.3亿元，最后成交1.2亿元
我们去看，复兴珑御、尚海湾豪庭、瑞虹新城、中粮海景壹号...
他们的挂牌均价偶有下滑，但基本趋势在走高
从挂牌价走势可以看出成交价基本走势
具体到眼下，成交量会下滑，但成交价基本持平，翠湖天地就是案例之一
所以你说豪宅的价格打折了么，应该没有
03
“其实越高总价，价格越稳定”
这是十年豪宅中介跟我说的一句话
这句话的开头是，郊区房源、市区老破小最近价格都在降，但豪宅基本没降
同户型均价偶尔有降，但整体降幅偏窄
我们今天为各位呈现的豪宅降幅都不超过5%
只是说成交量少了
3000万-5000万房源挂牌可能走高，但基本盘面的成交均价跟去年持平
出现的降价被放大，其实更多是个别情况，然后被放大
总价越高、价格越稳
像今天为各位介绍的这种过亿的顶级豪宅，价格都比较坚挺
更多时候我们听到的顶级豪宅降价这类关键词
很多时候，容易出噱头
可能也不是故意要诓你，更多时候它本身很难对标
无论是汤臣一品、云锦东方，还是中粮海景壹号，他们几乎一房一价，很难对比
同方向看江、同户型前后交易也隔很久，成交价很难看出近期变化
但有一点可以肯定，成交价上涨后，后期出现可对标同户型，无论挂牌价和成交价波动幅度偏窄，偶有回调，但一定不多
还有一点倒是真的
就是越是这种特殊时期，房子的缺点会被放大
房价上涨的时候，可能因为房源紧张，着急上车一套有瑕疵的
但行情不好的时候，这些瑕疵都会被买家放大
中信君廷成交均价在19万/平左右，有一套在挂户型均价17万/平，号称性价比极高，但其实我过去看才知道小区靠马路，并且还是个双向四车道的十字路口
翠湖一期雅苑有一套170平边套在挂，也是号称小区性价比之王，均价最低，但也只有过去看才知道户型有点奇怪
还有
一些小区部分房源有明显降价，是因为小区天生自带两级分化
比如仁恒河滨花园，这个小区从89平-500平户型都有，并且围合排布，各个朝向都有，均价从11万/平到15万/平都有
这类小区在遇到行情下行，小户型、北朝向，会出现降价明显情况
但依然不影响主力户型的价格
类似这种情况，都会在基本盘面上，形成点状降价
但你要说像整体市场那样的降价，豪宅并未出现
04
所以上海的豪宅价格坚挺么
我想这个答案是肯定的
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